Đã qua thời kỳ “rủng rỉnh”
“Dịch bệnh Covid-19 tác động quá tiêu cực tới ngành địa ốc, chưa bao giờ hoạt động doanh nghiệp rơi vào tình trạng cầm chừng kéo dài như hiện nay”. Đây là câu trả lời được đại đa số lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản chia sẻ trong cuộc phỏng vấn ngắn mới đây của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán khi được hỏi về những khó khăn đã và đang phải đối mặt cũng như phương hướng hoạt động sắp tới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước góp ý dự thảo Thông tư 01/2020 về “cơ cấu, miễn, giảm nợ cho khách chịu ảnh hưởng bởi dịch” đã nhấn mạnh tới tình trạng thiếu hụt dòng tiền của các doanh nghiệp địa ốc và khẩn thiết yêu cầu sớm có sự hỗ trợ.
Thực tế, theo ông Châu, những năm gần đây, nguồn tiền đã không còn “rủng rỉnh” đối với các doanh nghiệp bất động sản khi kênh huy động chính là tín dụng ngân hàng bị kiểm soát chặt chẽ nên khó tiếp cận, dẫn tới doanh nghiệp phải tìm kiếm các kênh cho vay khác với chi phí cao hơn, rồi dịch bệnh Covid-19 xuất hiện và diễn biến kéo dài càng bào mòn nguồn lực của doanh nghiệp, các nguồn tiền “nóng” huy động được chỉ đủ để chi trả các chi phí như lương nhân viên, bảo hiểm cho người lao động, điện, nước…, trong khi bất động sản không được xem là lĩnh vực thiết yếu nên cũng không thuộc nhóm được ưu tiên hỗ trợ từ ngân hàng.
Thống kê của Vietstock cho thấy, tổng tiền mặt tính tới ngày 30/6/2021 của 94 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán (bao gồm cả HOSE, HNX và UPCoM) đạt 103.700 tỷ đồng. Mặc dù con số này tăng so với mức 102.000 tỷ đồng vào cuối năm 2020, nhưng lượng tiền mặt tập trung chủ yếu tại số ít doanh nghiệp đầu ngành như các doanh nghiệp thuộc Vingroup (VIC, VHM, VRE), Novaland (NVL), Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG), Becamex (BCM, SJC), Kinh Bắc (KBC), Sonadezi (SNZ)…
 |
Với các doanh nghiệp địa ốc, luôn cần nguồn vốn lớn, đặc biệt là tiền mặt, là một đặc tính bất di bất dịch cho dù ở bất cứ hoàn cảnh nào, thế nhưng nguồn tiền này đã cạn kiệt sau gần 2 năm chống chọi với dịch bệnh. Chia sẻ với phóng viên về khó khăn trong việc cơ cấu lại nguồn vốn vào thời điểm hiện tại, tổng giám đốc một doanh nghiệp đang niêm yết trên HOSE cho hay, lượng tiền mặt ở mức thấp buộc doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn khác để duy trì hoạt động và “đảo nợ” với ngân hàng, vì nếu không trả được các khoản vay đáo hạn thì ngay lập tức ngân hàng tự động chuyển sang nợ xấu, hoặc nhóm nợ xấu hơn và nếu rơi vào các nhóm này, doanh nghiệp sẽ lâm vào bế tắc vì không thể tiếp cận được các khoản vay mới.
Cũng theo thống kê của Vietstock, nhiều doanh nghiệp đã rơi vào tình trạng tiền mặt giảm rất mạnh trong 6 tháng đầu năm 2021, trong đó có nhiều doanh nghiệp giảm về mức báo động như Địa ốc First Real (FIR) giảm từ mức 12 tỷ đồng ở thời điểm cuối năm ngoái về còn 3 tỷ đồng (bao gồm tiền mặt và các khoản tương đương tiền) tại thời điểm 31/6/2021, Địa ốc Chợ Lớn (RCL) giảm từ 52 tỷ đồng về còn 5 tỷ đồng, Long Giang Land (LGL) từ mức 66 tỷ đồng giảm xuống còn 4 tỷ đồng, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Nam Hà Nội (NHA) cũng chỉ còn 4 tỷ đồng so với mức 13 tỷ đồng cuối năm 2020…
 |
Đối mặt với rủi ro kép
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), không chỉ các doanh nghiệp địa ốc niêm yết trên sàn chứng khoán, tình trạng cạn tiền mặt cũng đang là vấn đề nan giải chung đối với tất cả các doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm này. Tại nhiều doanh nghiệp, nguồn tiền tích lũy từ nhiều năm kinh doanh trước đây đã được sử dụng hết để bù lỗ cho gần 2 năm qua, các cổ đông và nhà sáng lập phải huy động thêm vốn, thậm chí phải “vay nóng” để duy trì hoạt động của doanh nghiệp.
