Những băn khoăn khi đầu tư ra vùng ven

Vị trí vẫn là số 1

Đầu tư ra vùng ven (bao gồm cả các huyện ven đô và các tỉnh lân cận) đang là hướng đi được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, cùng với đó, cũng có không ít những băn khoăn về việc đầu tư phân khúc nào, lựa chọn dự án ra sao, hay các vấn đề pháp lý, năng lực chủ đầu tư…

Tất cả những điều đó cũng khiến không ít nhà đầu tư “rối như tơ vò”.

Trong một chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về các yếu tố quan trọng khi lựa chọn đầu tư, ông Chu Thanh Hiếu, Tổng giám đốc MIK Homes, thuộc Tập đoàn MIK Group cho biết, để có hiệu quả khi triển khai dự án, MIK luôn luôn tâm niệm, vị trí là yếu tố đầu tiên và trọng yếu nhất.

Ông Hiếu vừa nêu câu hỏi, vừa trả lời: Tại sao lại có những khu vực chi chít dự án? Bởi đơn giản là đầu tư vào đấy mới có lợi nhuận.

Nhìn nhận bức tranh thị trường ở thời điểm hiện tại, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, hiện tại, quỹ đất trung tâm đã hết, do đó xu hướng ly tâm là chủ đạo và các doanh nghiệp sẽ theo đuổi. Các khu vực ngoại vi hiện nay hạ tầng đang được đầu tư rất bài bản và quy mô. Tại đó, chúng ta có thể xây dựng được những dự án tầm cỡ phục vụ đa dạng nhu cầu của người mua.

“Sắp tới, tôi tin rằng, các nhà đầu tư sẽ cố gắng triển khai và tạo dựng ra những khu đô thị tầm cỡ ở khu vực ngoài trung tâm và cũng chỉ ở đó mới đủ quy mô diện tích để triển khai các dự án đủ lớn”, ông Phấn nhận định.

Cùng chung nhận định, ông Nguyễn Trí Huân, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn thị trường bất động sản Colliers Việt Nam cho rằng, đối với các dự án bất động sản vùng ven, hạ tầng có vai trò kết nối và rút ngắn thời gian di chuyển của cư dân với khu vực trung tâm. Ngoài ra, hạ tầng được đầu tư phát triển sẽ giúp tăng giá trị tại khu vực đó.

Cẩn trọng câu chuyện “lên đời”

Trong khi đó, khi nhìn nhận về những rủi ro cho nhà đầu tư trước con sóng “lên đời” của các huyện của Hà Nội (sắp lên quận), bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, trong quá khứ, rất nhiều nhà đầu tư đã bị chôn vốn, ôm trái đắng do những kỳ vọng về bước tăng giá quá nhanh của đất nền tại một số khu vực của Hà Nội (ví dụ như Yên Bài, Ba Vì, Hòa Lạc…). Trên thực tế, kỳ vọng tăng giá ở những khu vực này đã không trở thành hiện thực khiến cho nhiều nhà đầu tư thua lỗ.

Bà An cho rằng, về mặt bản chất, việc nâng cấp từ huyện thành quận là quyết định hành chính. Và do đó, không dễ có mặt bằng giá mới sau một đêm. Điều nó tạo ra tâm lý đầu cơ sau khi thông tin được công bố.

Các dự án vùng ven thường có quy mô lớn, thích hợp với nhà thấp tầng

Lý giải về điều này, bà An cho biết, đơn cử như Hà Nội, khu vực trung tâm thì cung, cầu có sự ổn định. Nhưng khu vực xa hơn thì khi có đầu tư về hạ tầng, thị trường phát triển, các nhà đầu tư trông chờ khu vực ngoại ô có sự tiệm cận với mức giá khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, tăng giá nhanh và cao sẽ khó hiện thực hóa trong thời gian ngắn. Có điều, tâm lý này đang chi phối nhà đầu tư với đất nền tại các huyện sắp lên quận.

Lời khuyên đưa ra là cần có sự sàng lọc, thậm định kỹ về thông tin, quy hoạch. Đặc biệt, với đất nền, nhà đầu tư chỉ nên dùng tiền cá nhân, hạn chế dùng đòn bẩy vì rất dễ gặp rủi ro khi thị trường không phát triển như mong đợi.

