Bám chắc như… dự án “treo”
Luật Đất đai năm 2013 quy định, đối với một dự án đã được giao đất, sau 24 tháng nếu chủ đầu tư không triển khai thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ thu hồi hoặc phải gia hạn với một số điều kiện kèm theo.
“Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”, Điểm i, Khoản 1, Điều 64 - Luật Đất đai 2013 nêu rõ.
Quy định là vậy, nhưng trên thực tế rất hiếm dự án bị thu hồi, bất chấp việc chậm đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ triển khai dự án chậm trễ kéo dài hàng chục năm. Đơn cử, tại dự án xây dựng trụ sở - văn phòng cho thuê, trung tâm dịch vụ khách hàng tại phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy do Công ty TNHH Quảng cáo Duy Nguyên làm chủ đầu tư đã chậm đưa đất vào sử dụng tới hơn 10 năm, cho dù đã giải phóng xong mặt bằng và được UBND Thành phố vài lần chấp thuận cho kéo dài gia hạn sử dụng đất. Thậm chí, trong đợt điều chỉnh gia hạn sử dụng đất gần nhất, dự án còn xin chủ trương chấp thuận nâng thêm tầng so với quy hoạch ban đầu.
Tương tự là dự án Thành phố Công nghệ xanh ở quận Nam Từ Liêm, thông tin tại báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ của Văn phòng Chính phủ hồi tháng 9/2020 về rà soát dự án đầu tư nước ngoài có quy mô vốn trên 5.000 tỷ đồng cho biết, dự án nằm trong danh mục xem xét thu hồi, sau đó Tập đoàn Blemheim đề nghị được điều chỉnh quy hoạch dự án do chưa giải phóng xong mặt bằng. Cho tới nay, sau gần 2 năm, dự án vẫn bế tắc và không biết có tiếp tục gia hạn hay UBND Thành phố sẽ làm thủ tục thu hồi.
TS-KTS. Ngô Trung Hải, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” vừa gây khó khăn trong việc hoạch định kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương, vừa gây lãng phí tài nguyên đất, chi phí cho doanh nghiệp…, nhưng khâu xử lý thu hồi không hề đơn giản.
Trên thực tế, đối với một số dự án, nếu thấy chủ đầu tư có nguyện vọng và có khả năng thực hiện tốt thì chính quyền sẽ cho gia hạn. Khách quan mà nói, chính quyền cấp tỉnh, thành phố rất muốn tạo điều kiện cho các quận, huyện hay khu đô thị của mình có dự án, công trình đẹp, từ đó hệ thống hạ tầng giao thông cũng hình thành và nhà cửa mọc lên, ngân sách có thêm nguồn thu, kéo theo sự phát triển cả một khu vực. Do đó, khi cho phép gia hạn cũng đồng nghĩa với việc chính quyền địa phương tha thiết dự án đó được thực hiện. Tuy nhiên, khi đã gia hạn nhiều lần mà chủ đầu tư không thực hiện được thì buộc phải xử lý, nhưng cơ chế thu hồi lại chưa rõ ràng.
Đồng quan điểm, GS-TS. Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho hay, ngoài yếu tố chủ quan do năng lực triển khai yếu kém của chủ đầu tư, lý do khiến các dự án bị chậm tiến độ kéo dài còn có thể do quy hoạch. Tại một số dự án, chủ đầu tư rất muốn triển khai nhưng lại nằm ở ranh giới những khu vực phải điều chỉnh quy hoạch, điển hình như thời điểm sáp nhập tỉnh Hà Tây (cũ) và huyện Mê Linh vào Hà Nội, nhiều dự án trước đó được giao cho các chủ đầu tư đã buộc phải tạm dừng để điều chỉnh, trong khi thị trường giai đoạn đó trầm lắng dẫn đến hầu hết dự án bị “treo” từ đó đến nay.
Cũng có trường hợp chủ đầu tư đã được giao dự án, giao đất muốn lợi dụng việc điều chỉnh quy hoạch tại địa phương để xin điều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn cho dự án nên trì hoãn triển khai. Bên cạnh đó, có nhiều dự án bị chậm tiến độ còn do ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng hay cơ sở hạ tầng xung quanh dự án chưa hoàn thiện.
“Khi hạ tầng bên ngoài chưa hoàn chỉnh, chủ đầu tư không muốn triển khai dự án vì làm cũng khó kết nối đồng bộ với những khu vực xung quanh. Hơn nữa, khi chưa có hạ tầng điện, nước…, có làm cũng không đưa dự án vào hoạt động được”, ông Cường nhấn mạnh.
“Hồi sinh” hay “khai tử”?
 |
Một dự án chậm tiến độ hơn 10 năm tại khu vực Hà Đông. Ảnh: Dũng Minh |
Hệ lụy của quy hoạch “treo”, dự án “treo” không thể thu hồi hay chuyển giao cho chủ đầu tư khác để tiếp tục triển khai tới đời sống xã hội quanh khu vực đặt dự án là điều không cần bàn cãi, rõ ràng nhất là làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Thủ đô, trở thành một phần nguyên nhân dẫn tới giá nhà không ngừng tăng cao hiện nay.
Ông Bùi Duy Cường, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội từng chia sẻ một con số khá “giật mình”, hiện nay, trên địa bàn Thành phố, có gần một nửa trong tổng số 404 dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chậm tiến độ chưa được xử lý xong.
Để đẩy nhanh tiến độ đầu tư, tập trung xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Trần Sỹ Thanh đã làm việc với các ban ngành chức năng và yêu cầu đến hết tháng 10/2022 phải có kết quả rà soát cùng phương án xử lý cụ thể cho từng dự án để tổng hợp báo cáo HĐND Thành phố.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, điều này không dễ thực hiện, trong đó rào cản lớn nhất là Luật Đất đai hiện hành chưa quy định rõ dự án “treo” trong thời hạn bao lâu thì bị hủy bỏ, mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sau 3 năm, cũng chưa nêu cụ thể như thế nào là không đưa vào sử dụng. Thế nên, nhiều năm qua, các chủ đầu tư đã “tận dụng” kẽ hở pháp lý này để triển khai dự án nhỏ giọt mà không lo bị thu hồi.
Xung quanh vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, nhiều dự án treo hàng chục năm không được triển khai để lại nhiều hệ lụy… có một phần nguyên nhân xuất phát từ việc chậm hoàn thiện cơ chế pháp lý về đất đai.
“Luật Đất đai 2013 đưa ra quy định thu hồi dự án, nhưng thực tế thu hồi để giải quyết các mặt pháp lý rất khó khăn, mà chưa cụ thể hóa, nghiên cứu được. Vì thế, tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, chúng tôi đưa ra giải pháp, khi chủ đầu tư được giao đất thì sẽ căn cứ vào tiến độ dự án để tính toán việc sử dụng đất. Nếu không đáp ứng được tiến độ đề ra thì chủ đầu tư phải đóng kinh phí tăng thêm, đóng đến khi nào thấy dự án không còn hiệu quả nữa thì phải trả lại đất cho Nhà nước hoặc chuyển giao cho chủ đầu tư có năng lực hơn để tiếp tục triển khai”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.
