Cần thiết bổ sung cơ chế gọi vốn mới
“Đã đến lúc mở rộng thêm những kênh huy động vốn mới để tạo nguồn vốn ổn định trong dài hạn cho nhà phát triển bất động sản cũng như thị trường và phương án huy động qua quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT), còn gọi là quỹ tín thác bất động sản, là điều cần tính tới”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ.
Theo ông Đính, chưa bao giờ nguồn vốn trở thành vấn đề bức thiết với các doanh nghiệp địa ốc như bây giờ. Với đặc thù có giá trị lớn, hầu hết dự án bất động sản tại Việt Nam chủ yếu dùng vốn vay ngân hàng để phát triển, đây cũng là cách thức phổ biến trên thế giới.
Theo tính toán của Motley Fool, trên thế giới, các dự án bất động sản thường vay ngân hàng từ 60-80% số vốn cần thiết, số còn lại chủ đầu tư huy động từ các nhà đầu tư và chỉ khoảng 3% là vốn chủ sở hữu. Song, điểm khác biệt ở đây là vốn vay không hoàn toàn tới từ ngân hàng, mà bao gồm cả các định chế tài chính phi ngân hàng.
Tại Việt Nam, những năm gần đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã hướng tới huy động vốn từ các định chế tài chính phi ngân hàng như công ty chứng khoán qua hình thức phát hành trái phiếu nhưng giá trị chưa nhiều, bên mua vào chủ yếu vẫn là các ngân hàng.
“Tuy nhiên, hiện tại, cả kênh trái phiếu doanh nghiệp lẫn tín dụng ngân hàng đều đang được kiểm soát rất chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu tăng, dẫn đến nguồn vốn cho thị trường bất động sản bị hạn chế”, ông Đính nói.
Trên thực tế, việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ giúp thị trường vốn có thêm kênh huy động hiệu quả. Trong khi đó, thị trường bất động sản và thị trường vốn có mối quan hệ tương hỗ, nếu thị trường vốn phát triển thì sẽ hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, theo Fiin Ratings, vấn đề lớn nhất là một lượng dư nợ trái phiếu không nhỏ được phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán và nhiều doanh nghiệp phát hành đang trong tình trạng vốn điều lệ thấp, không có hoạt động kinh doanh hoặc thua lỗ liên tục nhưng vẫn phát hành trái phiếu với giá trị lớn và cam kết bằng mức lợi tức “khủng”, gây rủi ro cho nhà đầu tư.
Theo tính toán của Fiin Ratings, quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tính đến cuối năm 2021 vào khoảng 189.000 tỷ đồng, trong đó có tới 138.000 tỷ đồng (tương đương 73%) sẽ đáo hạn từ nay tới năm 2024, cho thấy áp lực thanh toán nợ trái phiếu giai đoạn 2022-2024 là rất lớn. Đây là một trong những lý do khiến cơ quan quản lý siết chặt hoạt động này.
Hơn nữa, sức ép nợ trái phiếu cũng có thể làm tăng rủi ro trên thị trường cổ phiếu, bởi cổ phiếu doanh nghiệp phát hành được sử dụng như là tài sản đảm bảo cho trái phiếu. Trong trường hợp doanh nghiệp phát hành mất thanh khoản, không có khả năng trả nợ thì rủi ro không chỉ xảy đến với nhà đầu tư trái phiếu hay thị trường trái phiếu, mà cả với thị trường cổ phiếu. Thực tế, trong nhịp giảm mạnh của thị trường chứng khoán mới đây xuất phát từ tâm lý e ngại, thậm chí hoảng sợ của nhà đầu tư trước động thái siết chặt cho vay bất động sản, phát hành trái phiếu vay nợ bất động sản, cùng việc bắt giữ một loạt lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc lớn vướng sai phạm.
“Một thị trường bất động sản muốn phát triển ổn định thì cần song hành với một thị trường vốn có độ bền vững với tính đa dạng cao, tập trung vào chất, với sự góp mặt nhiều hơn của các tổ chức chuyên nghiệp phi ngân hàng như là các quỹ đầu tư, từ đó mới cung cấp được một nguồn vốn dài hạn và ổn định cho việc phát triển các dự án”, TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh.
