“Ông lớn” mạnh tay chi tiền làm bất động sản nghỉ dưỡng

Cuộc đua nở rộ

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, 6 tháng đầu năm 2017, có hơn 6,2 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam, tăng 30,2% so với cùng kỳ năm trước. Sự tăng trưởng này được tiếp nối con số kỷ lục của năm 2016, khi Việt Nam chào đón hơn 10 triệu lượt khách du lịch quốc tế và dự kiến lên đến 11,5 triệu vào cuối năm 2017.

Đây là con số tăng trưởng khá ấn tượng với ngành du lịch Việt Nam và tạo ra những tiền đề phát triển vững chắc cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Để đón đầu cơ hội, trong 6 tháng đầu năm 2017, đã có trên 12.000 căn hộ đến từ 78 dự án nghỉ dưỡng được tung ra thị trường, với nhiều dòng sản phẩm như resort, biệt thự nghỉ dưỡng và đặc biệt là căn hộ khách sạn (condotel)…

Chẳng hạn, tại Phan Thiết, sau thành công với gần 1.000 sản phẩm được tung ra thị trường cuối năm 2016, mới đây, Công ty Bất động sản Danh Khôi tiếp tục giới thiệu ra thị trường giai đoạn 2 của dự án nhà phố nghỉ dưỡng Queen Pearl Mũi Né. Sự kiện đã thu hút hàng trăm khách hàng tham dự và theo thông tin từ Công ty Danh Khôi, đến thời điểm hiện tại, phần lớn sản phẩm giai đoạn 2 dự án Queen Pearl Mũi Né đã được khách hàng giữ chỗ.

Cũng tại Phan Thiết, trước đó ít lâu, Hưng Thịnh Corp cũng đã khởi động dự án Sentosa Villa với quy mô 16 ha, Toàn Thịnh Phát với dự án Pegasus quy mô 3,5 ha, hay Tập đoàn Rạng Đông, chủ đầu tư quần thể Resort SeaLinks Phan Thiết Mũi Né cùng Công ty cổ phần Green Real tung ra thị trường dự án Ocean Dunes...

Tương tự, thành phố Cam Ranh (Khánh Hòa) hiện cũng là một trong những thị trường mới nổi, thu hút nhiều ông lớn địa ốc đổ vốn vào xây dựng dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Riêng khu vực này có tới 39 dự án đã và đang triển khai, với số vốn đăng ký lên đến 6.000 tỷ đồng của các tên tuổi như Vingroup, Hưng Thịnh, Đỉnh Vàng (TP.HCM), Duyên Hà (Hà Nội), Eurowindow, MBLand…

Ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản, trong vòng nửa năm trở lại đây, con đường Nguyễn Tất Thành, trục lộ chính của Bắc bán đảo Cam Ranh chạy dọc theo bờ biển Bãi Dài và các trục đường xương cá xuống biển đã có sự thay đổi đáng kể, với hàng loạt dự án đã và đang mọc lên như Movenpick Cam Ranh Resort, Fusion Resort, The Anam...

Nhắc đến thị trường nghỉ dưỡng miền Trung không thể không nhắc tới vùng đất mới đầy tiềm năng Quảng Nam. Sau hội nghị xúc tiến đầu tư tỉnh Quảng Nam diễn ra vào hồi tháng 3/2017, đã có hàng chục dự án được cam kết từ các nhà đầu tư lớn vào địa phương này như Vingroup, Trường Hải, Đạt Phương, Đất Xanh... Trong đó, đáng chú ý nhất là dự án Khu phức hợp du lịch nghỉ dưỡng
Vinpearl Nam Hội An (xã Bình Dương, huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam). Dự án có tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng, quy mô 200 ha, gồm khu khách sạn, biệt thự Vinpearl, khu dịch vụ thể thao
Vinpearl Golf, khu vui chơi giải trí
Vinpearl Land, khu nông nghiệp công nghệ cao kết hợp du lịch VinEco...

Ngoài ra, Tập đoàn Đất Xanh cũng công bố thông tin sẽ đầu tư dự án du lịch nghỉ dưỡng Opal Ocean View, với tống vốn đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng tại Nam Hội An.

Tại phía Bắc, tỉnh Quảng Ninh đang là một trong những thị trường mới nổi đáng chú ý trong thời gian gần đây. Với điều kiện thiên nhiên thuận lợi, thời gian qua, Quảng Ninh còn tạo sức hút khi được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, với nhiều dự án đường cao tốc sẽ hoàn thành trong 2017 và năm 2018.

