Nhiều dự án chậm tiến độ
Đề án thành lập TP. Thủ Đức (gộp 3 quận 2, 9 và Thủ Đức) chính thức được Quốc hội thông qua đã tạo kỳ vọng mang lại làn gió mới trong việc phát triển kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nơi đây nói riêng. Thế nhưng, một trong những yếu tố quan trọng nhất là hạ tầng giao thông lại là một rào cản.
Ông Trần Quang Lâm, Giám đốc Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM cho biết, trong 10 năm tới, TP. Thủ Đức dự kiến cần khoảng 300.000 tỷ đồng để thực hiện các nhóm dự án về hạ tầng giao thông. Trong đó, nhóm đường bộ sẽ cần khoảng 135.000 tỷ đồng, nhóm đường sắt và xe buýt nhanh cần hơn 140.000 tỷ đồng và đường thủy cần khoảng 24.000 tỷ đồng.
Trong giai đoạn 2021-2030, sẽ có 4 dự án lớn được TP.HCM xây mới như Vành đai 2 (đoạn từ cầu Phú Hữu đến đường Phạm Văn Đồng), nút giao An Phú... nằm trên địa bàn TP. Thủ Đức trong tương lai. Ngoài ra còn có các dự án theo hình thức đối tác công tư (PPP) liên quan đến thành phố này với hơn 33km được mở rộng và xây dựng mới như cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành; Vành đai 3, Quốc lộ 13…
Tuy nhiên, trên thực tế, tiến độ thi công nhiều dự án đang vỡ kế hoạch. Hiện nay, bên cạnh những dự án hạ tầng trọng điểm đã được đưa vào sử dụng như Bến xe Miền Đông mới, Bệnh viện Ung Bướu (cơ sở 2), nút giao Mỹ Thủy (giai đoạn 1)..., hầu hết các dự án khác đều đang chậm tiến độ.
Chẳng hạn, dự án mở rộng Quốc lộ 13 (đoạn chạy qua TP.HCM), được phê duyệt từ năm 2000 với thiết kế mở rộng là 32m, sau đó tăng lên 50m và bây giờ là 60m, nhưng vẫn “án binh bất động” trong suốt 2 thập kỷ qua, dù đã qua nhiều đời chủ đầu tư.
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Lương Minh Phúc, Giám đốc Ban Quản lý đầu tư các công trình giao thông TP.HCM cho biết, dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 trước đây nằm trong dự án BOT Cầu Bình Triệu do CTCP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) làm chủ đầu tư, nhưng đến tháng 6/2019 được UBND TP.HCM giao cho Ban quản lý nghiên cứu, lập hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư công do có các thay đổi về chủ trương.
“Hiện Sở Giao thông - Vận tải đang chủ trì công tác xác định khối lượng đã thực hiện để kết thúc hợp đồng với nhà đầu tư. Sau khi các bên kết thúc hợp đồng BOT nói trên, Sở sẽ trình cấp thẩm quyền thông qua chủ trương đầu tư công dự án này. Nếu dự án thông qua chủ trương đầu tư trong năm 2021 thì dự kiến đến năm 2025 sẽ hoàn thành với tổng mức đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng”, ông Phúc thông tin.
Một dự án hạ tầng trọng điểm có tiến độ “rùa bò” khác là các tuyến đường vành đai. Cụ thể, TP.HCM có 3 tuyến đường vành đai với tổng chiều dài khoảng 356 km. Trong đó, đường vành đai 2 đảm nhận chức năng phân luồng giao thông trong khu vực nội thành, đường vành đai 3 và 4 có tính chất liên kết vùng, kết nối các khu công nghiệp, khu đô thị của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Tuy nhiên, đến nay, tuyến đường vành đai 2 mới đưa vào khai thác được khoảng 55 km, còn 14km chưa khép kín. Tuyến vành đai 3 có tổng chiều dài là hơn 90 km, nhưng mới hoàn thành xong hơn 16 km, còn đường vành đai 4 vẫn đang trong quá trình chuẩn bị, chưa được đầu tư xây dựng.
Lý giải sự bê trễ tại tuyến Vành đai 2, đại diện Sở Giao thông - Vận tải cho biết, tuyến đường này được chia thành 3 đoạn, tương ứng với 4 dự án. Trong đó, đoạn 1 và 2 đến nay vẫn chưa được thông qua chủ trương đầu tư các dự án để làm cơ sở triển khai.
Tương tự, hàng loạt các công trình trọng điểm để tăng tính kết nối vùng như cầu Cát Lái (nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai), xa lộ Hà Nội… cũng rất ì ạch.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ách tắc về hạ tầng tại TP. Thủ Đức không chỉ dừng ở liên kết vùng, mà còn cả trong kết nối khu vực của TP.HCM, mà việc di dời cụm cảng Trường Thọ tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức là một minh chứng.
