Những 'chuyện khó nói' quanh mô hình Airbnb

Theo ông, việc sử dụng chung cư để kinh doanh cho thuê (trong đó có Airbnb) có đúng luật?

Thực tế cho thấy, sự tăng trưởng đáng kể của thị trường căn hộ từ năm 2015 đã có một phần đóng góp không nhỏ từ các nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê. Theo CBRE được biết, luật pháp hiện hành của Việt Nam không có điều khoản nào cấm cho thuê căn hộ để ở (trong đó có Airbnb).

Tuy nhiên, khi kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, chủ căn hộ cần đăng ký hộ kinh doanh, đáp ứng tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, đóng những khoản thuế phù hợp và cần phải khai báo tạm trú cho khách. Dù vậy, trên thực tế, không phải chủ căn hộ nào cũng thực hiện đầy đủ những điều này.

Riêng với các chung cư, vai trò của Ban quản lý, Ban quản trị được thể hiện ra sao trong việc quản lý khách thuê, chủ thuê?

Ban quản lý chung cư có thể yêu cầu khách vãng lai xuất trình thông tin cá nhân nhằm đảm bảo an ninh trật tự cho toàn khu chung cư, nhưng sẽ rất khó để Ban quản lý xác định những đối tượng nào là khách vãng lai.

Tại các hội nghị nhà chung cư, cư dân nếu có bức xúc có thể đưa vấn đề cho thuê căn hộ qua Airbnb ra thảo luận và biểu quyết. Nếu đa số đồng thuận, Ban quản lý chung cư có thể đưa ra quy định/nội quy riêng để nghiêm cấm hoặc kiểm soát việc cho thuê này. Tuy nhiên, việc thực hiện những quy định riêng này là rất khó, đặc biệt ở những dự án có quy mô lớn.

Còn các cơ quan quản lý, theo ông, cần có những quy định gì về việc kinh doanh căn hộ chung cư?

Cơ quan quản lý có thể tham khảo bài học kinh nghiệm từ các nước khác trên thế giới để đưa ra những quy định phù hợp với thực trạng tại Việt Nam. Đối với loại hình cho thuê căn hộ ngắn ngày, thực ra việc đưa ra quy định không khó, mà cái khó nằm ở khâu đảm bảo việc thực thi quy định.

Chẳng hạn, tại Nhật Bản, Đạo luật Khách sạn và Nhà trọ Nhật Bản (Japanese Hotels and Inns Act), có hiệu lực từ tháng 6/2018, yêu cầu chủ căn hộ muốn cho thuê phòng qua Airbnb phải đăng ký căn hộ với chính quyền, phải ghi rõ số đăng ký căn hộ trên website Airbnb và phải ghi lại tên/địa chỉ/nghề nghiệp/quốc tịch của khách. Ngoài ra, họ còn có thể phải đáp ứng một số quy tắc riêng tại từng địa phương.

Ở Singapore, do những quan ngại về thất thoát thuế và an ninh, việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn bị nghiêm cấm hoàn toàn. Thời hạn thuê tối thiểu đối với căn hộ HDB (căn hộ công có trợ giá bởi chính phủ, được phát triển bởi Cục Nhà ở và Phát triển Singapore) là 6 tháng, và đối với nhà ở tư nhân là 3 tháng.

Tại Thái Lan, một đất nước có ngành du lịch phát triển bậc nhất châu Á, việc cho thuê căn hộ ngắn hạn (theo ngày, theo tuần) cũng được coi là trái pháp luật, trừ khi chủ căn hộ có giấy phép kinh doanh khách sạn.

Với Việt Nam, chúng ta có thể học hỏi được gì?

Đối với Việt Nam, cơ quan quản lý có thể đưa ra những hướng dẫn, quy định cụ thể hơn về việc đăng ký kinh doanh căn hộ chung cư ngắn ngày cùng với biện pháp chế tài đối với những trường hợp không tuân thủ, và có thể yêu cầu các chủ căn hộ phải thể hiện rõ số đăng ký trên các trang web cho thuê.

Khi đã có điều luật cụ thể, Việt Nam có thể làm việc với Airbnb để yêu cầu đơn vị này loại bỏ những quảng cáo (listing) không ghi rõ số đăng ký. Việc đảm bảo tất cả chủ hộ kinh doanh Airbnb phải đăng ký cũng giúp tăng cường khả năng truy xuất thuế của Nhà nước, tránh thất thu về thuế. Nhằm giảm thiểu nguy cơ khách thuê mang đến tệ nạn xã hội cho khu chung cư, cơ quan quản lý cũng có thể quy định số khách tối đa mà một căn hộ có thể nhận (ví dụ căn hộ 2 phòng ngủ thì chỉ được nhận tối đa 4 người lớn và 2 trẻ em).

Giá điện, nước tại các căn hộ cho thuê đang được tính theo giá sinh hoạt. Điều này có thỏa đáng?

Rất khó để quản lý vấn đề này. Vì một số chủ hộ có thể chỉ kinh doanh Airbnb một số tháng trong năm, hoặc một số ngày nhất định trong tuần và tự sử dụng căn hộ trong khoảng thời gian còn lại. Thêm nữa, tuy mức giá điện nước được tính theo giá sinh hoạt, vẫn có đồng hồ đo lưu lượng sử dụng của từng hộ, do đó vẫn có một sự công bằng nhất định.