Doanh nghiệp như “ngồi trên lửa”
Thông tin Chi cục thuế TP. Thủ Đức, (Cục thuế TP.HCM) cưỡng chế truy thu gần 5.500 tỷ đồng tiền thuế, trong đó chủ yếu là khoản tiền thuê đất, tiền sử dụng đất của một dự án trên địa bàn triển khai từ năm 2017 đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc khác lo lắng.
Vấn đề đầu tiên, theo lãnh đạo một doanh nghiệp, chưa rõ cơ quan nhà nước sử dụng phương pháp nào để định giá tiền sử dụng đất của dự án nói trên. Theo quy định, có 5 phương pháp định giá đất gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ thuê tổ chức tư vấn áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp để tư vấn xác định giá đất cụ thể trước khi quyết định truy thu.
Có thể loại trừ phương pháp hệ số điều chỉnh bởi phương pháp này chỉ được sử dụng với các khu đất có giá trị thấp (tính theo giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành), 4 phương pháp còn lại đều có yêu cầu chung nhất định về thu thập thông tin thị trường, trong đó phương pháp thặng dư - tức là định giá theo tiềm năng phát triển của khu đất, được áp dụng thường xuyên hơn cả.
Như vậy, có khả năng những dự án chung cư cao cấp tại khu vực Thủ Thiêm và kết quả đấu giá của 4 lô đất gần đó được xem là một yếu tố tham chiếu quan trọng để các cơ quan nhà nước xác định giá trị đất đai khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Nếu đúng như giả thiết trên, đây sẽ là một mối lo rất lớn cho các nhà phát triển bất động sản, bởi hiện nay, nhiều dự án đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng, nhưng tiền sử dụng đất mới chỉ là khoản “tạm nộp” và sau vụ cưỡng chế thuế nói trên, chủ đầu tư của những dự án chưa tính tiền sử dụng đất sẽ rất lo lắng vì số tiền sử dụng đất họ phải nộp sẽ lớn hơn rất nhiều so với con số tạm ứng ban đầu.
Dự án New City Thủ Thiêm nằm trong khu tái định cư 38 ha Thủ Thiêm do Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt làm chủ đầu tư là một ví dụ điển hình. Công ty Thuận Việt được biết đến là một trong những nhà thầu xây dựng 1.330 căn hộ tái định cư tại dự án, nhưng khi nhu cầu tái định cư không còn, năm 2016, doanh nghiệp này đã xin chủ trương cho cấn trừ tiền xây dựng bằng số căn hộ tái định cư trên và xin chuyển sang nhà thương mại.
Đại diện Công ty Thuận Việt cho biết, sau khi thanh lý hợp đồng và chuyển đổi sang nhà ở thương mại, chủ đầu tư gặp không ít khó khăn trong việc nộp tiền sử dụng đất. Đến thời điểm hiện tại, mức giá đất ở khu vực này là bao nhiêu cũng chưa được xác định. Công ty tạm đóng tiền sử dụng đất với mức giá cao nhất đưa ra là 26 triệu đồng/m2.
Nếu lấy mức giá thấp nhất trong 4 lô đất tại Thủ Thiêm vừa được mang ra đấu giá làm cơ sở thì giá mỗi mét vuông đất lên tới 600 triệu đồng. