Dòng tiền vẫn đang chực chờ
Chia sẻ tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2023 do Báo Đầu tư tổ chức tuần qua, các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp đều có chung nhận định rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư ngoại.
Lý giải thêm về điều này, ông Angus Liew, Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land Việt Nam cho hay, đối với phân khúc bất động sản để ở, Việt Nam đang sở hữu nhiều yếu tố tích cực như dân số trẻ, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, nhu cầu sở hữu nhà lớn, nguồn cầu mới hạn chế… Vì vậy, vai trò của các nhà đầu tư lúc này chính là cung cấp nhà ở, những sản phẩm có chất lượng tốt cho khách hàng.
“Tại Việt Nam, chúng tôi có thể bán hàng khi dự án còn đang trong quá trình xây dựng, tại một số nước khác thì không”, ông Angus Liew nói và cho biết thêm, đây là một trong những yếu tố khiến Gamuda Land lựa chọn đầu tư tại Việt Nam.
Chưa kể, môi trường kinh doanh tại Việt Nam cũng đang ngày càng thuận lợi hơn, nhiều điều luật mới liên quan đến bất động sản cũng đã và đang được xem xét thông qua. Theo các chuyên gia, sự minh bạch và thông thoáng này có vai trò rất quan trọng khuyến khích các nhà đầu tư “rót tiền” vào Việt Nam trong thời gian tới.
Ở góc độ khác, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, trong một cuộc khảo sát với các khách hàng rộng khắp châu Á - Thái Bình Dương của đơn vị này về thị trường mà họ đang quan tâm nhất, đa số các phản hồi đều rất tích cực với tiềm năng đầu tư tại Việt Nam.
“Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư”, bà Trang Bùi nói và lưu ý thêm, quan trọng hơn hết, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.
Đâu là phân khúc tiềm năng?
Từ góc nhìn của Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và Khối bất động sản nhà ở, Công ty Frasers Property Vietnam, ông Trương An Dương cho rằng, các phân khúc trong thị trường bất động sản đều rất tiềm năng. Song với dòng vốn FDI đổ vào thị trường Việt Nam ngày càng nhiều thì phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều điểm sáng nhất.
"Trong thời gian tới, chúng tôi tin rằng, bất động sản công nghiệp sẽ vẫn phát triển tốt, các thương vụ M&A trong lĩnh vực này cũng sẽ gia tăng", ông Dương nhận định.
Trao đổi với phóng viên, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam thì cho rằng, mỗi lĩnh vực, mỗi phân khúc đều có điểm mạnh và động cơ kinh tế riêng và khó có thể nói rằng phân khúc nào sẽ vượt lên hẳn.
Đơn cử, lĩnh vực văn phòng dù tại nhiều nền kinh tế đã bão hòa do lượng cung lớn cũng như văn hóa làm việc thay đổi sau Covid-19, nhưng tại TP.HCM lại là một trong những thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì tỷ lệ lấp đầy cao, nguồn cung hiện tại thấp và triển vọng tăng thuê trong dài hạn.
Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản nhà ở lại được thu hút bởi triển vọng của quá trình đô thị hóa đang gia tăng tại Việt Nam. Động lực về dân số của thị trường có nhiều điểm thuận lợi cùng với tầng lớp trung lưu ngày càng tăng cao sẽ tạo ra nguồn cầu mạnh mẽ về nhà ở trong tương lai. Những yếu tố này khiến thị trường nhà ở Hà Nội và TP.HCM trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhiều nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, những khu vực ngoại ô được kết nối bởi các dự án đường vành đai mới đang được xây dựng ở các tỉnh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai tại phía Nam, cũng như Hưng Yên, Bắc Ninh và Bắc Giang ở phía Bắc cũng trở thành điểm đến đầu tư tiềm năng.