Nỗi lo “người mới”

Thực tế cho thấy, có không ít chủ đầu tư là “người mới” trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó, có không ít người là tay ngang: Từ một doanh nghiệp thương mại, sau nhiều năm tích cóp, có được một nguồn vốn, quỹ đất nhất định rồi xoay qua làm dự án, hay trường hợp doanh nghiệp có được một quỹ đất và kêu gọi các nhà đầu tư vào tham gia cùng để phát triển dự án…

Việc các chủ đầu tư mới tham gia phát triển dự án vùng ven được cho là mang đến cả những điều tích cực và lo ngại. Tích cực vì sự mới mẻ, góp phần cho sự lớn mạnh của thị trường địa ốc khu vực, nhưng lo ngại cũng đi kèm khi kinh nghiệm phát triển dự án khá hạn chế, thậm chí chỉ là con số 0.

Theo bà Trang Bùi, Giám đốc Bộ phận Thị trường JLL Việt Nam, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần chú ý tên tuổi của chủ đầu tư. Lý giải về điều này, bà Trang Bùi cho rằng, thường dự án vùng ven sẽ có quy mô lớn, cần thực hiện trong một thời gian dài và chia thành từng giai đoạn, do đó, tiềm lực của chủ đầu tư là vô cùng quan trọng.

“Có thể dự án chia thành nhiều giai đoạn, nhưng chủ đầu tư không đi hết được theo kế hoạch đã đề ra. Với bất động sản, chắc chắn sẽ mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, nhưng vấn đề là đợi được bao lâu. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng phải có định giá riêng của mình về chủ đầu tư cả tiềm lực tài chính, kinh nghiệm, lẫn vận hành dự án”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, theo ông Huân, sản phẩm của các dự án bất động sản hiện nay hầu hết tính bằng tiền tỷ, vì vậy để đưa ra quyết định đầu tư vào bất kỳ dự án nào khách hàng cần đặt sự quan tâm lên hàng đầu là thương hiệu, uy tín của của chủ đầu tư, cũng như pháp lý dự án có minh bạch hay không để tránh lừa đảo. Nếu tiềm lực tài chính của chủ đầu tư yếu sẽ không được đánh giá cao, do khả năng bàn giao của dự án có thể bị ảnh hưởng.

Nhìn nhận sâu về bài toán tài chính của doanh nghiệp, bà An cho rằng, với các chủ đầu tư mới thì yêu cầu về tài chính là rất quan trọng. Các khâu, từ giải phóng mặt bằng, hạ tầng đều cần nhiều vốn. Khi giải quyết được vấn đề về vốn thì các vấn đề tiếp theo thường dễ giải quyết hơn. Nói cách khác, có vốn là có ưu thế.

Với người mới thì luôn gặp khó khăn, chưa ai biết mình là ai, thậm chí chưa biết mình mạnh cái gì. Tuy nhiên, bất động sản là hữu hình, nên các chủ đầu tư, dù là người mới cũng có thể học hỏi kinh nghiệm người đi trước, về cách thức triển khai dự án, về gu sản phẩm. Đối với các khách hàng, nếu thấy chủ đầu tư đưa ra dự án tốt, có chiến lược sản phẩm và giá hợp lý, xây dựng đúng tiến độ…,thì có thể tham khảo tìm hiểu để đầu tư.

“Theo tôi, thị trường Việt Nam vẫn là thị trường trẻ nên luôn có cơ hội cho cả người mới”, bà An nhấn mạnh.

Đưa ra lời tư vấn đầu tư, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, thị hiếu đầu tư còn tùy thuộc vào khẩu vị của mỗi người và vấn đề của túi tiền. Các nhà đầu tư có thể bị cuốn hút vào các cơn sóng nhưng để hạn chế rủi ro, cần nhìn đến cái đích cuối cùng là khách hàng và thị trường muốn gì (nhất là với những nhà đầu tư ngắn hạn - PV). Đó có thể là cách sống, mức sống, thu nhập và văn hóa của khách hàng. Đó chính là cách để bảo toàn nguồn vốn và có thể sinh lời.