Những dấu hiệu nhận diện giá đất đang sốt ảo

Cách nhận biết

Thị trường bất động sản TP.HCM 3 tháng qua đang được đánh giá nóng từng ngày, nhất là phân khúc đất nền. Độ nóng của phân khúc này được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá đã thành cơn sốt đất ảo xảy ra trên diện rộng với mức tăng đột biến giá từ 1,5 - 2 lần trong vòng 15 ngày. Đặc biệt, người mua đất không mua để ở, mà để đầu cơ chỉ chờ lên giá là sang tay, chuyển nhượng.

“Cơn sốt đất ảo hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông, dẫn đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo, khiến giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế. Những cơn sốt đất thường khởi phát từ những khu vực vùng ven như khu quận 9, quận 2, Củ Chi...”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết,

Để nhận biết các hiện tượng sốt đất, ông Châu cho biết, thứ nhất khi mua đất, người dân và nhà đầu tư cần nhìn vào quy hoạch của khu vực đất chuẩn bị mua. Tại đây có quy hoạch nào mới được công bố, có nhiều biển bán đất hay không?

Tiếp đó là tìm hiểu về giá. Khi mua đất nên tìm hiểu kỹ về giá và đi tham khảo vài lần trước khi “xuống tiền”. Điều này sẽ cho người dân biết được giá đất khu vực này có biến đuộng gì sau vài ngày hay không? Cách tìm hiểu giá, nên hỏi chủ đất, sau đó là tới những công ty môi giới… Từ đó nhận biết được rằng, giá đất thực sự thế nào để đầu tư.

“Không nên “xuống tiền” mua đất trong thời gian khu vực đó đang nằm trong cơn sốt đất. Đặc biệt. cẩn trọng khi mua đất dự án quy hoạch 1/500 nhỏ lẻ, vì đây là tâm điểm của cơn lốc sốt đất hiện nay”, ông Châu khuyến nghị.

Ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản BanvietLand thì cho rằng, việc nhận diện cơn sốt đất còn thông qua nhiều hướng khác nhau, trong đó việc tìm hiểu từ chính quyền địa phương cũng là một giải pháp. Đây sẽ là kênh chính thống để xác định giá giao dịch trong thời gian qua tại đây có tăng giá hay không, mức độ tăng giá như thế nào?

“Ngoài ra, cơn sốt đất thông thường chỉ diễn ra cục bộ, tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30 - 50% trong một vài quý đến 1 năm. Còn cơn sốt đất ảo có diễn biến tăng giá mạnh trên 100% trong 6 - 12 tháng, thậm chí cao hơn chỉ trong thời gian ngắn.

Phạm vi tăng giá mạnh xuất phát từ vùng ven lan ra vùng sâu, vùng xa và bùng phát trên diện rộng ngay cả với tin đồn hoặc những thông tin chưa được kiểm chứng, chưa được công bố rộng rãi. Chính vì vậy, hãy đợi khi cơn lốc sốt đất đi qua khách hàng hãy mua đất vùng ven”, ông Vũ nói.

Ngoài ra, biểu hiện của sốt đất nữa cần được cảnh giác đó là tin đồn và xu hướng đám đông. Khi tìm hiểu mua đất tại một khu nào đó, trên các tuyến đường đó treo nhiều biểu bán đất thì không nên mua, vì khách hàng đang đứng ở trong tâm điểm cơn sốt đất. Bên cạnh đó, việc thông tin rao vặt, quảng cáo qua điện thoại… về khu vực nào đó đang có dự án giá rẻ, hấp dẫn, thì cũng cần cảnh giá, vì đây cũng chính là biểu hiện của vùng sốt đất.

Hệ quả khi cơn lốc đi qua

Theo các chuyên gia, cơn lốc khi đi qua sẽ để lại một thiệt hại khá “thảm khốc”. Ông Nguyễn Huy Vũ cho rằng, cơn sốt đất hiện nay tại TP.HCM chủ yếu hiện bắt nguồn từ vùng ven, bởi chỉ có khu vực này mới có quỹ đất nền nhiều, rộng lớn. Đặc biệt là nhu cầu sở hữu đất nền trong người dân vẫn còn khá cao…

Cơn sốt đất ảo sẽ dẫn đến sự xuất hiện giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, là một trong những nguyên nhân thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi cơn sốt đất ảo diễn ra, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn dần, đến ngưỡng bong bóng được bơm căng, có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.

“Hệ lụy của cơn sốt ảo là ngay sau đó, thị trường có thể bước vào chu kỳ suy thoái nhẹ hoặc nặng hơn là khủng hoảng. Tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực, mà chu kỳ đi xuống sẽ ngắn hay dài. Dòng tiền lẽ ra được đầu tư vào sản xuất tiêu dùng, quay vòng vốn nhanh để tái sản xuất, giúp phát triển nền kinh tế, khi gặp cơn sốt đất ảo, có thể trở thành dòng tiền "bất động" bị chôn trong đất. Trong trường hợp người mua bất động sản sử dụng dòng vốn vay, cơn sốt ảo còn tác động không nhỏ đến hệ thống ngân hàng”, ông Vũ nói.

Đồng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chu kỳ đi xuống của thị trường có thể ngắn hay dài tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực. Dòng tiền đầu tư vào bất động sản nhưng không sinh lời sẽ thành dòng tiền chết, ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế. Bên cạnh đó, việc người dân có nhu cầu ở thực phải bỏ ra số tiền lớn để sở hữu một mảnh đất mà giá thực của mảnh đất này thực sự không như vậy.

Ngoài ra, hệ lụy lớn nữa được các chuyển gia chỉ ra, là việc thị trường vừa trải qua cơn biến động lớn cũng từ cơn sốt đất ảo năm 2007, để rồi phải mất 6 năm thị trường mới ổn định trở lại. Thời điểm này, lịch sử lại đang lập lại những năm 2007, vì vậy cần sớm chặn lại cơn sốt ảo này.

Trước lý do sốt ảo thị trường bất động sản TP.HCM, HoREA đã đề xuất các giải pháp để hạ nhiệt, như lãnh đạo TP.HCM công bố rõ hiện nay chưa có chủ trương chuyển đổi huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận, hoặc thành lập tổ chức hành chính Thành phố trong thành phố ở khu Đông, khu Nam, khu Tây.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị lãnh đạo Thành phố chỉ đạo các nhà đầu tư khẩn trương trình các dự án đầu tư "Đại lộ ven sông Sài Gòn"; "Thành phố mới Củ Chi"; "Thành phố ven biển (Marina City) Cần Giờ"..., để được xét duyệt theo quy định và sớm công bố kết quả xét duyệt để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực này.

“Đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo nghiên cứu cơ chế, chính sách để quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản của giới đầu nậu, cò đất hiện đang hoạt động với tư cách cá nhân, không có đăng ký kinh doanh. Có trường hợp nấp bóng chủ đất, hoặc nấp bóng doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản với nhiều thủ đoạn tinh vi để trốn thuế, né thuế, trong lúc theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thì hoạt động mua bán đất nền cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản phải có đăng ký kinh doanh, phải có vốn pháp định”, HoREA nêu rõ.

Trước con sốt đang lan rộng, các chuyên gia khuyến cáo, người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, vì nguy cơ “tiền mất, tật mang” là rất lớn. Nếu nhận thấy giá bất hợp lý, không nên mua vào vì rủi ro rất lớn. Đặc biệt, cần cân đối dòng tiền cho phù hợp, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay trong giai đoạn thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.