Kỳ 2: Cổ phiếu bất động sản bứt phá
Cổ phiếu mới lên sàn nổi sóng
Chính thức niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) từ ngày 5/4/2018 với giá khởi điểm 21.000 đồng/cổ phiếu, cổ phiếu NRC của Công ty cổ phần Bất động sản Netland đã có chuỗi tăng giá liên tục và chạm mức 50.000 đồng/cổ phiếu chỉ sau 2 tháng. Đáng chú ý, đà tăng giá của NRC diễn ra trong bối cảnh VN-Index giảm sâu hơn 20% trong quý II/2018.
Thành lập vào tháng 3/2014 với vốn điều lệ chỉ 1,9 tỷ đồng, Netland có thể xem là doanh nghiệp bất động sản “sinh sau đẻ muộn” so với nhiều doanh nghiệp cùng ngành, nhưng sức tăng trưởng lại khá đáng nể.
Sau 4 năm, vốn điều lệ của Công ty đã tăng gấp hơn 10 lần và ngay trước khi niêm yết, Netland đã gây chú ý khi M&A đến 95% vốn của Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi, một doanh nghiệp môi giới và kinh doanh bất động sản khá tên tuổi tại khu vực phía Nam.
Kết thúc 9 tháng đầu năm 2018, báo cáo tài chính của Netland cho biết, Công ty đã đạt doanh thu 139,5 tỷ đồng (trong đó, dịch vụ môi giới đóng góp 70%); lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 55,7 tỷ đồng, gấp 4,2 lần cùng kỳ năm 2017. Lãnh đạo Netland ước tính, cả năm 2018, lợi nhuận có thể đạt đến 110 tỷ đồng.
Hiện ngoài mảng môi giới, Netland đang tập trung phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền. Một số dự án mà Netland đang hợp tác triển khai có thể kể đến như Haborizon (Khánh Hòa), Queen Pearl và Queen Pearl giai đoạn 2 (Bình Thuận)…
Tương tự cổ phiếu NRC, cổ phiếu FIR của Công ty cổ phần Địa ốc Fisrt Real, doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực môi giới và kinh doanh đất nền tại miền Trung, đã có mức tăng giá rất ngoạn mục kể từ khi chào sàn HOSE vào 5/10/2018.
Từ mức giá khởi điểm 12.000 đồng/cổ phiếu trong phiên chào sàn, FIR đã tăng trần 15 phiên liên tục, đưa thị giá tăng gấp 3 lần giá chào sàn. Đến nay, thị giá FIR vẫn duy trì quanh vùng 35.000 - 36.000 đồng/cổ phiếu.
Được thành lập vào năm 2014 với vốn điều lệ vẻn vẹn 2 tỷ đồng, First Real có những bước phát triển nhanh chóng những năm qua, vốn điều lệ trước thời điểm niêm yết đạt 130 tỷ đồng.
Ngay sau khi lên sàn, FIR đã công bố kết quả kinh doanh khả quan cho niên độ 2017 - 2018 (1/10/2017 - 30/9/2018) với doanh thu 167,9 tỷ đồng, gấp 2,76 lần niên độ 2016 – 2017; lợi nhuận sau thuế đạt 78,4 tỷ đồng, gấp 5 lần cùng kỳ.
Cùng với việc lên sàn và báo lãi tăng trưởng mạnh, FIR đang triển khai phương án tăng vốn điều lệ từ 130 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng thông qua chào bán 4 triệu cổ phần riêng lẻ và 13 triệu cổ phần cho cổ đông hiện hữu với mức giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Số tiền 170 tỷ đồng thu được nhằm góp vốn vào các dự án theo hợp đồng hợp tác đầu tư hiện hữu cũng như triển khai các dự án mới.
nhiều cổ phiếu bất động sản có mức tăng giá tốt trong 2018.
Cổ phiếu “cựu binh” cũng tăng trưởng
Sau khi báo lỗ khủng lên tới 440 tỷ đồng trong năm 2017, lỗ lũy kế “ăn mòn” 3/4 vốn điều lệ, Công ty cổ phần Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (NVT) đã ghi nhận sự cải thiện trong kết quả kinh doanh 2018. NVT là đơn vị quản lý Six Sense Ninh Vân Bay - một trong những khu nghỉ dưỡng cao cấp nhất tại Việt Nam hiện nay.
Kết thúc 9 tháng đầu năm, dù doanh thu chỉ tăng 16,3% so với cùng kỳ 2017, nhưng việc không phải trả lãi khoản vay trái phiếu như năm 2017 do đã tất toán, không phải trích lãi vay, khấu hao lợi thế thương mại và chi phí khác liên quan đến Công ty TNHH Hai Dung mà NVT đã chuyển nhượng, giúp lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ NVT đạt 7,9 tỷ đồng. Dù còn khá khiêm tốn, kết quả này vẫn tích cực hơn nhiều con số 301,6 tỷ đồng cùng kỳ năm 2017.
Trên thị trường, thị giá NVT cũng phản ánh xu hướng tích cực của kết quả kinh doanh khi tăng gấp đôi so với đầu năm. Tuy vậy, với lỗ lũy kế lên tới 689 tỷ đồng tính đến 30/9/2018, thời gian để NVT có thể bù hết lỗ lũy kế sẽ còn rất xa, chưa nói đến hy vọng cổ tức cho cổ đông.
Một cổ phiếu bất động sản có mức tăng giá ấn tượng trong năm 2018 không thể không kể đến là VIC của Tập đoàn Vingroup, với mức tăng khoảng 60%, bất chấp áp lực bán ròng liên tục của khối ngoại.
