Đồng thời, với xu hướng lãi suất giảm, việc mở room cho nhà đầu tư nước ngoài và sự hồi phục của thị trường bất động sản cũng sẽ là cơ hội tốt để bỏ vốn đầu tư, nhất là với nhà đầu tư ngoại. Tuy nhiên, cần có cơ chế cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua - bán nợ khi thực hiện cơ chế mua bán nợ theo giá thị trường.
Ông Andy Ho Giám đốc điều hành Tập đoàn VinaCapital
Tạo điều kiện phát mãi tài sản
Thị trường bất động sản ấm lên sẽ là cơ hội để các ngân hàng thương mại (NHTM) đẩy mạnh việc xử lý nợ xấu thông qua phát mãi tài sản. Bởi thực tế hiện nay, các tài sản đảm bảo trong thế chấp vay chủ yếu là bất động sản, chiếm hơn 90%. Vì vậy, một khi bất động sản hồi phục, điều kiện để các ngân hàng xử lý nợ xấu sẽ tốt hơn.
Việc xử lý nợ xấu của Việt Nam đang từng bước được cải thiện. Các NHTM đẩy mạnh việc bán nợ xấu cho VAMC, đạt trên 120.000 tỷ đồng trong năm qua và dự kiến sẽ nâng con số này lên 200.000 tỷ đồng vào cuối năm nay. Tuy nhiên, điểm đáng lưu ý là, mặc dù đẩy mạnh bán nợ xấu cho VAMC, nhưng ngân hàng cũng phải tự xử lý nợ xấu, đồng thời phải trích dự phòng 10 - 20% cho trái phiếu đặc biệt nhận lại từ VAMC trong khoảng 5 năm.
Nếu sau 5 năm, các khoản nợ xấu này không được xử lý triệt để, nợ xấu sẽ được hoàn lại cho các ngân hàng. Ngược lại, nếu từ 3 - 5 năm, các NHTM đã trích dự phòng đầy đủ cho các khoản nợ xấu đã bán cho VAMC, lúc này nếu chưa xử lý được khoản nợ xấu, ngân hàng cũng không đáng lo ngại.
Trường hợp, nếu các khoản nợ xấu đó đã được xử lý, dự phòng sẽ được hoàn nhập vào lợi nhuận. Vì thế, bất động sản ấm lên sẽ là cơ hội để các ngân hàng phát mãi tài sản bảo đảm thu hồi nợ, hoàn nhập dự phòng, nên khả năng lợi nhuận cũng sẽ gia tăng trong thời gian tới.
Mặt khác, một khi thị trường bất động sản hồi phục, không chỉ là điều kiện để ngân hàng xử lý nợ xấu mà còn khơi thông dòng chảy tín dụng. Nguồn tiền tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản cũng sẽ dồi dào hơn. Qua đó, giúp người mua nhà và chủ đầu tư có cơ hội tiếp cận vốn, tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, nhất là khi lãi suất giảm.
Lạm phát của Việt Nam đang được kiểm soát ở mức thấp, là điều kiện để lãi suất đi xuống và ổn định. Lãi suất tiền gửi tiết kiệm giảm không còn hấp dẫn như trước nên các khách hàng cá nhân sẽ không còn mặn mà trong việc gửi tiết kiệm, mà sẽ chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác như bất động sản, chứng khoán.
Theo thống kê của Savill, chỉ trong quý II/2015, đã có gần 5.000 giao dịch về căn hộ, trong đó phần lớn thuộc về các dự án của Novaland. Với xu hướng lãi suất tiền gửi tiết kiệm giảm dần, cơ hội không chỉ dành cho người mua nhà để ở, mà ngay cả các chủ đầu tư cũng có thêm điều kiện để tiếp cận vốn vay ngân hàng với lãi suất thấp hơn để hoàn thành, triển khai dự án, đón đầu nhu cầu mua nhà tăng.
Dòng tiền có chảy vào chứng khoán hay bất động sản lúc này hay không còn tùy thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư
Cơ hội đầu tư?
Tuy nhiên, việc dòng tiền có chảy vào chứng khoán hay bất động sản lúc này hay không còn tùy thuộc khá nhiều vào mức độ chấp nhận rủi ro và kinh nghiệm đầu tư ở các kênh đầu tư khác của nhà đầu tư.
