“Tụt mood” nguồn cầu
Thật khó để phủ định diễn biến thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 phần nhiều là gam màu xám. Các phân khúc chủ đạo cơ bản vẫn trong giai đoạn “dò đáy” hoặc “tích luỹ”, chứ chưa có biểu hiện rõ rệt của sự phục hồi.
Tại Hà Nội, lấy ví dụ với phân khúc căn hộ, một phân khúc chủ lực, số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung mới lũy kế trong 6 tháng đầu năm 2023 chỉ đạt 3.926 căn, giảm hơn 53% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là lượng mở bán 6 tháng thấp nhất ghi nhận được trong 5 năm trở lại đây.
Không chỉ nguồn cung suy yếu, phân khúc căn hộ còn cho thấy sự lệch pha rõ nét khi toàn bộ nguồn cung mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong đó phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn với 51%. Bên cạnh 1 dự án trung cấp ở khu vực ngoại thành, nguồn cung mới còn lại ở phía Tây Thủ đô đều tới từ các dự án cao cấp với giá mở bán từ 49-68 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
Về thanh khoản, dù được cải thiện đáng kể với gần 4.280 căn đã bán trong 6 tháng đầu năm, nhưng con số này vẫn giảm 60% so với cùng kỳ.
Khi nào có gói tín dụng dành cho thị trường nhà ở thương mại, đặc biệt là phân khúc chung cư, đi kèm với nguồn hàng được đưa ra thì thị trường mới sôi động trở lại. Tiên phong sẽ là phân khúc chung cư, sau đó khoảng 6 tháng đến 1 năm, các phân khúc khác mới nhập cuộc.
Phân khúc nhà liền thổ còn thê thảm hơn khi lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường chỉ ghi nhận 1.402 căn được mở bán (trong đó, quý I là 1.250 căn, quý II là 152 căn). Cần lưu ý thêm rằng, đây là số liệu của Hà Nội “mở rộng” khi cộng thêm cả thị trường Hưng Yên.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội cho rằng, do lượng hàng tồn kho còn cao và những trở ngại vĩ mô tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường, nên hầu hết đơn vị phát triển bất động sản đều thận trọng với những đợt mở bán mới. Tổng nguồn cung nhà ở gắn liền với đất mới tại Hà Nội trong nửa đầu năm nay giảm 76% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tại phía Nam, thông tin từ Cushman & Wakefield cho hay, lũy kế 6 tháng đầu năm 2023, thị trường căn hộ TP.HCM chỉ ghi nhận 2.617 căn mở bán mới (trong đó, quý I là 1.647 căn, quý II là 970 căn). Đặc biệt, quý II/2023 đánh dấu một mốc suy giảm mới khi lượng nguồn cung mở bán mới ở phân khúc căn hộ giảm 41% so với quý liền trước và giảm 90% so với cùng kỳ năm trước - mức thấp nhất kể từ năm 2019.
Câu chuyện lệch pha ở phân khúc căn hộ cũng diễn ra tại TP.HCM, khi các sản phẩm được chào bán chủ yếu thuộc phân khúc từ trung cấp đến cao cấp. Giá sơ cấp trung bình trong quý II/2023 giảm 1% so với quý trước đó, đạt xấp xỉ 3.217 USD/m2 (tương đương hơn 76 triệu đồng/m2), tăng 16% so với cùng kỳ.
Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group, điểm dễ thấy nhất trong 6 tháng qua là niềm tin vào thị trường rơi xuống thấp, đi kèm với đó là khan hiếm nguồn hàng vừa túi tiền, cụ thể là căn hộ giá từ 2-2,5 tỷ đồng, nên càng khiến thị trường trầm lắng.
Phân tích về mối liên thông của dòng vốn, bà Ngọc cho rằng, dòng tiền thường có xu hướng chảy vào thị trường chứng khoán trước, sau khi nhà đầu tư chốt lời cổ phiếu (giả sử vào giữa năm 2024) thì mới chuyển sang thị trường địa ốc.
Một yếu tố nữa khiến thị trường chưa thể sôi động ở giai đoạn hiện tại, theo bà Ngọc, còn đến từ các thương vụ M&A chưa thực hiện xong nên dòng tiền chưa quay lại.
Rục rịch đi lên từ đáy
Không chỉ căn hộ hay nhà liền thổ, nhiều phân khúc khác như văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ… cũng rơi vào trạng thái “ngủ Đông”.
Chẳng hạn, với văn phòng cho thuê - phân khúc trong nhiều năm liên tiếp là “gà đẻ trứng vàng” cho nhiều chủ đầu tư phân khúc này tại Việt Nam, khi tỷ suất sinh lời luôn trong nhóm tốp đầu thế giới (cả với thị trường Hà Nội và TP.HCM) và dù vẫn đang giữ được sự “ấm nóng”, nhưng sức ép cũng lớn dần.
Tại Hà Nội, dù được bổ sung thêm nguồn cung mới, nhưng việc thu hẹp quy mô hoạt động của các khách thuê khiến nhiều chủ đầu tư văn phòng cho thuê đối diện với áp lực thanh khoản. Số liệu mới nhất cho thấy, thị trường văn phòng Thủ đô ghi nhận mức hấp thụ âm trong quý II/2023, chỉ đạt hơn 5.000 m2.