Đơn cử, cao tốc Hạ Long - Hải Phòng 6.400 tỷ đồng, cao tốc Hạ Long - Vân Đồn 10.602 tỷ đồng (dự kiến hoàn thành đầu 2018), cầu Bạch Đằng và đường dẫn 7.388 tỷ đồng (dự kiến hoàn thành vào giữa 2017), Sân bay Quốc tế Vân Đồn 6.759 tỷ đồng (dự kiến hoàn thành cuối 2017), Quốc lộ 4B kéo dài qua Vân Đồn, cảng phía Bắc đảo Cái Bầu (Vân Đồn), cầu Vân Tiên (Vân Đồn), khu phi thuế quan Vân Đồn…

Trong 2 năm gần đây, tỉnh Quảng Ninh đã thu hút hơn 100 dự án bất động sản, tổng vốn đầu tư đạt hơn 100.000 tỷ đồng. Với điểm nhấn là đường bờ biển dài tới 250 km và có nhiều danh lam, thắng cảnh đẹp và nổi tiếng, TP. Hạ Long (Quảng Ninh) đang nổi lên là “ngôi sao sáng” cùng với Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc trở thành tâm điểm của giới đầu tư địa ốc nghỉ dưỡng ven biển.

Đó cũng là lý do các nhà đầu tư quyết định rót vốn vào phân khúc bất động sản cao cấp nơi đây. Chỉ riêng 2 ông lớn Sun Group và Vingroup đã và đang rót khoảng 30.000 tỷ đồng vào phân khúc này. Nhiều đại gia mới nổi khác cũng đã vào “cuộc chơi” như FLC, HD Mon Holdings, bên cạnh các tên tuổi đã có mặt từ những thời điểm đầu như BIM Group, Tuần Châu và Geleximco.

Lợi nhuận 8-10% có hấp dẫn?

Trao đổi với Báo Đầu tư Bất động sản, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang có sức hấp dẫn lớn khi xuất hiện những sản phẩm có giá trị đầu tư vừa phải. Đây cũng là sản phẩm đang có cam kết sinh lời an toàn và bảo toàn vốn tốt. Ngoài ra, tính xã hội hóa và chuyên môn hóa cao trong vận hành khai thác và quản lý tài sản bất động sản cũng khiến loại hình này trở lên hấp dẫn.

Tuy vậy, cần lưu ý rằng, bất động sản nghỉ dưỡng gần đây phát triển khi nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng của ngành du lịch. Tuy nhiên, du lịch Việt Nam còn biểu hiện thiếu bền vững. Việt Nam chưa làm được như nhiều nước khác, dù có nhiều lợi thế. Ngoài các di sản độc đáo, chúng ta chưa tạo ra những yếu tố khác có thể hút khách du lịch nước ngoài. Chưa kể, Việt Nam là một trong những quốc gia chịu tác động nhiều trong biến đổi khí hậu và điều này có thể ảnh hưởng dài lâu tới du lịch, qua đó tác động tới bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo đánh giá chung, ngành du lịch Việt Nam phát triển còn thiếu bền vững, tăng trưởng dù nhanh, nhưng cũng có thể sụt giảm bất ngờ. Do vậy, nếu nhu cầu lưu trú không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn cung phòng nghỉ, công suất và giá phòng trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực. Chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn thận về hiệu suất kỳ vọng, cũng như nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới.

Cũng theo ông Võ, có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đưa ra mức lợi nhuận khá hấp dẫn 8-10%/năm và thực tế, có dự án đã làm được điều này. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất của các nhà đầu tư thứ cấp là pháp lý dự án và nguồn khách, nhất là hiện nay chưa có những số liệu minh bạch để tham gia thị trường.

"Hiện không có con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép và cấp phép ở đâu. Điều này có nghĩa, tất cả các dự báo hiện tại đều là phỏng đoán, dẫn tới rủi ro lớn cho nhà đầu tư cá nhân khi không biết đâu là thông tin thực, đâu là thông tin gây nhiễu, thông tin giả. Chính vì vậy, đa số các nhà đầu tư cá nhân hiện nay đều theo cảm tính, chỉ biết tin vào các chủ đầu tư tự quảng cáo hoặc ‘xuống tiền’ theo số đông", ông Võ nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Rudolf Hever, Giám đốc Bộ phận Tư vấn khách sạn, Savills châu Á - Thái Bình Dương phân tích, với nhiều dự án nghỉ dưỡng hiện tại, mức cam kết 10%/năm, thậm chí dưới 9%/năm đã là kỳ vọng quá cao. Bởi dự án nghỉ dưỡng không phải là dự án căn hộ để cho các hộ gia đình hoặc cá nhân thuê theo tháng, theo năm, nên lợi nhuận không cao.

“Điều này đặc biệt đáng lo ngại, vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, dự án nghỉ dưỡng phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh tốt, nhưng hầu hết dự án không đảm bảo yếu tố này. Tuy nhiên, do cạnh tranh gay gắt, nên chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm, cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận cao để thu hút người mua”, ông Rudolf Hever cho biết.

Cũng theo ông Rudolf Hever, chính cuộc chạy đua cam kết lợi nhuận này càng trở nên rủi ro hơn cho người mua và cả chủ đầu tư, nhất là từ một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm, nhưng phát triển dự án với quy mô lớn. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về.