Những điều cần tránh khi mua nhà chung cư

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở Xây dựng, được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Tuy nhiên, hiện nay, nhiều chủ đầu tư lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện, nếu không cẩn trọng, người mua vẫn gặp nhiều rủi ro. Thực tế cho thấy, rủi ro phổ biến nhất và thường gặp với người mua nhà là dự án bị chậm bàn giao. Có những dự án thời gian chậm bàn giao nhà lên đến nhiều năm, thậm chí không biết khi nào khách mới được nhận nhà. Bên cạnh đó, việc chậm được cấp, chưa có giấy tờ sở hữu nhà (dù đã nhận nhà vào ở) cũng rất phổ biến, kéo dài.

Chính vì vậy, theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, để tránh rủi ro và thiệt hại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, trước khi ký hợp đồng mua bán nhà, người mua nhất thiết phải tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý và thực tế của dự án, về chủ đầu tư và năng lực tài chính của các bên liên quan.

Các vấn đề cần tìm hiểu là dự án đó nằm ở đâu, có giấy phép quy hoạch 1/500 chưa, đã được cấp phép xây dựng, đóng tiền sử dụng đất hay chưa? Bên cạnh đó, cần chú ý tiến độ xây dựng dự án đến đầu, đã được Sở Xây dựng chấp thuận cho bán theo hình thức dự án hình thành trong tương lai hay chưa?...

Những thông tin này về nguyên tắc là công khai và chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho bên mua, chẳng hạn như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận cho phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai...

Không nên ký hợp đồng mua nhà theo kiểu thấy người khác ký thì mình “nhắm mắt” ký theo. Hợp đồng mua bán nhà thường theo mẫu do bên bán đưa ra. Dù thế nào, thì nội dung cũng phải phù hợp và có đủ những điều kiện theo quy định của pháp luật. Nếu có những nội dung chung chung, trái luật thì phải cương quyết thương thảo, đề nghị chỉnh sửa.

Ngoài ra, hợp đồng mua bán phải chi tiết, rõ ràng, thể hiện rõ thời gian giao nhà, phạt vi phạm hợp đồng, chấm dứt, hủy hợp đồng... Hợp đồng phải bảo đảm tính khả thi, không nêu chung chung. Trong nội dung hợp đồng nên có điều khoản quy định về quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về việc sử dụng vốn (tiền mua nhà) theo từng giai đoạn của dự án. Nếu bên bán không thể đáp ứng, thì dứt khoát không nên mua để tránh rủi ro về sau.

“Chỉ ký hợp đồng mua bán nhà khi phía chủ đầu tư có và cung cấp hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng. Ngân hàng bảo lãnh phải thuộc danh sách do Ngân hàng Nhà nước xác nhận. Thời hạn hợp đồng bảo lãnh phải bảo đảm có giá trị pháp lý cho đến khi bàn giao nhà”, ông Phượng nhấn mạnh.

Ông Phượng cho biết thêm, bản thân bên mua cần xác định và chấp nhận khả năng dự án bị chủ đầu tư thế chấp là cao và bình thường. Tuy vậy, chỉ nên mua nhà ở những dự án chủ đầu tư chỉ thế chấp dự án mà không thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, dù căn hộ mình định mua có bị thế chấp hay không. Bởi nếu bên bán đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thì rủi ro tài chính sẽ cao hơn.