Thưa ông, nhiều độc giả của Báo Đầu tư Bất động sản rất quan tâm đến các loại thuế, phí phải đóng khi thực hiện các giao dịch mua/bán bất động sản. Xin ông cho biết, các khách hàng khi mua bất động sản như chung cư sẽ phải đóng các loại thuế, phí gì?
Khách hàng khi mua bất động sản sẽ phải đóng 2 loại phí. Thứ nhất là phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định, phí đo vẽ.
Thứ 2 là phí trước bạ. Khoản 1 điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm nhà, đất.
Theo quy định tại điều 5, 6, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, thì lệ phí trước bạ phải nộp khi chuyển nhượng căn hộ chung cư là:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).
Vậy, với chủ nhà có chung cư đem bán (sang nhượng lại), các loại thuế, phí phải đóng là gì?
Trong trường hợp này, người bán bất động sản phải đóng các loại thuế sau:
Thứ nhất là Thuế thu nhập cá nhân: Khoản 5 điều 3 Luật thuế Thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập chịu thuế bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/5/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn Luật thuế Thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ.
Hiểu rõ các loại thuế, phí sẽ khiến giao dịch công bằng và nhanh chóng hơn. Ảnh: Thành Nguyễn
Căn cứ vào Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn số 17526/BTC-TCT của Tổng cục Thuế về triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế thì: thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng.
Nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định thì không phải nộp loại thuế này ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (các chung cư chưa xây xong mà bán).
Trường hợp được miễn thuế, Luật thuế Thu nhập cá nhân 2007 quy định như sau:
Điều 4: Thu nhập được miễn thuế
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Như vậy, nếu bạn thỏa mãn những điều kiện trên thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Thứ 2 là Lệ phí trước bạ được tính theo công thức = 0,5% x giá 1m2 x tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ.
Trong đó, diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Giá 01 (một) m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” một (01) m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
Thứ 3 là một số khoản phí phát sinh như: phí đăng ký, công chứng...
Vậy với nhà liền thổ, trường hợp mua lại nhà đất, người mua phải đóng các loại thuế, phí gì?
Cũng tương tự với nhà ở chung cư, khi mua lại nhà đất và thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà đất mua được thì người mua phải đóng:
Thứ 1, Lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị nhà, đất (thông thường do bên mua chịu thuế trước bạ).
Thứ 2, Lệ phí địa chính theo quy định của địa phương (2 bên thỏa thuận nộp)
Thứ 3, Lệ phí công chứng:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch thì lệ phí chứng thực đối với hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất được quy định như sau: Từ trên 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng: 300.000 đồng/trường hợp (tính trên giá trị quyền sử dụng đất) (do hai bên tự thỏa thuận nộp).
Thế còn trường hợp bán nhà đất, người bán phải đóng các loại thuế, phí gì?
Trong trường hợp này, người bán phải đóng các loại thuế, phí như sau:
Thứ nhất là thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng).
Theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế Thu nhập cá nhân 2007 thì trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất và phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, đất ở duy nhất này sẽ được miễn thuế.
Thứ hai là Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá tính lệ phí trước bạ theo bảng giá do UBND tỉnh/thành phố quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Thứ ba, các lệ phí khác:
- Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Thông tư liên tịch 158/2015/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp và quản lý lệ phí chứng thực bản...hoặc theo mức phí của Văn Phòng công chứng.
- Lệ phí địa chính: căn cứ quy định của địa phương tại thời điểm thực hiện thủ tục.
- Lệ phí thẩm định: căn cứ quy định của địa phương tại thời điểm thực hiện thủ tục.
