Phân khúc căn hộ cao cấp chiếm áp đảo tại thị trường Hà Nội.
Vắng bóng sản phẩm bình dân
Hoạt động mở bán căn hộ mới trong quý III/2021 chủ yếu diễn ra vào tháng 7 và rục rịch trở lại vào cuối tháng 9 sau khi Hà Nội kết thúc đợt giãn cách xã hội kéo dài.
Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, cả quý III, Hà Nội có 3.483 căn mở bán mới, giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó, 93% căn hộ mở bán mới đến từ các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Tây Thành phố.
Đáng nói là, Hà Nội không có căn hộ bình dân mới nào được mở bán trong quý III, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp chiếm áp đảo tới 65%. Đây cũng là quý đầu tiên kể từ quý I/2019, thị trường Hà Nội vắng bóng nguồn cung căn hộ bình dân. Tính chung cả 9 tháng của năm 2021, nguồn cung mới tại Hà Nội tăng nhẹ, với tổng số 11.430 căn hộ, tăng 7% so với cùng kỳ năm trước.
Có một nghịch lý, dù giao dịch giảm, nhưng giá căn hộ tại Hà Nội vẫn tăng. Số lượng căn bán được trong quý III chỉ đạt khoảng 2.400 căn, giảm 50% theo quý, nhưng giá tăng 13-14%. Savills Việt Nam lý giải, do chất lượng phát triển dự án được cải thiện, hạ tầng được nâng cấp, cộng với giá thép gần đây tăng lên, đã khiến giá bán căn hộ tăng.
Các căn hộ có giá trên 1.500 USD/m2, chiếm 66% nguồn cung mới tại Hà Nội, tăng 32% theo năm. Trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu căn hộ có giá từ 1.500 USD/m2 đến 2.000 USD/m2 tăng lên và chiếm 50% số lượng căn bán ra.
Hầu hết các dự án này nằm ở các quận/huyện Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên và Gia Lâm. Cá biệt, căn hộ hạng A mở bán ở các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy có giá bán cao nhất trên 3.000 USD/m2. Theo sau là 2 quận Đống Đa và Tây Hồ với mức giá căn hộ dao động từ 2.000 - 3.000 USD/m2, còn các quận/huyện khác, nơi có nhiều dự án hạng C thì mức giá căn hộ trung bình dưới 1.500 USD/m2.
Sức phục hồi phụ thuộc vào tiến độ tiêm vắc-xin
Các chuyên gia nhận định, căn hộ sẽ là phân khúc phục hồi tốt nhất của thị trường bất động sản Hà Nội trong những tháng cuối năm và sang năm 2022, bởi phân khúc này sát với nhu cầu thực của người mua.
Savills Việt Nam ước tính, trong quý IV/2021, 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án khác sẽ cung cấp cho thị trường Hà Nội nguồn cung khoảng gần 8.000 căn. Nguồn cung tương lai chủ yếu là căn hộ hạng B với tỷ trọng 87%.
Theo Savills Việt Nam, thị trường căn hộ phía Tây Hà Nội đã bùng nổ trong vài năm trở lại đây, nhờ sự phát triển kết cấu hạ tầng như đường vành đai 3 và 3,5, tuyến đường sắt đô thị số 3. Giá bán căn hộ sơ cấp tại quận Từ Liêm đã tăng 10% mỗi năm kể từ năm 2017, trong khi mức giá này tại Cầu Giấy tăng tới 17%/năm.
Thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến xu hướng phát triển các đô thị bên ngoài trung tâm Hà Nội với giá căn hộ mềm hơn, bởi người mua ngày càng đặt nặng yếu tố giá bán, nên các sản phẩm có giá dưới 1.500 USD/m2 sẽ có sức hút cao.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn tại Savills Hà Nội đánh giá: “Thị trường căn hộ Hà Nội không tránh khỏi tác động tiêu cực do Covid-19, nhưng phân khúc này được dự báo sẽ phục hồi tốt sau dịch nhờ các yếu tố thúc đẩy nguồn cầu mạnh mẽ. Nguồn cung tương lai ở các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp hơn”.
Còn xét trong cả năm 2021, CBRE Việt Nam nhận định, nguồn cung căn hộ chào bán mới của Hà Nội không có biến động lớn và dao động từ 17.000 - 18.000 căn, tương đương với ngưỡng mở bán của năm 2020. Doanh số bán hàng dự kiến hồi phục trong quý IV/2021 khi các hoạt động kinh tế dần trở lại bình thường.
Ở góc độ doanh nghiệp, Đại diện Văn phòng bán hàng của chủ đầu tư Dự án The Matrix One tại Nam Từ Liêm cho hay, từ nay đến hết năm, đơn vị này vẫn duy trì hoạt động mở bán bình thường theo kế hoạch, nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt. Độ phủ tiêm vắc-xin càng rộng, thì các chủ đầu tư dự án càng có cơ hội bán hàng.
Dự báo năm 2022, các chuyên gia CBRE cho rằng, nếu tiến độ tiêm vắc-xin Covid-19 diễn ra thuận lợi, tạo điều kiện cho kinh tế phục hồi, cũng như dần mở cửa lại biên giới, nguồn cung mở bán mới và doanh số bán sẽ trở về ngưỡng 25.000 - 27.000 căn. Mức giá sơ cấp được dự kiến tăng khoảng 5-7%/năm trong vòng 3 năm tới, do sản phẩm của các khu đô thị tiếp tục nâng cấp định vị cũng như kỳ vọng các dự án cao cấp và hạng sang mở bán ở một số vị trí đắc địa, trung tâm.
“Sự kết hợp giữa chủ đầu tư trong nước và chủ đầu tư nước ngoài, hoặc chủ đầu tư trong nước với các đơn vị quản lý nước ngoài đang giúp thị trường Hà Nội có thêm nhiều lựa chọn sản phẩm mới, khác biệt và có tính cạnh tranh cao hơn. Xu hướng này dự kiến còn tiếp tục trong thời gian tới”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết.
