Đối tượng hưởng chính sách NOXH còn bó hẹp
Mặc dù Luật Nhà ở đã quy định cụ thể các nhóm đối tượng và điều kiện mua NOXH cũng như đã có văn bản hướng dẫn chi tiết về từng điều kiện của đối tượng như nhà ở, thu nhập, nơi cư trú..., nhưng việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH còn gặp nhiều khó khăn.
Thực tế, có dự án sau khi nhận hồ sơ của khách hàng chủ đầu tư đã tiến hành kiểm tra hồ sơ, kiểm tra các thông tin liên quan có thể tiếp cận, từ đó đánh giá khách hàng đáp ứng điều kiện mua NOXH theo quy định pháp luật và báo cáo Sở Xây dựng. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định có những trường hợp không đủ điều kiện mua do đã có giao dịch NOXH trước đó mà chủ đầu tư không có thông tin, dữ liệu để kiểm tra, đánh giá. Điều này gây rủi ro cho chủ đầu tư khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng, ghi nhận doanh thu bán NOXH với các trường hợp này.
 |
TS. Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Hội đồng quản trị CEO Group |
Bên cạnh đó, quy định hiện hành về đối tượng được hưởng chính sách NOXH còn bó hẹp với các điều kiện, tiêu chuẩn quá chặt chẽ; việc hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua NOXH còn phức tạp, khó khăn. Đây là một trong những lý do khiến NOXH chưa hấp dẫn người dân.
Vướng mắc quỹ đất 20% dành xây NOXH
Quy định buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH là chưa phù hợp với thực tiễn, cụ thể là: (i) Hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NOXH trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị… dẫn đến tình trạng không bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NOXH;
(ii) Việc yêu cầu tất cả các dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất cho NOXH mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, điều kiện kinh tế - địa lý vùng miền có thể dẫn đến tình trạng các dự án đều phải dành quỹ đất cho NOXH nhưng không sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai, mất mỹ quan đô thị và là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá nhà ở;
(iii) Các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ, đặc biệt là loại I, nếu sử dụng 20% diện tích vào NOXH sẽ không khả thi do diện tích này không bảo đảm cho một khu NOXH đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, cảnh quan chung, tiện ích…;
(iv) Quỹ đất để xây dựng NOXH trong dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp có thể không đủ lớn; chi phí xây dựng, kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất hẹp cao dẫn đến giá bán NOXH cao, các tiện ích và dịch vụ bố trí cho khu nhà ở trung cấp, cao cấp sẽ gây khó khăn thêm cho người thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, quy định này cũng chưa thể hiện được vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ giải quyết nhà ở cho đại bộ phận người dân, nhất là tại các khu vực đô thị, người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường…
Riêng với Hà Nội, quy định tại Khoản 4, Điều 16 - Luật Thủ đô 2012 nêu rõ: “Trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở cao hơn để phát triển NOXH so với quy định chung của cả nước”. Theo đó, tại Nghị quyết số 06/2013/NQ-HDND ngày 12/7/2013 của HĐND TP. Hà Nội quy định, các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển NOXH. Như vậy, đối với các dự án tại Hà Nội, tỷ lệ diện tích đất để phát triển NOXH trong dự án cao hơn so với Luật Nhà ở.
Khó tiếp cận tín dụng ưu đãi NOXH
Mặc dù đã có các quy định của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi dành cho NOXH của cả chủ đầu tư lẫn người dân đều gặp nhiều khó khăn. Hoạt động tín dụng ngân hàng hỗ trợ về lĩnh vực NOXH chưa phát huy được tác dụng do còn nhiều vướng mắc, từ việc xác nhận hồ sơ đủ điều kiện của các người vay đến những khó khăn tại ngân hàng về thủ tục cho vay.
Ở một khía cạnh khác, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng về NOXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014, từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8-5%/năm để mua, thuê mua NOXH tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV).
Tuy nhiên, quy định tại Khoản 4, Điều 50 - Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để “mua, thuê mua NOXH” và trên thực tế, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa bố trí chi ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng trên nên hầu như người mua NOXH không vay được tín dụng ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm.
Hiện tại, chủ đầu tư và người mua nhà đang mong đợi gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng trong Đề án 1 triệu căn NOXH, nhưng mức lãi suất cho vay 8,7%/năm đối với doanh nghiệp và 8,2%/năm đối với người mua nhà vẫn quá cao, “quá sức chịu đựng” của người có thu nhập thấp đô thị. Chưa kể, thời gian ưu đãi của gói tín dụng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, gây tâm lý bất an cho người vay.
