Nợ xấu bất động sản… bít đầu ra

Thêm thủ tục nhiêu khê

Dự thảo quy định tài sản có giá trị 10 tỷ đồng trở lên phải đem ra đấu giá. Công ty quản lý tài sản phải thuê đơn vị chuyên nghiệp tổ chức bán đấu giá tài sản; phải có đấu giá viên có bằng cấp điều hành cuộc đấu giá; và sau 2 lần tổ chức đấu giá thất bại, mới được thực hiện các biện pháp bán tài sản đảm bảo khác…

Tuy nhiên, chính những nội dung trên cũng là những vấn đề gây ra nhiều ý kiến tranh cãi và khiến Ban soạn thảo băn khoăn cần xin ý kiến chỉ đạo trong tờ trình về dự thảo Thông tư gửi Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hà Hùng Cường.

Cụ thể, quy định hiện hành không đề cập về giá trị để xác định trách nhiệm thực hiện việc bán đấu giá. Hơn nữa, thực tế cho thấy, cần giao quyền chủ động cho Công ty Quản lý tài sản trong việc lựa chọn phương thức bán đấu giá qua tổ chức chuyên nghiệp hoặc Công ty trực tiếp thực hiện. Do vậy, Dự thảo Thông tư không nên đề cập vấn đề này.

Vấn đề gây tranh cãi thứ hai là lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện bán đấu giá. Có nhất thiết phải đưa ra các tiêu chí để Công ty Quản lý tài sản lựa chọn tổ chức bán đấu giá hay không. Bởi trên thực tế, đã là tài sản cần xử lý, doanh nghiệp đều muốn thu hồi vốn tối đa và họ muốn chủ động lựa chọn tổ chức bán đấu giá, nhằm tránh kéo dài thời gian xử lý tài sản.

Việc bắt buộc người điều hành cuộc bán đấu giá phải là đấu giá viên có bằng cấp cũng nhận được nhiều ý kiến phản đối, bởi khi Công ty trực tiếp thực hiện việc bán đấu giá, chỉ cần chủ tịch hội đồng bán đấu giá hoặc người có năng lực điều hành theo sự phân công của chủ tịch hội đồng. Việc bán đấu giá rút cuộc chỉ nhằm mục đích công bằng và đạt được giá trị cao nhất cho tài sản đem bán, trong khi trình tự đã có sẵn trong quy định, thì việc hạn chế người điều hành là không cần thiết.

101 nút thắt khác

Tài sản bảo đảm ngân hàng nhận được từ khách hàng gồm nhiều loại, trong đó, bất động sản là chủ yếu. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, có đến 60% dư nợ tại các ngân hàng được bảo đảm bằng bất động sản. Tài sản bảo đảm bằng bất động sản thông thường bao gồm nhà đất, bất động sản dự án. Xử lý tài sản đảm bảo, nhất là bất động sản luôn là vấn đề khó khăn của các tổ chức tín dụng, bởi vậy, đã có rất nhiều cuộc hội thảo được tổ chức nhằm lấy ý kiến đóng góp tháo gỡ các nút thắt về vấn đề này. Tuy nhiên, thực tế vẫn nảy sinh vô số tình huống khiến người trong cuộc khó xử.

Không ít doanh nghiệp thế chấp dự án đang triển khai làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng hoặc huy động vốn qua trái phiếu. Nay nợ không trả được, một dự án bất động sản lại được thế chấp ở mấy ngân hàng khác nhau. Tài sản có thể đem ra đấu giá, nhưng các chủ nợ không thống nhất được phương án xử lý, nợ vẫn nằm đó, trong khi bất động sản nằm phơi gió phơi mưa.

Đại diện Ngân hàng Agribank từng kêu trời tại một số của hội thảo, vì Ngân hàng phát mãi nhà xưởng, đất đai của khách hàng theo hợp đồng hai bên ký kết, song chính quyền địa phương nhất định phản đối, bởi doanh nghiệp được hưởng ưu đãi về đất đai tại địa phương, muốn chuyển chủ phải có ý kiến của cơ quan này.

Xử lý tài sản bảo đảm là các dự án đang triển khai dở dang, chủ đầu tư đã bán sản phẩm và thu một phần tiền  của khách hàng cũng là vấn đề không ít ngân hàng đau đầu. Đơn cử như trường hợp các dự án của Công ty Megastar tại Hà Nội, hiện không một chủ nợ nào dám ôm vào, bởi việc xử lý hậu quả với những khách hàng công ty này đã bán nhà trên giấy sẽ vô cùng phức tạp.

Với tài sản đảm bảo là bất động sản thuộc quyền sở hữu của các cá nhân, nhiều ngân hàng đang sốt ruột như ngồi trên lửa. Một dạng thường gặp nhiều nhất là người đứng tên trên tài sản đảm bảo chỉ có quyền sở hữu một phần bất động sản, nay muốn bán tài sản đó phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu hợp pháp khác như trường hợp vợ hoặc chồng mới mất, các con được quyền đồng sở hữu 1/2 căn nhà. Không ít ngân hàng đã buộc phải trích lập dự phòng ở mức cao cho khoản nợ có tài sản bảo đảm là nhà đất thuộc sở hữu cá nhân, nhưng vài năm không thể xử lý được tài sản do chủ tài sản phát sinh kiện cáo, tranh chấp với các hộ liền kề.

