Nỗi niềm hợp đồng góp vốn

Cũng giống như hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn đã xuất hiện từ khoảng 10 năm trước và là hình thức lách luật bán nhà khi chưa đủ điều kiện mở bán của các chủ đầu tư.

Việc bán nhà theo hình thức này có cái lợi là giúp chủ đầu tư có thể huy động được vốn từ khách hàng để triển khai dự án trong thời gian chờ đợi hoàn thiện thủ tục (thường mất nhiều thời gian), tận dụng được cơ hội của thị trường. Trong khi đó, mua nhà theo hình thức này, người mua có thể mua được với mức giá rẻ hơn.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng từng mở bán dự án theo hình thức hợp đồng góp vốn, phần lớn dự án vào thời điểm thị trường sốt nóng cách đây 7 - 8 năm đều làm như vậy, bởi việc hoàn thiện thủ tục pháp lý của dự án mất quá nhiều thời gian, trong khi cơ hội của thị trường không có nhiều.

“Nếu không làm theo cách đó, thì gần như dự án không thể triển khai nổi. Ai nhanh chân sẽ có cơ hội trước”, vị lãnh đạo này chia sẻ.

Trên thực tế, nhiều dự án bán nhà theo hình thức này sau đó đã được chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện, bàn giao nhà cho khách hàng. Tuy nhiên, cũng có nhiều dự án không được triển khai do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan như chủ đầu tư yếu kém năng lực tài chính, dự án không được phê duyệt, đợi quy hoạch...

Với các dự án này, khách hàng mua nhà theo hình thức hợp đồng vay vốn và hợp đồng góp vốn sẽ chịu rủi ro lớn là mất tiền nhưng không được nhận nhà. Tuy nhiên, mức rủi ro của 2 loại hợp đồng này khác nhau, bởi về lý, hai loại hợp đồng này khác biệt về bản chất và vai trò của khách hàng.

Với hợp đồng vay vốn, khách hàng là người cho chủ đầu tư vay, khi không mua, hoặc dự án có vấn đề, khách hàng có thể đòi lại tiền gốc cùng lãi suất (nếu có). Trong khi đó, về danh nghĩa, với hợp đồng góp vốn, khách hàng là người cùng làm cùng hưởng với chủ đầu tư về dự án đó. Khi dự án không được cấp phép, trong khi chủ đầu tư chứng minh được tiền huy động đã dùng để đầu tư vào các công đoạn của dự án, thì người góp vốn sẽ không có quyền đòi lại tiền.

Một trong những câu chuyện điển hình có thể kể đến Dự án Tincom Pháp Vân (Thanh Trì, Hà Nội) do Công ty TNHH Nam Đại Phong và Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thăng Long làm chủ đầu tư. Cụ thể, Năm 2009, nhiều khách hàng đã mua nhà tại dự án này theo hình thức hợp đồng ủy thác đầu tư và hợp đồng góp vốn đầu tư thông qua nhiều công ty vệ tinh như Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý tài sản thế hệ mới, Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Hưng Long... và đã nộp khoảng 30 - 40% tổng giá trị căn hộ.

Tuy nhiên, do chưa được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, nên một thời gian dài sau đó, dự án này vẫn là một bãi đất trống, cỏ mọc um tùm. Mãi đến cuối năm 2011, dự án mới có được giấy phép và tiến hành xây dựng. Tuy nhiên, triển khai được vài tháng, đến đầu năm 2012, dự án đã dừng thi công và nằm im lìm cho đến nay.

Trước tình trạng đó, nhiều người góp vốn đã xin rút vốn, nhưng phía chủ đầu tư, cũng như công ty ký hợp đồng huy động vốn không đồng ý với lý do, khi nào bán cho khách hàng khác sẽ trả lại tiền.

Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại Dự án 99 Trần Bình, nay đã đổi tên thành The Garden Hill (Cầu Giấy, Hà Nội). Do chưa đủ điều kiện về pháp lý, nên Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị mới Hà Nội (đơn vị được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn ô tô Đức Phương ủy quyền) ký thỏa thuận hợp tác đầu tư với khách hàng để huy động vốn triển khai dự án.

Tuy nhiên, sau khi khách nộp tiền, dự án đã không được triển khai theo đúng kế hoạch. Mãi tới cuối năm 2015, dự án mới được tái khởi động khi có sự tham gia của nhà đầu tư mới. Tuy nhiên, chủ đầu tư mới chuyển đổi tính chất, quy mô dự án, nên những khách hàng góp vốn cũ muốn có nhà buộc phải mua với mức giá mới cao hơn rất nhiều so với mức giá cam kết trong hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cũ.