Tương tự, thị trường TP.HCM tiếp tục chứng kiến xu hướng khách thuê di dời từ các tòa nhà hạng A sang hạng B do khó khăn kinh tế kéo dài. Xu hướng này cũng kéo theo câu chuyện cạnh tranh về giá giữa các dự án văn phòng hạng A truyền thống (chưa có các chứng chỉ xanh) và phân khúc hạng B. Theo đó, các chủ đầu tư văn phòng hạng A sẽ ngày càng “đau đầu” để vừa giữ chân khách thuê, vừa duy trì mức giá cạnh tranh.
Hay với phân khúc mặt bằng bán lẻ, tại thị trường Hà Nội, theo JLL Việt Nam, khối nội đang thực hiện thu hẹp mô hình. Đặc biệt, nhiều cửa hàng ăn uống nội địa đã phải đóng cửa do hành vi thắt chặt chi tiêu của người tiêu dùng, từ đó tạo áp lực lên các chủ đầu tư mặt bằng cho thuê.
Sự phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở dự kiến sẽ bắt đầu từ năm 2024, khi thị trường có thêm thời gian để thích ứng với những thay đổi gần đây về chính sách cũng như có thể tiếp cận nguồn vốn với mức lãi suất hợp lý hơn.
Theo JLL Việt Nam, nếu quý I/2023 chứng kiến sự nở rộ của các thương hiệu F&B quốc tế, thì trong quý 2/2023 lại cho thấy sự khó khăn của nhiều doanh nghiệp bán lẻ trong nước, nhất là nhóm F&B. Để thích ứng với việc nhiều cửa hàng trả lại mặt bằng, thu hẹp mô hình, một số trung tâm thương mại tại khu vực ngoài trung tâm đã tận dụng không gian trống để mở rộng danh mục khách thuê sang văn phòng chia sẻ (Co-working space), spa, chăm sóc thú cưng và cửa hàng trải nghiệm đồ thủ công (DIY) nhằm làm phong phú thêm trải nghiệm của khách hàng.
Tại TP.HCM, diễn biến đáng lưu ý nhất đến từ việc các khách thuê lớn “săn” điểm thuê ngoài trung tâm. Theo JLL Việt Nam, thị trường TP.HCM vẫn duy trì sự sôi động khi các khách thuê chủ chốt như Uniqlo, Galaxy Cinema... tiếp tục mở rộng quy mô và săn tìm điểm thuê mới. Ngoài ra, các nhà bán lẻ như Aeon cũng tích cực tìm kiếm không gian bán lẻ ở các trung tâm thương mại ven đô.
Trong khi đó, phân khúc có “phong độ” ổn định nhất những năm qua, bất chấp dịch bệnh, là bất động sản công nghiệp vẫn đang cho thấy sức hấp dẫn lớn. Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, kết thúc 6 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp của thị trường cấp 1 ở cả 2 miền Bắc - Nam đều khả quan, lần lượt đạt 386 ha và 397 ha, cao hơn 60% tại miền Bắc và 20% tại miền Nam so với cùng kỳ năm trước.
Nhu cầu thuê khu công nghiệp ở mức cao là nguyên nhân chính giúp giá thuê tăng trung bình 7%/năm trong 4 năm qua ở miền Bắc và 13%/năm ở miền Nam. Hiện tại, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD/m2/kỳ hạn còn lại và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại.
Về phân khúc sản phẩm, nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đang ngày càng cho thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh. Trong 6 tháng đầu năm 2023, tổng cộng 0,9 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đã được hoàn thành tại thị trường cấp 1 ở cả 2 khu vực, trong đó 60% nguồn cung tới từ phía Bắc. Nguồn cung đã tăng hơn 20%/năm ở miền Bắc và từ 18-49%/năm ở miền Nam trong 4 năm qua. Mức tăng giá thuê ổn định cũng diễn ra tại những phân khúc này, đạt trung bình 2-3%/năm trong 4 năm qua.
Dù còn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, nhưng theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, các tín hiệu khả quan xuất hiện ngày càng nhiều hơn trên thị trường địa ốc. Chẳng hạn, trong quý II/2023, nguồn cung mới nhà liền thổ tại TP.HCM đã cải thiện rõ rệt với 282 căn, tăng 403% so với quý trước đó và tăng 45% so với cùng kỳ năm trước (theo Cushman & Wakefield). Nhiều dự án được hoàn thiện thủ tục pháp lý và bắt đầu xây dựng trở lại. Hay với phân khúc căn hộ, dự kiến nguồn cung mới từ năm 2023 trở đi ước đạt 190.000 căn hộ.
Còn tại Hà Nội, dự kiến trong nửa cuối năm, hơn 3.250 căn sẽ được bổ sung vào tổng nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất của cả năm 2023. Với phân khúc căn hộ, lượng mở bán mới căn hộ chung cư dự báo cải thiện với hơn 6.300 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 lên 10.500 căn (theo CBRE Việt Nam).
