1. Thông tin về dự án và uy tín kinh doanh của chủ đầu tư
Thông tin về dự án là tất cả các thông tin có liên quan đến dự án bất động sản đó do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, phê duyệt. Người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư trình ra tối thiểu các thông tin về dự án theo quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản.
Uy tín của chủ đầu tư có thể được hiểu là mức độ thành công trong việc triển khai các dự án bất động sản trong quá khứ và uy tín (chữ tín) kinh doanh trước các khách hàng, đối tác… Điều này hiện người mua có thể kiểm tra dễ dàng thông qua internet hoặc các phương tiện thông tin đại chúng.
Người mua nhà cần tỉnh táo trước một số chiêu thức PR, vẽ ra những viễn cảnh tươi sáng cho dự án, nhằm tung hỏa mù, bởi có thể nhiều dự án triển khai khởi công, động thổ nhưng lại không có giấy phép xây dựng, đang tranh chấp hoặc bị đình chỉ thi công vì thiếu giấy tờ... Người mua cũng nên tìm hiểu kỹ về dự án và làm việc trực tiếp với chủ đầu tư khi dự án đã có đầy đủ các căn cứ pháp lý để triển khai xây dựng, ký hợp đồng và thanh toán tiền. Đặc biệt, tránh xa sàn giao dịch bật động sản được gắn mắc “nhà đầu tư thứ cấp”. Người mua cũng cần tránh xa các các thông tin mua bán kiểu “suất ngoại giao”, “bán cắt lỗ” nếu như không có đầy đủ thông tin về dự án, cũng như người bán.
Khi mua nhà/căn hộ, người mua cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án
2. Tính pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một hợp đồng mua bán tài sản, chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, để góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, các cơ quan nhà nước có liên quan như Bộ Xây dựng cũng có quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở (Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009); Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/1/2012 về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch có quy định về mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp phải đăng ký với Cục Quản lý Cạnh tranh - Bộ Công thương.
Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, người mua nhà cũng cần đặc biệt chú ý đến thời hạn bàn giao nhà; phạt vi phạm hợp đồng nếu bàn giao chậm (ấn định mức phạt cụ thể bằng tỷ lệ % giá trị căn hộ). Một điểm cần lưu ý khác là hiện nay, một số chủ đầu tư chưa thực hiện được các nghĩa vụ thuế với Nhà nước, nên người mua nhà khó làm được sổ hồng, sổ đỏ, trong khi việc mua bán các căn hộ bằng loại hợp đồng công chứng ủy quyền định đoạt tiềm ẩn nhiều rủi ro.
3. Khi tranh chấp về bất động sản xảy ra cần phải làm gì
Người xưa nói "vô phúc đáo tụng đình" thật chí lý. Những ai bị vướng vào việc tranh chấp sẽ thấy được những khó khăn, tốn kém thời gian và công sức. Khởi kiện doanh nghiệp bất động sản là một việc làm khó khăn hơn nhiều so với những gì các chuyên gia bất động sản từng nói. Với hệ thống pháp luật tố tụng dân sự hiện nay, quy trình giải quyết một vụ kiện mất từ 2 - 4 tháng (chính thức), nhưng thường kéo dài từ 6 - 12 tháng, chưa kể có những tiêu cực trong quá trình tố tụng.Vì vậy, không có gì ngạc nhiên khi có rất ít khách hàng đủ kiên nhẫn và công sức theo kiện.
Tuy nhiên, nếu phải kiện cáo để bảo vệ quyền lợi của mình, những vấn đề sau đây cần được người mua nhà quan tâm:
- Thư từ, công văn trao đổi giữa chủ đầu tư và người mua phải yêu cầu chủ đầu tư đóng dấu, ký xác nhận, vì chỉ như thế mới được tòa án chấp nhận là bằng chứng cung cấp;
- Khi nộp tiền theo tiến độ, cần hạn chế nộp trực tiếp cho chủ đầu tư, mà nên chọn thanh toán qua ngân hàng và lưu giữ hóa đơn (nếu mất, ngân hàng vẫn có thể cung cấp xác nhận việc thanh toán);
- Phải lưu giữ hợp đồng mua bán và các phục lục bổ sung của hợp đồng cẩn thận, vì khi khởi kiện, phải nộp một bản có chứng thực (UBND phường, xã) và mang bản gốc để đối chiếu;
- Khi khởi kiện ra tòa án, người khởi kiện cần làm đơn khởi kiện (theo mẫu), kèm theo các bản sao có chứng thực của: hợp đồng mua bán; các giấy thanh toán tiền; thư từ, công văn trao đổi giữa khách hàng và chủ đầu tư; giấy tờ cá nhân của người khởi kiện (CMTND, hộ khẩu); giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và xác nhận của Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở kế hoạch và Đầu tư, nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính (có thể trực tiếp gửi đơn đến Phòng Đăng ký kinh doanh xin cấp xác nhận, trả phí, đợi 15 ngày nhận kết quả).
Về tố tụng: theo luật, sẽ có ít nhất 2 phiên hòa giải tại tòa án. Người khởi kiện cần phải tỉnh táo trước những lời hứa hẹn của chủ đầu tư về việc sẽ tiếp tục thi công, hoàn tiền… mà rút đơn khởi kiện, vì đã có nhiều trường hợp hòa giải thành, chủ đầu tư cam kết thực hiện nghĩa vụ của mình, nhưng sau đó là “lời hứa gió bay”. Khi đó, lại mất thời gian theo kiện lại từ đầu.
Một điểm khá thú vị từ thực tiễn tố tụng là tòa án rất hay “thông cảm” cho những khó khăn của chủ đầu tư và thường thuyết phục khách hàng “thông cảm” với khó khăn của chủ đầu tư mà rút đơn kiện hoặc chấp nhận hòa giải thành.
Khi thắng kiện ở cấp sơ thẩm, nhiều chủ đầu tư có thể kháng cáo (để kéo dài thời gian). Trường hợp bản án có hiệu lực, nếu chủ đầu tư không tự giác thi hành án, người mua nhà phải liên hệ với cơ quan thi hành án địa phương để bảo đảm thi hành án và trả phí thi hành án.
Sau cùng, nếu như người mua ngại khó cho những thủ tục tố tụng nói trên, họ cần liên hệ với các tổ chức tư vấn chuyên sâu về luật (văn phòng luật/công ty luật/trung tâm hỗ trợ và trợ giúp pháp lý) hoặc những người có nhiều kinh nghiệm để giúp họ những vấn đề này.
Nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Thông tư số 01/2009/TT-BXD)
* Về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng: phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung). Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác).
* Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư: Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đó (Bản nội quy này là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư). Bản nội quy phải đảm bảo các nội dung chính đã quy định tại Điều 9 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
* Về diện tích căn hộ nhà chung cư: phải ghi rõ diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích căn hộ đó theo quy định tại Điều 2 của Thông tư này.
* Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư: phải ghi rõ giá bán căn hộ nhà chung cư đã bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ); phải nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp. Mức đóng góp kinh phí không vuợt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành.
