“Nóng rẫy” condotel và hướng ra

Tiềm năng lớn

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2017, ngành du lịch đã đạt mục tiêu của năm 2025 với 13 triệu lượt khách quốc tế, 80 triệu lượt khách nội địa. Năm 2018, khách quốc tế đến Việt Nam đạt 15,6 triệu lượt, tăng 20% so với năm trước và 10 tháng năm 2019 đón 14,49 triệu lượt, tăng 13% so với cùng kỳ 2018.

Đáp ứng nhu cầu lưu trú tăng mạnh, thời gian qua, đã có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được triển khai, nhất là tại các địa phương trọng điểm du lịch. Tuy nhiên, vẫn chưa đáp ứng kịp nhu cầu lưu trú do tốc độ tăng của khách du lịch cao hơn nhiều so với tốc độ tăng của số lượng phòng lưu trú. Đặc biệt, trong mùa cao điểm và các ngày lễ, tết, những địa phương du lịch như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh xảy ra tình trạng “cháy phòng”.

“So với mức tăng trưởng gần 30%/năm về khách du lịch, nước ta còn thiếu khoảng 50.000 - 70.000 phòng lưu trú”, ông Nam đánh giá và cho biết, condotel là loại hình phổ biến trên thế giới và chiếm phần lớn trong tổng nhu cầu cơ sở lưu trú của du khách.

Theo ông Nam, hầu hết các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều đánh giá tiềm năng phát triển condotel tại Việt Nam là rất lớn. .

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, condotel là một mô hình tốt nhưng phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác.

Người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận. Đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.

Ông Mauro Gasparotti nhận định, mức cam kết  lợi nhuận 4 - 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định.

“Nếu là một người mua, tôi sẽ tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và định vị. Những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng “ôm đồm” nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động”, chuyên gia Savills cho biết.

Tìm hướng ra

Tiềm năng lớn, nhưng trong hơn 1 năm qua, dòng sản phẩm condotel chững lại do cả nhà đầu tư và doanh nghiệp dè dặt vì vướng mắc về pháp lý. Để tháo gỡ vướng mắc cho các sản phẩm mới, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành có liên quan trong năm 2019 phải nghiên cứu và ban hành hướng dẫn cho condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, đến nay, dù sắp hết năm 2019, nhưng văn bản hướng dẫn này vẫn chưa được ban hành.

TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Khoa Luật, Trường đại học Quốc gia Hà Nội nhận định, sự nở rộ của dòng sản phẩm condotel làm dấy lên nhiều lo ngại về những rủi ro mà khách hàng gặp phải đến từ sự “chơi vơi” trong pháp lý và mức cam kết lợi nhuận được cho là “không tưởng” của các chủ đầu tư.

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, theo PGS. TS Nguyễn Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), chính sách về condotel phải được hoàn thiện càng nhanh càng tốt.

Thị trường condotel trầm lắng trong hơn 1 năm qua do vướng mắc về pháp lý

Ở góc độ nhà quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro. Đây là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở, nên đầu tư. Tuy nhiên, giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở, mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường.

“Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vấn đề vướng mắc với condotel và đã chủ động báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ”, ông Khởi nói và cho biết, có 3 vấn đề đối với loại hình condotel. Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này; thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel; thứ ba là quản lý vận hành với loại hình này. Ngoài ra, còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.

“Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có nhiệm vụ là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu soạn thảo”, ông Khởi nói.

Tuy nhiên, theo ông Khởi, có một mấu chốt là sau quá trình nghiên cứu, thống nhất với Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý condotel là không ổn. Bởi vậy, tháng 10 vừa qua, Thủ tướng đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về chế độ sử dụng đất với condotel. Sau khi có quy chế sử dụng đất, Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy định về loại hình này.

Còn theo bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), đất xây condotel là đất thương mại dịch vụ, nên chế độ giao, thuê, sử dụng đất với loại hình này tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai. Việc xác định loại đất phụ thuộc vào quy hoạch.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho biết: “Về câu chuyện condotel, tôi cho rằng, trường hợp gần đây gây xôn xao là sự việc cá biệt. Bản thân condotel là tốt, có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khoản cao, mang tới cùng lúc 2 giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng. Thủ tục pháp lý theo quan điểm chúng tôi là đã khá đầy đủ, nhưng các hướng dẫn thực hiện, chi tiết còn chưa rõ ràng. Nếu làm tốt, condotel vẫn có tiềm năng, thu hút dòng tiền nước ngoài và là sản phẩm du lịch rất tốt”.