Song, theo Neil MacGregor, điểm dễ nhận thấy nhất là Việt Nam đang có nhiều lợi thế để mở rộng phát triển các ngành công nghiệp. Từ vị trí địa lý thuận lợi và các yếu tố nền tảng mạnh mẽ như chính sách đầu tư hấp dẫn của Chính phủ, lực lượng lao động đông đảo với chi phí phải chăng, các khu công nghiệp được phát triển bởi các nhà đầu tư uy tín và hệ thống hạ tầng cảng biển, đường xá và sân bay… ngày càng hoàn thiện và hiện đại.
“Việc đầu tư liên tục vào hạ tầng logistics tại Việt Nam sẽ hỗ trợ sự phát triển trong thời gian tới của thị trường bất động sản công nghiệp cả ở miền Bắc và miền Nam của Việt Nam. Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm đáng kể từ các nhà sản xuất đang dịch chuyển từ Trung Quốc và cũng sẽ tiếp tục thu hút nhiều sản xuất công nghệ cao hơn, đặc biệt sau chuyến thăm của Tổng thống Mỹ đến Việt Nam”, ông Neil MacGregor nói.
Trong khi đó, theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield, kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam hình thành, phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội và ngoại. Nếu khoảng 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp với những tên tuổi như Keppel Land, Capitaland…,thì hiện tại các nhà đầu tư ngoại đã phát triển đa dạng các phân khúc hơn với những cái tên mới nổi như Frasers Property hoặc Mapletree…
Ngoài ra, các phân khúc khác như văn phòng, bán lẻ và khách sạn vẫn luôn được các nhà đầu tư nước ngoài săn đón ngay khi xuất hiện cơ hội.
Số dự án “đạt chuẩn” không nhiều
Dù thị trường còn tiềm năng và nhu cầu của các nhà đầu tư là có, nhưng một trở ngại lớn là khó tìm kiếm những dự án đủ tốt, đủ lớn để khối ngoại có thể “xuống tiền”.
“Hiện tại, có ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng và có đủ các thủ tục phê duyệt cần thiết để phát triển, điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư tham gia thị trường. Đồng thời, cũng cản trở dòng vốn tín dụng vào thị trường khi các ngân hàng không có đủ hồ sơ pháp lý để cho vay cho các dự án bất động sản”, ông Neil MacGregor chia sẻ.
Đại diện Savills Việt Nam cho biết thêm, cho đến nay, các thay đổi trong khung pháp lý vẫn chưa được hoàn thiện rốt ráo, các cơ quan chức năng địa phương vẫn còn quá cẩn trọng trong việc triển khai khai các thủ tục hoặc các động thái gỡ khó. Theo đó, chỉ khi nào có sự thay đổi thực sự và tiến bộ trong việc giải quyết vấn đề nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… thì việc thực hiện M&A các dự án bất động sản mới bớt khó khăn, phức tạp.
Một thách thức nữa đang “ngáng chân” các nhà đầu tư chính là yếu tố thời gian. Theo ông Masataka “Sam” Yoshida, Giám đốc toàn cầu Dịch vụ Mua bán - Sáp nhập xuyên quốc gia, RECOF Corporation, thương vụ giữa các doanh nghiệp Nhật Bản chỉ mất khoảng 3 tháng là hoàn tất; giữa doanh nghiệp Nhật Bản với các đối tác châu Âu thì mất 6 tháng, nhưng thương vụ giữa doanh nghiệp Nhật Bản với doanh nghiệp Việt Nam phải mất 12 tháng trở lên.
“Thách thức thì vẫn còn đó và chúng ta cùng tìm cách vượt qua. Thị trường Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng cho các nhà đầu tư, kể cả với những thách thức này. Chúng tôi sẽ cố gắng thúc đẩy hơn nữa để ngày càng có nhiều thương vụ giữa các doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp Nhật Bản”, ông Masataka Sam Yoshida nói.
Với nguồn lực và kinh nghiệm lâu năm của mình tại Việt Nam, đại diện Gamuda Land cho rằng, đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm dự án hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh.
