Nỗi lo chi phí đất tăng cao

Nhiều nỗi lo khi áp dụng bảng giá đất mới

Không phải đến khi báo cáo chính thức của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ đánh giá việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng cao hơn so với trước mới nhận được sự quan tâm đông đảo của các thành viên thị trường. Thực tế, từ trước khi Quốc hội chính thức thông qua Luật, các doanh nghiệp đã dự tính trước điều này.

Dựa trên suất vốn đầu tư được công bố hàng năm của Bộ Xây dựng theo quy định hiện hành, tỷ lệ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được ước lượng chiếm khoảng 10% tổng mức đầu tư chung của dự án.

Do đó, với việc giá đất tính toán khi thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được đưa về sát “giá thị trường”, tức tăng khoảng 4 lần so với giá đất trước đây, chi phí đầu tư của dự án có thể tăng trung bình 30-40% so với giai đoạn trước (trước đây, khung giá đất của Nhà nước bằng khoảng 15-20% giá đất thị trường chung và tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh bằng 20-40% giá đất thị trường tại địa phương).

Tuy vậy, đặt trong bối cảnh sau những biến động gần đây về giá đất, chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố bất thường từ các đợt sốt nóng “đất đấu giá” và tình trạng nguồn cung khan hiếm, đẩy giá nhà ở lên cao, câu hỏi đặt ra là số liệu dự tính của Bộ Xây dựng có trở thành “cái cớ” để đẩy tăng giá đất lên một mặt bằng mới?

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các số liệu của Bộ Xây dựng đưa ra mới chỉ là dự tính, con số thực tế có thể cao hơn nhiều tùy vào từng dự án.

Về dài hạn, khi có bảng giá đất sát giá thị trường thì sẽ giảm được tình trạng “cò kè” tiền đền bù với người dân, từ đó tạo sự đồng thuận, đẩy nhanh tốc độ thu hồi đất, tạo mặt bằng sạch giúp các dự án nhanh chóng triển khai, hạn chế đội vốn…, điều này tốt cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trước mắt, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, đẩy giá nhà tăng cao hơn nên cần có biện pháp kiểm soát đi kèm để tránh các đội nhóm đầu cơ lợi dụng tạo hiệu ứng dây chuyền, đẩy giá bất động sản tăng mất kiểm soát.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - Chủ tịch GP. Invest cho hay, Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương sử dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025, trước khi chính thức áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất nên phải được xây dựng tiệm cận giá thị trường.

“Như vậy, các địa phương hiện chưa phải xây dựng bảng giá đất mới, nhưng đã xuất hiện tâm lý đẩy giá đất lên sát thị trường ngay từ bây giờ, dẫn tới giá bất động sản bị đẩy lên cao sớm”, ông Hiệp nói, đồng thời cho rằng, nếu xem đất là loại hình tài sản quan trọng của quốc gia thì cần được quản lý như mặt hàng xăng dầu, điện... và Nhà nước có thể xem xét bù giá nếu tăng quá cao.

Trong trường hợp này, cần khẳng định vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất, việc “thả nổi” theo thị trường và khó kiểm soát có thể đẩy giá nhà, đất tại Việt Nam tăng bất hợp lý, thậm chí có thể đắt hơn Tokyo (Nhật Bản) hay Hồng Kông (Trung Quốc) - là những nơi có giá bất động sản cao nhất thế giới.

“Do vậy, Nhà nước nên xem lại nguyên lý xác định bảng giá đất mới cho phù hợp với điều kiện Việt Nam và xu hướng của thế giới. Điều này sẽ giúp thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng”, ông Hiệp khuyến nghị.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư, Công ty DKRA Group cũng cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất thay vì khung giá đất khiến chi phí đền bù tăng, kéo theo tiền sử dụng đất và thuế cũng tăng lên.

Những chi phí này sẽ được tính vào giá đầu vào của dự án. Do đó, việc hạn chế giá nhà ở tăng nóng trong thời gian sắp tới phụ thuộc vào cơ chế tháo gỡ cũng như cấp phép mới của cơ quan quản lý nhà nước.

Ở góc độ khác, theo GS-TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, về nguyên tắc, việc tăng giá đất phải có một lộ trình, không thể tăng đột ngột.

Việc thay đổi bảng giá đất mới và áp dụng ngay sẽ gây cú sốc lớn cho nền kinh tế vì tăng chi phí đất đai là tăng giá trị đầu vào của quá trình sản xuất, khi giá trị đầu vào tăng lên thì giá hàng hóa cũng tăng theo, như vậy sức cạnh tranh của nền kinh tế sẽ giảm.

Đảm bảo công bằng cho các bên

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, sau khi 3 sắc luật mới liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm, chủ đầu tư đã có căn cứ để đưa ra mức giá đền bù cao hơn trước mà không bị phụ thuộc vào khung giá đất.

Chính vì vậy, tiến độ giải phóng mặt bằng có thể nhanh hơn, nhưng việc tự thỏa thuận với người dân cũng không dễ dàng. Đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế tự thỏa thuận đến lúc nào đó sẽ khó cho chủ đầu tư bởi dù đưa ra giá cao, nhưng người dân có thể đòi giá cao hơn nữa.

Bổ sung thêm, ông Quyết cho hay, trước đây, nhiều doanh nghiệp cũng phải đền bù giá cao hơn khung giá đất, nhưng chi phí này không được khấu trừ. Điểm lợi khi các luật mới đi vào thực tiễn là doanh nghiệp được ghi nhận phần chi phí này, còn việc thỏa thuận với người dân vẫn đòi hỏi năng lực đàm phán của chủ đầu tư.

Cũng cần lưu ý thêm, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ khiến áp lực tài chính gia tăng do liên quan đến thuế sử dụng đất bổ sung, nhất là tại TP.HCM. Trong thời gian qua, do tiền sử dụng đất bổ sung tăng vọt nên nhiều chủ đầu tư “trở tay không kịp” và chịu lỗ nặng, trong đó những tên tuổi lớn như Novaland, Hưng Thịnh… Dù đã nhiều lần kiến nghị lên cơ quan chức năng, nhưng đến nay chưa được giải quyết.

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó chủ tịch Hội đồng kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm, để thực hiện định giá đất theo nguyên tắc thị trường như tại Luật Đất đai 2024, cơ quan chức năng phải có văn bản hướng dẫn xác định giá đất cụ thể, rõ ràng, đồng bộ để các địa phương thực hiện; phải có đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp - vốn đang thiếu cả về số lượng và chất lượng; cuối cùng là thông tin thu thập phải đảm bảo đầy đủ, công khai, minh bạch. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường còn thiếu nhiều yếu tố nên công tác định giá đất gặp nhiều khó khăn.

“Chúng ta cần biết rằng, thị trường vốn khó đoán định cũng như bất động sản có tính cá biệt và phụ thuộc vào thị hiếu, người này có thể nói giá đất đó chấp nhận được nhưng người khác lại chê đắt. Vì vậy, không thể lấy giá đất đó để áp dụng chung cho một khu vực”, ông Tuyến nhấn mạnh.

Theo ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đất đai là nguồn lực quan trọng nên phải hạch toán đầy đủ, chính xác, tránh gộp nhiều mục tiêu như từng diễn ra khi xác định giá năng lượng trước đây.

Giả sử, định giá đất thời gian tới tăng sẽ ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất, ảnh hưởng tới nhiều nhóm đối tượng… thì Nhà nước sẽ phải can thiệp bằng nhiều cách, đồng thời phải tính toán để vừa đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, vừa đảm bảo cân bằng lợi ích của bên sử dụng đất.