Đừng để doanh nghiệp “chết lâm sàng” mới nhận được hỗ trợ
Cuối năm 2020, VCCI thực hiện điều tra trên cả nước và các doanh nghiệp đều đánh giá tích cực về các chính sách ứng phó dịch kịp thời của Chính phủ. Tuy nhiên, vẫn có những chính sách tỷ lệ doanh nghiệp tiếp cận thấp như chính sách giảm lãi suất, cơ cấu lại khoản vay, thậm chí một số chính sách có các điều kiện đi kèm phi thực tế, khó tiếp cận.Vì thế, các chính sách hỗ trợ có thể không lớn, nhưng phải thực tế và hữu ích, với các điều kiện phù hợp, thủ tục nhanh gọn, để kịp thời đến với doanh nghiệp, tránh việc doanh nghiệp “chết lâm sàng” mới nhận được hỗ trợ.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land đánh giá, thị trường bất động sản đang đối mặt với thách thức chưa từng có do dịch bệnh gây ra và điều đáng lo ngại nhất chính là áp lực về khả năng huy động vốn và trả nợ vay. Theo bà Hương, trong trạng thái bình thường khi dòng tiền ổn định thì khả năng trả nợ vay được đảm bảo, nhưng trong bối cảnh doanh thu sụt giảm nghiêm trọng như hiện nay, áp lực tài chính lên các chủ đầu tư là vô cùng lớn.
Đồng quan điểm, ông Văn Dũng Chinh, Tổng giám đốc Vinareal cho rằng, thực tế thị trường bất động sản hiện nay một lần nữa gióng lên hồi chuông báo động như trong giai đoạn 2011-2014. Tuy nhiên, nếu như giai đoạn trước, rủi ro của doanh nghiệp là hàng tồn kho bất động sản không luân chuyển và lãi suất ngân hàng tăng lên đến 20%, thì hiện nay, điểm nghẽn của thị trường còn lớn hơn nhiều.
“Tôi làm bất động sản khá lâu, đến thời điểm này đã mười mấy năm trong ngành, từng chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản do hàng tồn kho nhiều mà không có giao dịch, nhưng so với thách thức hiện tại đều không là gì cả”, ông Chinh nhấn mạnh và cho biết, nguyên nhân là do thị trường đang đối diện với rủi ro kép.
Theo ông Chinh, nếu như giai đoạn trước đó, khủng hoảng chỉ xảy ra đối với riêng ngành bất động sản và xây dựng, còn các ngành nghề khác đều có sự vận động, tăng trưởng tốt, thì ở thời điểm hiện tại, có thể thấy rõ bóng đen đang bao phủ hầu hết các ngành nghề, lĩnh vực kinh tế. Điều này dẫn đến sức cầu bất động sản giảm mạnh, doanh nghiệp bất động sản cạn dòng tiền, thậm chí hoàn toàn không có doanh thu, trong khi vẫn phải gồng gánh rất nhiều chi phí cố định như tiền thuê mặt bằng, điện, nước, lương nhân viên, lãi vay…
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Trung, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Hải Phòng cho rằng, việc cạn tiền mặt sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ ngắn hạn và có thể khiến doanh nghiệp mất thanh khoản. Ngoài ra, với từng doanh nghiệp, không riêng khả năng thanh toán, mà cần xét thêm nhiều chỉ tiêu khác như hàng tồn kho, lượng tiền khách hàng trả trước… để đánh giá “sức chịu đựng” của doanh nghiệp.
Theo ông Trung, lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản mang tính chu kỳ, khi qua giai đoạn đáy, các doanh nghiệp có thể đạt mức tăng trưởng rất cao. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, kết quả kinh doanh các doanh nghiệp địa ốc chưa có tín hiệu khởi sắc.
“Với tình hình thị trường gần như đóng băng hiện nay, lượng tiền mặt sụt giảm quá nhanh và duy trì ở mức thấp quá lâu là rủi ro không nhỏ với doanh nghiệp, nhất là nhóm doanh nghiệp bất động sản”, ông Trung nhấn mạnh.
