Những bộ lọc mới cho thị trường địa ốc

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 có nhiều quy định phù hợp với quy luật thị trường, như quy định việc cho thuê, bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định về sở hữu nhà đối với người nước ngoài, quy định vốn đối với các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản… Những quy định này tạo cơ chế thông thoáng đối với nhà đầu tư có tiềm lực, nhưng cũng siết lại các doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc’”.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), vẫn còn những hạt sạn trong bộ lọc chính sách, nhất là về vấn đề tiền sử dụng đất. Theo ông Châu, HoREA đã nhiều lần kiến nghị thay tiền sử dụng đất bằng sắc thuế sử dụng đất, nhưng kiến nghị này đến nay vẫn chưa được chấp nhận.

Một vấn đề lớn khó giải quyết hiện nay là tranh chấp tại các chung cư, nhất là về phí và sở hữu chung - riêng, dù Luật Nhà ở 2016 và nghị định hướng dẫn đã có quy định chi tiết.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cúc Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng: “Luật bao giờ cũng có độ trễ nhất định, trong khi đó, các tranh chấp chung cư hiện này chủ yếu xảy ra tại các tòa nhà đã đưa vào sử dụng khi luật mới chưa có hiệu lực”.

Bên cạnh những quy định của Luật, thì sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng…, cũng góp phần giải quyết hàng loạt dự án đắp chiếu, thúc đẩy hoạt động mua bán, chuyển nhượng (M&A) sôi động hơn, giảm thiểu tối đa tình trạng “ôm đất chờ thời” của các doanh nghiệp.

Còn nhớ, trong giai đoạn sốt nóng trước đó, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến hàng loạt doanh nghiệp thuộc nhiều ngành nghề đua nhau đầu tư dự án bất động sản. Đặc biệt, trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến nhiều dự án hoành tráng như Dự án Đảo Hoa Phượng (Hải Phòng) của Công ty Daso, hay Rusaka Khánh Hòa… Tuy nhiên, cùng với sự trầm lắng của thị trường, hàng trăm dự án thuộc nhiều phân khúc, từ căn hộ, đất nền, biệt thự, đến khu nghỉ dưỡng… bị bỏ hoang nhiều năm trời.

Trước thực trạng trên, chính quyền các địa phương đã mạnh tay thu hồi giấy phép đầu tư của nhiều dự án để chuyển cho nhà đầu tư mới, có tiềm lực để triển khai. Để dự án không bị thu hồi, nhiều doanh nghiệp có dự án bỏ hoang đã tích cực tìm đối tác để chuyển nhượng lại hoặc hợp tác đầu tư, giúp nhiều dự án được hồi sinh, thị trường theo đó cũng sôi động hơn.

Ngoài các bộ lọc trên, việc tín dụng ngân hàng đang dần siết lại sau Thông tư 06/2016 sửa đổi Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ khiến thị trường bước vào một cuộc sàng lọc mới. Trong cuộc sàng lọc này, những doanh nghiệp chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ tồn tại và phát triển, trong khi các doanh nghiệp tay ngang hay yếu năng lực tài chính sẽ gặp khó khăn, trong số đó sẽ có nhiều doanh nghiệp từ bỏ cuộc chơi.

Trong cuộc sàng lọc vừa qua, thị trường đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp đã bị đào thải, nhiều doanh nghiệp tay ngang đã từ bỏ cuộc chơi bất động sản. Tuy nhiên, thị trường cũng chứng kiến một số tên tuổi mới gia nhập. Chẳng hạn, Tập đoàn Thai Group của ông Nguyễn Đức Thụy với kế hoạch đầu tư dự án nghỉ dưỡng 350 ha tại Phú Quốc, hay thâu tóm đất vàng tại Khách sạn Kim Liên (Hà Nội). Thaco Group rót hàng nghìn tỷ đầu tư vào Khu đô thị Sala (quận 2, TP. HCM), hay Đức Long Gia Lai cũng đã bổ sung mảng bất động sản vào chiến lược tái cấu trúc khi đặt kế hoạch, năm 2016 sẽ đầu tư xây dựng 3 dự án tại quận 7, 8 và Bình Tân, TP. HCM với 2.600 căn hộ có tổng mức đầu tư 4.000 tỷ đồng.

Dù còn những tồn tại, nhưng những bộ lọc mới đã giúp sàng lọc bớt các chủ đầu tư yếu kém, thiếu chuyên nghiệp, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bên vững hơn.