Những dự án căn hộ đi ngược thị trường

Giá căn hộ vẫn âm thầm tăng cao

Thời gian qua, trước tình trạng dịch bệnh hoành hành, thị trường bất động sản bị tác động mạnh, đâu đó một số phân khúc trên thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng, có hiện tượng giảm giá, cắt lỗ của một số nhà đầu tư… Tuy nhiên, với phân khúc thị trường căn hộ, theo ghi nhận từ thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, mặc dù thanh khoản không tăng cao, do lượng sản phẩm không nhiều, song những dự án khu vực đáp ứng nhu cầu thật, giá bán vẫn âm thầm tăng cao.

Mới đây, Tập đoàn Đất Xanh đã công bố chào bán ra thị trường dự án căn hộ Opal Boulevard. Dự án nằm gần trục đường Phạm Văn Đồng, thuộc địa phận tỉnh Bình Dương nhưng được bán giá khá cao, trung bình từ 36 - 38 triệu đồng/m2. Thông tin từ chủ đầu tư cho biết, sản phẩm dự án nhận được sự quan tâm của khá nhiều khách hàng và hầu hết sản phẩm đã được tiêu thụ. Đây là dự án mới hiếm hoi được công bố ra thị trường gần đây mà theo nhận định của giới phân tích thị trường là có mức giá bán khá cao.

Sau khi dự án Opal Boulevard được bán ra khá thành công đã kéo theo sự tăng giá của hàng loạt dự án căn hộ trên thị trường thứ cấp khu Đông TP.HCM, thiết lập nên một mặt bằng giá mới của khu vực này. Đặc biệt, với các dự án căn hộ do các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng tốt có mức giá tăng mạnh từ 30 - 40%, thậm chí cao hơn.

Đơn cử, dự án Flora Novia mặt tiền đường Phạm Văn Đồng thuộc quận Thủ Đức, TP.HCM do Nam Long làm chủ đầu tư được công bố bán ra các đợt từ cuối năm 2018 và năm 2019 với mức giá trung bình chỉ khoảng 26 triệu đồng/m2, hiện dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhà. Theo ghi nhận từ các môi giới trên thị trường thứ cấp của dự án Flora Novia, giá giao dịch của dự án này hiện ở mức trung bình từ 36 - 38 triệu đồng/m2, tức ngang bằng với dự án Opal Boulevard. Trong khi đó, xét về nhiều mặt, dự án Flora Novia có lợi thế hơn là nằm trên 2 mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, thuộc địa phận TP.HCM và sắp bàn giao nhà.

Tương tự, tại dự án căn hộ Him Lam Phú Đông, liền kề với dự án Flora Novia đã đưa vào sử dụng, cũng có mức giá tăng khá cao. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông, chú đầu tư dự án, đến thời điểm hiện nay, mỗi căn hộ tại dự án này có mức giá chênh lệch trung bình khoảng 500 - 700 triệu đồng so với lúc mới bán, nhưng không có nguồn hàng để bán.

Ngoài những dự án trên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hầu hết các dự án căn hộ đã hoàn thành hoặc sắp bàn giao nhà rất khan hiếm nguồn cung, người mua nhiều, nhưng người bán ít dẫn đến giá bán vẫn tăng đều. Đơn cử như tại dự án căn hộ Moonlight ở Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, được bàn giao nhà cho khách hàng cuối năm 2019 có giá bán tăng từ 50 - 70% so với lúc mở bán. Dự án Centum Welth tại quận 9 do Thủ Đức House làm chủ đầu tư, được công bố bán ra thị trường đầu năm 2019 với mức giá trung bình khoảng 28 triệu đồng/m2, hiện cũng đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng 35 - 36 triệu đồng/m2.

Ông Dương Quốc Dũng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Công ty Thuduc House tiết lộ, hiện dự án này còn 108 căn hộ dự án kiến sẽ công bố bán ra thị trường thời gian tới, nhưng giá bán không dưới 40 triệu đồng/m2, do tiền sử dụng đất tăng cao.

Những dự án sắp bàn giao luôn nhận được sự quan tâm của người mua nhà.

Còn tại thị trường quận 2, TP.HCM, theo ghi nhận hiện có dự án khu căn hộ cao cấp d’Lusso được giới thiệu gần đây thu hút sự quan tâm của khá nhiều khách hàng. Đây được xem là dự án căn hộ cao cấp hiếm hoi đủ điều kiện mở bán ra thị trường trong giai đoạn này.

Theo đại diện Công ty Bất động sản Rioland, đơn vị phát triển dự án này, ngoài yếu tố có vị trí “độc” tọa lạc ven sông Sài Gòn với  thiết kế 100% căn hộ đều có hai mặt thoáng rộng, dự án còn có mức giá dự kiến công bố ra thị trường chỉ khoảng 55 triệu đồng/m2 nên có thể được xem đây là dự án thuộc hàng hiếm ở thị trường quận 2 hiện nay.

Nguồn cung đang ngày càng khan hiếm

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu, tư vấn Công ty Savills tại TP.HCM, một trong những nguyên nhân lý giải cho câu chuyện giá thị trường căn hộ vẫn tăng trong thời gian qua là do lượng hàng tồn thấp và nguồn cung mới hạn chế, tổng cung sơ cấp của thị trường căn hộ giảm 42% theo năm, đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Theo báo cáo mới đây nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2019, TP.HCM chỉ có vỏn vẹn 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư giảm 64 dự án; trong đó chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới. Từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường càng trở nên ngộp thở hơn do phải đối mặt với dịch Covid-19, dự báo sẽ còn tiếp tục khan hiếm về nguồn cung.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch
HoREA cho rằng, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM đang ngày càng tăng cao, trong khi nguồn cung không đáp ứng kịp, khiến giá bất động sản tăng lên trở thành quy luật của thị trường. Theo ông Châu,  bức tranh chung của thị trường bất động sản TP.HCM cho thấy, khó khăn của thị trường không xuất phát từ quỹ đất khan hiếm hay thị trường không có nhu cầu mà cái gốc xuất phát từ việc ách tắc trong thủ tục, khiến các dự án hầu như bị đứng hình, không triển khai được.

Theo ông Dương Quốc Dũng, mặc dù thời gian qua, trên thị trường xuất hiện những thông tin thị trường căn hộ trầm lắng, đặc biệt là sau các vụ cháy chung cư, nhưng hầu hết các dự án căn hộ tung ra thị trường gần đây chỉ trong thời gian ngắn đều được khách hàng đặt mua.

“Sẽ khó có câu chuyện thị trường căn hộ tăng theo kiểu sốt nóng, song với thị trường căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thật cũng khó có khả năng giảm giá”, ông Dũng phân tích đồng thời lý giải, nguồn quỹ đất để phát triển dự án hiện nay không còn nhiều, trong khi chi phí đất ngày càng lớn do các cơn sốt vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên quá cao. Điều này thậm chí còn gây khó cho các dự án triển khai sau chu kỳ sốt đất vì việc thu xếp chi phí đầu vào (quỹ đất) trở nên ngày càng đắt đỏ và khó dự toán hơn.

Mặt khác, các chi phí vật tư và nhân công cũng tăng lên. Thứ ba, chi phí cơ hội và chi phí tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu 2 năm, trung bình 3 năm) cũng sẽ bị tích lũy cộng dồn vào giá thành căn hộ.