Rõ ràng, trong khi các ngân hàng và cả cơ quan quản lý đang tập trung xử lý nợ xấu, việc đưa ra nhiều quy định không thuận tiện cho việc xử lý tài sản bảo đảm, nhất là bất động sản của các tổ chức tín dụng, sẽ càng làm cho cục máu đông này có nguy cơ phình to.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch thường trực HĐQT Công ty Quản lý tài sản các Tổ chức tín dụng (VAMC) Việc thuê tổ chức bán đấu giá không có nhiều ý nghĩa với VAMC Tôi cho rằng, nội dung VAMC chỉ được tự bán tài sản bảo đảm của các khoản nợ xấu đã mua có giá trị dưới 10 tỷ đồng trở xuống, còn trên 10 tỷ đồng, phải thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện trong Dự thảo thông tư mà Bộ Tư pháp vừa đưa ra là không có nhiều ý nghĩa với VAMC. Công ty đã ra đời thì phải có trách nhiệm làm tốt chức năng của mình là hỗ trợ các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp giảm bớt nợ xấu. Đây là một thách thức. Ngoài ra, còn những thách thức khác như mục tiêu đặt ra liệu sẽ đạt được bao nhiêu? VAMC hết sức quyết liệt về việc này, nhưng phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu các khoản nợ được mua đứt bán đoạn thì chúng tôi có thể quyết định được ngay, nhưng do chúng được mua bằng trái phiếu đặc biệt, nên phải có sự đồng thuận của doanh nghiệp và tổ chức tín dụng, làm sao hài hòa được lợi ích chung. Do đó, VAMC chỉ là một nơi hài hòa và đẩy nhanh quá trình xử lý nợ xấu, phát mại tài sản và hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Ông Đặng Đình Trí, Giám đốc Xử lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng SCB  Nên nâng mức phân cách từ 10 tỷ đồng lên thành 30-50 tỷ đồng Thực tế đến nay cho thấy, những lo ngại về việc xử lý tài sản bảo đảm (đặc biệt là bất động sản) là hoàn toàn có cơ sở. Từ góc độ xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại, chúng tôi thấy, việc xử lý các tài sản bảo đảm có giá trị dưới 10 tỷ đồng có thể thực hiện khá đơn giản tại chính tổ chức tín dụng phát sinh nợ xấu. Khó khăn trong xử lý tài sản bảo đảm (phức tạp và tốn nhiều thời gian) đa phần nằm ở các tài sản có giá trị lớn mà thôi. Việc thuê tổ chức bán đấu gía chuyên nghiệp là cần thiết với các tài sản có giá trị lớn, bởi nó tận dụng được chuyên môn nghiệp vụ, cũng như kinh nghiệm tổ chức đấu giá của các tổ chức này, đảm bảo tính minh bạch trong quy trình đấu giá. Tuy nhiên, khi xét đến mục tiêu đẩy mạnh tốc độ xử lý tài sản bảo đảm nói riêng và nợ xấu đã được mua lạị nói chung của VAMC, nên chăng trong giai đoạn trước mắt, Bộ Tư pháp có thể nâng mức phân cách 10 tỷ đồng nói trên lên thành 30 - 50 tỷ đồng, nhằm tạo ra những hành lang cởi mở hơn cho VAMC trong việc xử lý các khoản nợ xấu. Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc điều hành Công ty Luật BASICO Tạo tính cạnh tranh, công khai và minh bạch Tôi luôn ủng hộ việc sớm triển khai bằng mọi giải pháp việc đẩy nhanh bán tài sản bảo đảm để xử lý nợ xấu qua VAMC. Tuy nhiên, tôi lại cho rằng, quy định, VAMC sẽ tự quyết định bán đấu giá tài sản có giá trị dưới 10 tỷ đồng, còn trên 10 tỷ đồng, phải thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện là hợp lý, không hề gây ách tắc nào cho VAMC. Bản chất của đấu giá là phương thức bán tài sản có cạnh tranh công khai và minh bạch, nên có thể coi là phương pháp tương đối tốt trong bảo đảm sự công bằng quyền lợi cho cả chủ sở hữu tài sản và định chế tài chính, tín dụng. Việc đấu giá thông qua các tổ chức chuyên nghiệp, thì về lôgic, cũng như thực tế, sẽ càng giúp cho các tiện ích của đấu giá được khai thác rõ hơn. Nếu như khối lượng nợ xấu, tài sản bảo đảm quá lớn theo tốc độ mua nợ của VAMC, thì việc tham gia của các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trong tương lai phần nào sẽ góp phần giảm tải áp lực, đẩy nhanh tiến độ công việc xử lý nợ chung của VAMC.