Còn bị khống chế biên lợi nhuận
Giá nhà ở cấu thành bởi nhiều yếu tố như địa điểm, môi trường, hạ tầng xung quanh, thiết kế, vật liệu xây dựng… Hiện nay, theo quy định tại Khoản 1, Điều 21 - Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các quy định pháp luật liên quan khác, biên lợi nhuận tối đa của các chủ đầu tư dự án NOXH là 10%.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai dự án NOXH phát sinh nhiều chi phí do thời gian thực hiện dự án kéo dài, các chi phí bán hàng tăng… dẫn đến nhiều dự án không hiệu quả, thậm chí còn bị lỗ. Do đó, khống chế 10% lợi nhuận trong xác định giá bán NOXH là sự thua thiệt, tạo sự chênh lệch lớn về lợi nhuận so với nhà thương mại khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không mặn mà với NOXH.
Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, giá bán NOXH là giá tạm tính trên cơ sở giá trị dự toán đầu tư dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi quyết toán giá trị đầu tư, chủ đầu tư mới xác định được giá bán chính thức và thực hiện quyết toán giá trị thừa thiếu với các khách hàng mua sản phẩm NOXH. Điều này rất phức tạp, quy trình thủ tục kéo dài, gây khó khăn khi làm việc với các khách hàng, đồng thời phải điều chỉnh hóa đơn doanh thu, lợi nhuận của dự án, nhất là trong các trường hợp thời gian quyết toán dự án kéo dài quá 5 năm kể từ khi dự án hoàn thành bàn giao và khách hàng đã chuyển nhượng NOXH cho bên thứ ba khác, tăng các thủ tục hành chính kế toán.
Một điểm đáng lưu ý nữa là chi phí lãi vay để tính toán giá bán chỉ được tính cho thời gian xây dựng, trong khi thực tế chi phí lãi vay mà chủ đầu tư phải trả thường cao hơn do thời hạn vay dài hơn thời gian xây dựng.
Trình tự, thủ tục bán NOXH còn nhiêu khê
Khoản 1, Điều 20 - Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định, trước khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án và Kế hoạch tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH tại dự án gửi Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận Đơn đăng ký của khách hàng. Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua, thuê, thuê mua NOXH tối thiểu là 30 ngày làm việc để Sở Xây dựng công khai trên cổng thông tin điện tử và kiểm tra. Như vậy, với mỗi đợt mở bán, chủ đầu tư sẽ mất tối thiểu 60 ngày làm việc để chỉ tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng. Thời gian này quá dài, gây ảnh hưởng tới hiệu quả kinh doanh dự án.
Đồng thời, theo quy định tại Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND ban hành ngày 5/11/2019 của UBND TP. Hà Nội, trước tối thiểu 30 ngày kể từ ngày dự kiến xét duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua NOXH, chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản gửi UBND cấp huyện nơi có NOXH để theo dõi, giám sát. Như vậy, có thể thấy rằng, thời gian và thủ tục liên quan đến việc xét duyệt đối tượng mua NOXH rất phức tạp và kéo dài.
Tại một dự án NOXH ở ngoại thành Hà Nội, từ năm 2021, theo quy định pháp luật, khi mở bán, chủ đầu tư phải gửi danh sách khách hàng đăng ký mua cho 4 đơn vị gồm Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tư pháp và UBND cấp huyện nơi có dự án để xem xét khách hàng có đủ điều kiện mua hay không (kéo dài 30 ngày), nhưng chủ đầu tư gần như chỉ nhận được phản hồi của Sở Xây dựng mà không nhận được phản hồi từ các sở, ngành còn lại.
Trong một lần mở bán, chủ đầu tư cần báo cáo Sở Xây dựng 3 lần: (i) thông báo mở bán và tiếp nhận hồ sơ khách hàng; (ii) báo cáo về số lượng khách hàng đăng ký mua NOXH; (iiii) báo cáo về danh sách khách hàng ký hợp đồng mua NOXH. Tổng thời gian thực hiện thủ tục mỗi đợt khoảng 60 ngày.
Trên thực tế, với mỗi dự án, chủ đầu tư phải mở bán hàng chục đợt, mà mỗi đợt với thủ tục như trên khiến thời gian bán hàng bị kéo dài so với phương án kinh doanh (phương án kinh doanh trong 2-3 năm, nhưng thời gian bán hàng thường tăng gấp đôi), dẫn đến chủ đầu tư phải gánh chi phí lãi vay cao do thời gian vay kéo dài).