Trên thực tế, phần nhiều nhà đầu tư cá nhân vẫn lựa chọn hình thức gửi tiết kiệm lâu dài như một kênh đầu tư an toàn, lý do ngại rủi ro hoặc ít có kinh nghiệm đầu tư trong các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản…
Vì thế, dù lãi suất tiết kiệm đã giảm xuống mức thấp, nhưng một lượng tiền nhàn rỗi này vẫn nằm trong ngân hàng, có chăng chỉ là sự dịch chuyển từ ngân hàng này sang ngân hàng khác do mức chênh lệch lãi suất tùy mỗi ngân hàng neo.
Ngược lại, với những nhà đầu tư có thể chấp nhận rủi ro, cũng như có kinh nghiệm ở các kênh đầu tư khác thì với mức lãi suất tiền gửi thấp như hiện nay, họ sẽ chuyển hướng đầu tư, để có được mức lợi nhuận cao hơn tương ứng với mức độ chấp nhận rủi ro của mình.
Vậy đâu sẽ là những yếu tố hỗ trợ cho kênh đầu tư này?
Trước hết, đó là những thông tin kinh tế vĩ mô tích cực như lạm phát tương đối thấp, thị trường bất động sản tốt hơn trước với thanh khoản cải thiện mạnh mẽ, tồn kho bất động sản giảm đáng kể và mặt bằng giá bắt đầu có tín hiệu tăng trở lại, thu hút người mua. Những yếu tố này cũng giúp việc tham gia các thị trường mới nổi như Việt Nam trở nên ít rủi ro hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Qua đó, giúp nguồn vốn chảy vào bất động sản tăng.
Từ đầu năm đến nay, tín dụng của ngành ngân hàng tăng trưởng khá tốt, trong đó có một phần được rót vào thị trường bất động sản. Nhưng không như thời gian trước, hiện các NHTM đã thận trọng hơn trong việc cho vay bất động sản. Hậu quả của nợ xấu và việc xử lý nợ thời gian qua đã khiến các ngân hàng thận trọng hơn trong cho vay, loại trừ các nhà đầu cơ, nên khó có thể xảy ra tình trạng “bong bóng”. Đó sẽ là những tín hiệu tác động tích cực làm ấm lên thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho ngân hàng phát mãi tài sản, thu hồi nợ xấu. Tuy nhiên, cũng cần tạo cơ chế cho khối ngoại tham gia vào thị trường mua - bán nợ xấu.
Về nhu cầu nợ xấu, các nhà đầu tư nước ngoài luôn có sự quan tâm đến vấn đề này và có nhu cầu mua. Tuy nhiên, yếu tố then chốt vẫn là cơ chế chính sách hiện nay chưa cho phép và giá cả mà VAMC sẽ bán các khoản nợ có hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài hay không?
Trong thời gian qua, VAMC đã mua nợ xấu của các ngân hàng với giá khá cao, mức chiết khấu chỉ dưới 10%, nên để bán lại cho nhà đầu tư nước ngoài với mức giá trên không phải là việc dễ dàng. Vì thế, khi thị trường mua bán nợ được hình thành chưa hẳn đã hấp dẫn được các nhà đầu tư nước ngoài.
Để thu hút được nguồn vốn đầu tư gián tiếp vào Việt Nam, trước hết phải tạo điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào việc mua - bán nợ xấu. Qua đó, bằng nguồn lực tài chính, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia tái cơ cấu lại các dự án bất động sản đang đầu tư dở dang, nhưng thiếu tiềm lực vốn, không đủ khả năng để hoàn tất.
Nhưng để đánh giá được khả năng bán nợ xấu cho các nhà đầu tư phải xét đến yếu tố có hình thành việc mua - bán nợ theo giá thị trường hay không và VAMC sẽ bán nợ xấu với quan điểm giá nào, giá trị nợ xấu gắn với tài sản hay giá thị trường của tài sản đó. Hay nói cách khác, muốn giải quyết được bài toán nợ xấu, cần sự hy sinh và quyết liệt hơn.