Năm 2018 ghi nhiều dấu ấn nổi bật của Vingroup, với thông tin về các hoạt động xuất hiện với mật độ dày đặc trên các phương tiện truyền thông, từ thương vụ chào bán cổ phần lần đầu ra công chúng gắn với niêm yết quy mô hơn 1,5 tỷ USD của Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) - công ty con của Vingroup, đến thành quả trong các lĩnh vực đầu tư mà VIC lấn sân như sản xuất xe hơi, điện thoại, an ninh mạng và công nghệ thông tin…
Kết quả kinh doanh của VIC trong 9 tháng tăng trưởng tích cực với doanh thu hợp nhất đạt 84.148 tỷ đồng, tăng 47,2% so với cùng kỳ năm 2017; lợi nhuận sau thuế đạt 3.295 tỷ đồng, tăng 11,2%. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản là nguồn đóng góp chủ yếu với 67,7% tổng doanh thu, giá trị tăng 49,8% so với cùng kỳ 2017.
Riêng trong lĩnh vực bất động sản, cùng với việc khánh thành Landmark 81 - tòa nhà cao nhất Việt Nam vào tháng 7/2018, năm nay, VIC cũng đã để lại dấu ấn sau khi cho ra mắt dự án đại đô thị VinCity Ocean Park tại Hà Nội với quy mô 420 ha, được phát triển theo mô hình đô thị hiện đại của Singapore do Vinhomes trực tiếp triển khai.
Đối với lĩnh vực cho thuê bất động sản bán lẻ, VIC thông qua công ty con là Công ty cổ phần Vincom Retail (VRE) đã tăng số trung tâm thương mại đang hoạt động lên con số 60 tính đến hết quý III/2018. Trong khi đó, Vinpearl cũng khai trương thêm 4 cơ sở khách sạn mới.
Trong bối cảnh nhiều cổ phiếu vốn hóa lớn điều chỉnh, đà tăng giá mạnh mẽ đã đưa VIC trở thành cổ phiếu có vốn hóa lớn nhất trên sàn chứng khoán, đạt 328.100 tỷ đồng tính đến hết phiên 13/12/2018, tương đương gần 14 tỷ USD.
Vị trí thứ 2 thuộc về VHM với vốn hóa 268.900 tỷ đồng (tương đương 11,4 tỷ USD). Cùng với VRE, tổng vốn hóa của 3 cổ phiếu “họ” Vingroup đã chiếm đến 21,7% vốn của sàn HOSE và mỗi biến động của nhóm cổ phiếu này đều có tác động đáng kể đến VN-Index.
Ngoài NVT hay VIC, nhiều cổ phiếu bất động sản khác như CEO, DXG, NTL, NVL… cũng ghi nhận mức tăng giá hàng chục phần trăm trong năm 2018, đem lại trái ngọt cho nhà đầu tư, bất chấp một năm đầy khó khăn của thị trường chứng khoán. Hỗ trợ cho đà tăng giá của các cổ phiếu là thông tin các doanh nghiệp này đều đã đạt những kết quả kinh doanh hết sức tích cực trong 9 tháng đầu năm.
2019, cổ phiếu bất động sản còn “hot”?
Sau giai đoạn tăng mạnh cả về lượng sản phẩm tiêu thụ và giá bán, đặc biệt là trong năm 2017 - 2018, nhiều nhà đầu tư đang lo ngại thị trường bất động sản năm 2019 sẽ hạ nhiệt và ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành, cũng như triển vọng tăng giá cổ phiếu.
Tại các hội thảo ngành được tổ chức gần đây, một loạt khó khăn của ngành bất động sản đã được các chuyên gia mổ xẻ, phân tích. Trong đó, đáng chú ý là định hướng kiểm soát tăng trưởng tín dụng nói chung, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản nói riêng của Ngân hàng Nhà nước.
Chẳng hạn, quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tỷ lệ tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn từ ngày 1/1/2019, thay vì mức 45% hiện nay.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đánh giá, nền kinh tế trong nước tiếp tục tăng trưởng tốt, lãi suất, lạm phát vẫn được kiểm soát, thu nhập của người dân ngày càng tăng, tốc độ đô thị hóa, di dân từ nông thôn ra thành thị nhanh dẫn đến tăng nhu cầu về nhà ở thực… sẽ là yếu tố tạo sức cầu lớn, đảm bảo đầu ra cho doanh nghiệp bất động sản.
Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp tích lũy được quỹ đất sạch lớn, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, nguồn vốn tốt và có thể sẵn sàng triển khai khi điều kiện thuận lợi. Việc quan trọng là doanh nghiệp phải chọn được đúng thời điểm để phát triển dự án cũng như có cơ cấu hàng hóa phù hợp.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp như Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), Công ty cổ phần Long Hậu (LHG), Công ty cổ phần Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D)…, triển vọng tăng trưởng trong năm 2019 cũng rất sáng.
Căn cứ cho nhận định đó là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam dự báo tăng mạnh khi các hiệp định thương mại tự do như CPTPP, EVFTA có hiệu lực, cũng như cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đẩy mạnh xu hướng chuyển dịch các nhà máy sản xuất sang Việt Nam, làm tăng nhu cầu thuê đất và giá thuê.
Triển vọng sáng, nhưng việc lựa chọn cổ phiếu bất động sản để đầu tư sẽ không dễ dàng. Thực tế, trong gần 70 cổ phiếu bất động sản niêm yết trên hai sàn chứng khoán đến cuối năm 2018, chỉ có 1/3 số mã sinh lời hàng chục phần trăm, còn lại 2/3 mã giảm giá so với đầu năm. Gọi là cổ phiếu bất động sản, nhưng không phải mã nào cũng thắng.
