Thiếu và yếu
Thị trường bất động sản đang chuyển biến tích cực, song diễn biến thực tế tại các khu vực trọng điểm cho thấy, nguồn cung vẫn là yếu tố chính quyết định nhiều vấn đề lớn, từ thanh khoản, diễn biến giá cho đến khả năng hồi phục.
Theo nhiều chuyên gia, bối cảnh dù có thuận lợi, nhưng với phân khúc nhà ở, câu chuyện của năm 2024 vẫn phụ thuộc chính vào nguồn cung. Chẳng hạn, tại TP.HCM, thị trường đang “đập” yếu ớt từ 1 dự án căn hộ cao cấp duy nhất đủ điều kiện mở bán trong quý I/2024, còn lại đều khá mờ nhạt.
Ông Nguyễn Quốc hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest) cho rằng, giai đoạn hiện tại, ai cũng đánh giá lãi suất thấp và kinh tế phục hồi là 2 điểm mấu chốt, từ đó sức mua cũng sẽ tăng lên, nhưng vấn đề cốt lõi của thị trường là có hàng hay không, đó là yếu tố đầu vào cho thanh khoản và giá. Bởi vậy, vấn đề chi phối hiện tại nằm ở nguồn cung.
Theo ông Hiệp, giá chung cư liên tục leo thang nhưng vẫn có người tìm mua cho thấy sức cầu nhà ở rất lớn. Vướng mắc pháp lý khiến dự án mới ra hàng quá ít, làm cho giá nhà càng tăng. Điều cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư đang mong mỏi đó là các cơ quan quản lý tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để nhanh chóng triển khai các dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.
Lấy dẫn chứng với thị trường Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, giá chung cư tại Hà Nội tăng nhanh từ đầu năm 2024 một phần do nhu cầu tăng rất cao, trong khi nguồn cung khan hiếm.
Ông Quốc Anh cho biết, mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư, nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000-30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thực tế cao hơn 2-3 lần. Đáng chú ý, sức cầu không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, mà còn đến từ khu vực phía Nam. Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM tăng 7,5 lần trong quý I/2021, trong khi lượng tìm kiếm chung cư TP.HCM của người ở TP.HCM chỉ tăng 2 lần.
Còn theo ông Ông Nguyễn Phúc Long, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (TIG), thị trường năm 2024 còn nhiều khó khăn, Luật Đất đai 2024 đã được thông qua nhưng chưa hỗ trợ nhiều, thậm chí vẫn còn gây khó cho các chủ đầu tư ở chỗ dự án mà chưa có đất, đất chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải thoả thuận với người dân, mà điều này gần như là bất khả thi.
Ông Long cho rằng, giá đất thoả thuận, chi phí xây dựng đều tăng cao, ngân hàng không dám cho vay nên thực tế thị trường sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức, nhất là trong việc cải thiện nguồn cung.
“TIG bắt đầu triển khai một số dự án nhà ở xã hội tại các thị trường trọng điểm như Đồng Nai, Vũng Tàu, Bình Dương…, đồng thời đang hoàn thiện thủ tục pháp lý, xúc tiến đầu tư cho một số dự án khác. Chúng tôi cũng xác định nhu cầu nhà ở xã hội đang rất lớn, nhưng quá trình phát triển phân khúc này cần nhiều thời gian, nên trước mắt TIG chủ yếu tập trung vào các dự án đã được đầu tư, xây dựng, chứ không làm dự án mới”, ông Long chia sẻ thêm.
 |
Nguồn cung căn hộ mới tại các đô thị lớn đang rất khan hiếm. Ảnh: Dũng Minh |
Hệ lụy từ cạn cung
Khan hiếm nguồn cung kéo dài ở 2 đô thị lớn nhất cả nước TP.HCM và Hà Nội đang khiến giá nhà nơi đây tăng phi mã, nhất là với Hà Nội, khi mà nguồn cung đang cách quá xa nhu cầu của người dân.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, hiện nay, giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM. Cụ thể, trong quý I/2024, chung cư ở Thủ đô có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi tại TP.HCM là 48 triệu đồng/m2. Ở thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 triệu đồng/m2 và 31 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM nơi chung cư tăng giá 55%.
Đó là về mặt bằng giá chung, còn trên thực tế, giá các dự án chung cư mới đang mở bán tại Hà Nội đều tăng dựng đứng, phổ biến từ 60 triệu đồng/m2 đến trên 70 triệu đồng/m2.
Không chỉ Hà Nội, tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở cũng đang diễn ra với thị trường TP.HCM, thậm chí còn “bi đát” hơn nhiều.
Đại diện JLL Việt Nam cho biết, trong quý I/2024, thị trường căn hộ TP.HCM chỉ có duy nhất 1 dự án căn hộ phân khúc cao (gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang) đủ điều kiện mở bán là dự án The Metropole Opera với 347 căn hộ đã được cấp phép để ký hợp đồng mua bán. Ngoài ra, cũng có một số dự án bắt đầu nhận đặt chỗ trước nhưng chưa thu hút được nhiều sự quan tâm từ người mua nhà so với thời kỳ trước dịch Covid-19 do thị trường còn khó khăn và nhu cầu thực tế đã dịch chuyển sang các dự án có mức giá hợp lý hơn.
Theo đại diện JLL Việt Nam, thị trường căn hộ phân khúc cao TP.HCM ghi nhận 465 giao dịch trong quý đầu năm nay và chủ yếu đến từ dự án The Metropole Opera. Lượng giao dịch còn lại là hàng tồn kho từ những quý trước đó trong bối cảnh nguồn cung mới căn hộ phân khúc cao tiếp tục sụt giảm.
Còn tại Hà Nội, trong quý 1/2024, thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận 864 căn được ra mắt, bao gồm sự gia nhập chính thức của dự án Lumiere Evergreen Smart City (phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm) với 343 căn hộ, cùng lượng hàng mới của các dự án Skyline Westlake (phường Phú Thượng, quận Tây Hồ) và Masterise Waterfront Ocean Park (xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm).
Thị trường căn hộ phân khúc cao Hà Nội cũng chứng kiến một số dự án nhận đặt chỗ và được khách hàng quan tâm nhờ chiến dịch quảng cáo rộng rãi trên nhiều phương tiện. Thanh khoản phân khúc này tăng 40,7% so với cùng kỳ năm trước với 1.079 căn được bán trong quý đầu năm nay, nhưng hiệu suất có sự phân hóa rõ nét. Một số dự án nằm trong các khu đô thị đầu tư bài bản đạt tỷ lệ bán cao từ 93-95% có thể kể đến là Masterise Waterfront Ocean Park và Masterise Smart City, còn những dự án có vị trí kém hơn và duy trì mặt bằng giá cao tiếp tục gặp khó về thanh khoản.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, giá nhà đang trong giai đoạn tăng theo năm cao nhất từ trước tới nay với mức trên 2 con số, đặc biệt tại Hà Nội. Nhu cầu thị trường lớn, trong khi nguồn cung sơ cấp khan hiếm, đồng thời chi phí đất và chi phí xây dựng liên tục tăng dẫn đến giá chào bán các dự án mới neo ở mức cao.
“Hiện tại, 19% là mức tăng trung bình toàn thị trường, điều này đồng nghĩa với việc có những dự án tăng cao hơn nhiều, thậm chí trên 20%. Nhìn chung, cả năm 2024, giá căn hộ có thể tăng trung bình trên 20%”, bà An dự báo.