Phường Trường Thọ sở hữu vị trí chiến lược, thuận lợi cho cả 3 loại hình giao thông đường thủy, đường bộ và đường sắt đô thị. Quy hoạch 1/2.000 của Khu đô thị Trường Thọ cũng được xem xét điều chỉnh để sớm thực hiện các dự án của TP.Thủ Đức tương lai.
Tuy nhiên, khu vực cảng Trường Thọ hiện nay được ghi nhận là một trong những điểm ùn tắc giao thông nghiêm trọng. Vào giờ cao điểm, dọc xa lộ Hà Nội, ngã tư Bình Thái, ngã tư MK, đường số 1 và số 2 lượng xe tải, xe container lưu thông luôn rất lớn, gây kẹt cứng.
Điều này cũng không khó lý giải bởi theo số liệu từ Sở Giao thông - Vận tải, mỗi ngày/đêm có khoảng 2.000-2.500 lượt xe ra vào cảng. Ông Bùi Hòa An, Phó giám đốc Sở cho biết, công suất hoạt động hiện nay của cảng Trường Thọ đã vượt quá quy hoạch.
“Để giải quyết tình trạng trên, UBND TP.HCM đã có chủ trương di dời cảng Trường Thọ, nhưng sớm nhất là năm 2022 mới có thể thực hiện được do thời gian di dời phụ thuộc vào tiến độ đầu tư khu vực cảng ICD Long Bình”, ông An nói.
Cần sớm được khơi thông
Với lợi thế về vị trí và chính sách phát triển, một số nhà phát triển bất động sản lớn như Vingroup, Novaland, Đại Quang Minh, Hưng Thịnh, Tiến Phước… đã tìm về khu vực phía Đông Thành phố để phát triển dự án bất động sản.
Dọc theo tuyến Quốc lộ 13 (thuộc địa bàn tỉnh Bình Dương), các dự án cũng đang mọc lên như nấm sau mưa như dự án Opal Skyline, Opal Central Park với khoảng 10.000 sản phẩm do Tập đoàn Đất Xanh phát triển tại trung tâm TP. Thuận An; dự án Astral City của CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt…
Theo ghi nhận của phóng viên, mặt bằng giá chung của khu Đông TP.HCM hiện dao động từ 40-180 triệu đồng/m2 cho loại hình căn hộ (tùy vào cấp độ dự án) và từ 40-200 triệu đồng/m2 cho loại hình đất nền, nhà xây sẵn không dưới 9-10 tỷ đồng/căn, thậm chí có những dự án biệt thự có mức giá cả trăm tỷ đồng mỗi căn.
Tại Bình Dương, còn nhiều dự án khác trong khu vực Thuận An đang manh nha triển khai với mức giá được “úp mở” sẽ tăng tới 40-60% so với 1-2 năm trước. Hiện phần lớn các dự án dọc theo trục Quốc lộ 13 có mức giá dao động từ 30-45 triệu đồng/m2 và được dự báo sẽ còn tăng lên khi dự án cải tạo Quốc lộ 13 chính thức thành hình.
Nói như ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, việc mở rộng Quốc lộ 13 không chỉ tạo nền tảng cho các dự án bất động sản, mà còn có ý nghĩa tạo sự gắn kết về kinh tế, lưu thông hàng hóa giữa TP.HCM với Bình Dương. Khi khoảng cách giữa 2 nơi trở nên thông thoáng hơn, xu hướng giãn dân ra vùng vệ tinh TP.HCM tự nhiên sẽ được thực hiện.
Để TP. Thủ Đức thực sự trở thành một thành phố đáng sống như kỳ vọng của chính quyền và người dân TP.HCM, theo kiên trúc sư Ngô Viết Nam Sơn - chuyên gia kiến trúc và quy hoạch, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là phải giải được bài toán về quy hoạch.
“Cần phải tập trung phát triển bền vững, cân nhắc yếu tố môi trường, không để xảy ra tình trạng kẹt xe, ngập nước... Khi đó, người dân mới thực sự cảm thấy TP. Thủ Đức là nơi đáng sống”, ông Sơn nhấn mạnh.
Một vấn đề nữa mà vị chuyên gia này đưa ra là tính liên kết vùng, không chỉ với các địa phương trong TP. Thủ Đức, mà cả những thành phố lân cận.
“TP. Thủ Đức phải như lõi trung tâm, đóng vai trò ‘anh cả’ kết nối sân bay Long Thành (Đồng Nai), cảng Cái Mép (Bà Rịa - Vũng Tàu), tỉnh Bình Dương... Khi làm được điều này, không chỉ giao thông trở nên thuận tiện hơn, mà người lao động còn có thể tiết kiệm được chi phí sinh hoạt khi có thể làm việc tại TP.HCM, nhưng ở tại Long Thành, Bình Dương - là nơi có giá nhà thấp hơn đáng kể so với TP.HCM”, ông Sơn nói.