Cần hành lang pháp lý đầy đủ
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, thời gian gần đây, ngoài tín dụng ngân hàng, không ít chủ đầu tư dự án bất động sản lớn đã tiếp cận nguồn vốn của một số định chế tài chính quốc tế là các quỹ đầu tư nước ngoài như VinaCapital, Dragon Capital hay một số quỹ khác đến từ Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc)... Tuy nhiên, nguồn vốn này có mức lãi suất không rẻ, tối thiểu từ 7%/năm đi kèm hàng loạt yêu cầu khắt khe từ nhà tài trợ.
Trong khi đó, một số quỹ đầu tư chuyên nghiệp cho lĩnh vực bất động sản trong nước được thành lập từ khá lâu, thậm chí còn trước khi thị trường trái phiếu chính thức định hình, nhưng vì nhiều nguyên nhân tới nay vẫn chưa phát triển như kỳ vọng.
Ông Nguyễn Xuân Minh, Chủ tịch Ban đại diện Quỹ TCREIT - được xem là quỹ tín thác bất động sản đầu tiên tại Việt Nam chia sẻ, tiềm năng khai thác của các mô hình quỹ đầu tư chuyên nghiệp huy động vốn từ cộng đồng vào lĩnh vực bất động sản là không nhỏ, lợi ích mang lại cho nhà đầu tư cũng ổn định khi được quản lý và đầu tư bởi đội ngũ chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực tài chính và bất động sản, khung pháp lý cũng như cơ chế vận hành nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên, đặc biệt là nhà đầu tư nhỏ lẻ, cũng đã khá hoàn thiện, thế nhưng vẫn chưa thu hút được nhiều sự quan tâm.
Cách đây gần 2 năm, trên thị trường xuất hiện một mô hình đầu tư mới theo hình thức mua chung bất động sản trên nền tảng công nghệ chuỗi khối (blockchain), tức là chia nhỏ giá trị đầu tư bất động sản thông qua công nghệ blockchain. Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư chỉ cần vài triệu đồng là có thể sở hữu bất động sản. Thế nhưng, do hành pháp lý không đảm bảo được quyền lợi của các nhà đầu tư nên mô hình phái sinh bất động sản hay blockchain bất động sản nhanh chóng “chết yểu”.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, đây thực tế là mô hình huy động vốn lai giữa quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) kết hợp mô hình cho vay ngang hàng (P2P lending). Theo đó, hình thức này vừa có bản chất của đầu tư tín thác, đồng thời “tích hợp” tính năng góp vốn vay có thể sang nhượng lại như các khoản đầu tư cổ phần hoặc khoản “đặt chỗ"” như một sản phẩm địa ốc thông thường...
“Cơ sở để phát triển mô hình này nhắm vào người có nhu cầu đầu tư địa ốc nhưng vốn nhỏ và muốn giao dịch khoản đầu tư này theo dạng thức sang nhượng trực tuyến, tự do, nhưng lại thiếu cơ chế quản lý, nhất là việc chứng thực quyền sở hữu cho các nhà đầu tư. Nói đơn giản hơn, dù khách hàng bỏ bao nhiêu tiền tham gia, nhưng giấy tờ sở hữu bất động sản vẫn hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư hoặc công ty thực hiện mô hình đầu tư chung, như vậy là đẩy rủi ro sang các nhà đầu tư nhỏ lẻ”, ông Hiển lý giải và cho biết thêm, có khá nhiều vụ tranh chấp nổ ra thời gian qua liên quan đến hình thức đầu tư này và người thua thiệt chính là các nhà đầu tư.
Còn bà Hoàng Hải Anh, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Kinh doanh chứng khoán Việt Nam cho hay, đầu tư thông qua quỹ tín thác với bộ máy chuyên nghiệp, được đa dạng hóa danh mục, có cơ quan quản lý kiểm tra chặt chẽ… sẽ ít rủi ro hơn so với đầu tư trực tiếp cổ phiếu công ty bất động sản trên sàn chứng khoán. Tất nhiên, rủi ro thấp thì lợi nhuận cũng khó kỳ vọng ở mức cao.
Nhìn sang câu chuyện phát triển thị trường chứng khoán phái sinh hay thị trường phái sinh hàng hóa cơ sở thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng, đây không chỉ đơn thuần là tạo ra sân chơi mới cho nhà đầu tư, mà còn góp phần bổ sung nguồn vốn mới cho thị trường vốn cũng như nền kinh tế. Vấn đề cần quan tâm nhất ở đây là cần có cơ chế, hành pháp lý rõ ràng, đầy đủ để những thị trường mới này phát triển một cách hiệu quả và chuyên nghiệp. Vì thế, câu chuyện phát triển thị trường phái sinh bất động sản là đáng để kỳ vọng.
