Phân khúc đất nền, nhà phố TP. HCM gặp khó vì chính sách

Đất nền, nhà phố sôi động

Trong khi phân khúc căn hộ đang có dấu hiệu chững lại, thì phân khúc đất nền, nhà phố trên địa bàn TP. HCM dù không cần tiếp thị rầm rộ, nhưng vẫn rất sôi động.

Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, tại nhiều dự án đất nền trên địa bàn Thành phố, hầu hết đều có giao dịch khá tốt, đặc biệt là các dự án ở khu vực có lợi thế về kết nối hạ tầng giao thông.

Ông Cao Hữu Phi, Giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng địa ốc Đức Linh đánh giá, thị trường đất nền TP. HCM hiện nay khá tốt, đặc biệt những nơi có hạ tầng tốt như khu Đông hoặc vùng lân cận như Đức Hòa, Bến Lức ở Long An. Đức Linh vừa mở bán 1 dự án tại khu dân cư tỉnh lộ 43 thuộc quận Thủ Đức, TP. HCM, dù không quảng cáo rầm rộ, nhưng được bán hết trong khoảng thời gian ngắn. Sắp tới, doanh nghiệp này sẽ tiếp tục đưa ra thị trường các dự án đất nền ở khu vực quận 9 và Thủ Đức.

Không chỉ Đức Linh, nhiều doanh nghiệp khác cũng đồng loạt các dự án đất nền, nhà phố ra thị trường.

Theo số liệu khảo sát của Propzy, trong 9 tháng đầu năm nay, tổng số giao dịch đất nền, nhà phố được ghi nhận tại quận Phú Nhuận là 1.779 sản phẩm. Trong đó, sản phẩm có giá từ 1,5 - 3 tỷ đồng chiếm 35%. từ 5 - 7 tỷ đồng chiếm 30%, đây là hai phân khúc giá chủ đạo trong khu vực này. Loại sản phẩm thường giao dịch là nhà phố trong hẻm, khách mua với mục đích để ở, diện tích trung bình từ 35 - 70 m2. Xét về lợi nhuận, đầu tư đất nền, nhà phố đang vượt trội hơn so với các phân khúc bất động sản khác do có giá trị tăng theo thời gian bất chấp diễn biến thị trường. Ngoài ra, dòng sản phẩm này cũng cho thuê lại dễ hơn sản phẩm thuộc các phân khúc khác. 

Chính sách đang gây khó

Dù có thanh khoản tốt và thu hút nhiều nhà đầu tư, nhưng các doanh nghiệp kinh doanh đất nền đang kêu khó do Quyết định 33 của TP. HCM về diện tích tối thiểu được tách thửa. Trước đây diện tích đất tối thiểu là 50 m2 là có thể tách sổ, nhưng sau Quyết định 33, diện tích tối thiểu có thể tách sổ ở Thủ Đức là 60 m2; quận 9 là trên 60 m2 với mặt tiền đường rộng từ 7 - 9 m. Từ khi Quyết định 33 có hiệu lực, số dự án mới ở các khu vực này gần như không có. Thời điểm này, hầu hết các doanh nghiệp chỉ mở bán các dự án cũ, hoặc những dự án đã có sổ đỏ.

“Hiện nay, do việc phân lô bán nền bị hạn chế, nên không có nhiều dự án được bung ra”, đại diện một doanh nghiệp chia sẻ.

Ngoài ra, theo một số doanh nghiệp, Quyết định 33 cũng có một điểm chưa hợp lý như quy định phải lập tổng mặt bằng khi tách thửa khu đất lớn. Điều này rất dễ dẫn tới tình trạng mất kiểm soát về hạ tầng, mà chỉ có thể quản lý về diện tích tối thiểu để tách thửa. Quyết định 33 cũng không khống chế diện tích khu đất được chuyển mục đích và tách thửa, nên chính quyền càng khó kiểm soát quy hoạch đô thị. Được biết, quy định phải lập tổng mặt bằng khi tách thửa khu đất lớn bị Bộ Tư pháp cho rằng không có trong quy định của luật.

Bên cạnh đó, theo các doanh nghiệp, Quyết định 33 còn quy định quá mơ hồ, chung chung. Cụ thể, Quyết định chỉ có một yêu cầu là: “Khu đất tách thửa có hình thành đường giao thông thì phải đảm bảo yêu cầu hạ tầng kỹ thuật, kết nối với khu vực”.

Bà Trần Thị Linh, Phó giám đốc Công ty Đức Linh cho rằng, Quyết định 33 chỉ nhắc tới yêu cầu hạ tầng kỹ thuật, mà không nói đến hạ tầng xã hội như công viên, mảng xanh… Trong khi đó, hạ tầng kỹ thuật còn bao gồm cả điện, nước, nhưng chưa được hướng dẫn thống nhất thực hiện ra sao.

Một lo lắng khác cũng đang được các doanh nghiệp phản ánh, đó là quy định đường giao thông khi tách thửa phải rộng tối thiểu 7 m. Quy định này áp dụng với những khu đất có những diện tích lớn thì không sao, nhưng có những khu đất nằm xen kẽ trong khu dân cư, khi tách thửa cũng chỉ được một hai nền, nhưng vẫn yêu cầu đường rộng phải 7 m thì không hợp lý. Đó là chưa kể, nhiều hồ sơ thực hiện theo Quyết định 33/2014 trước đây đều chỉ làm đường giao thông dưới 7 m, nay theo hướng dẫn mới thì tất cả những hồ sơ này đều phải trả về làm lại. Mà nếu làm lại thì diện tích thửa đất của người mua sẽ bị ảnh hưởng, chủ đầu tư biết giải quyết ra sao?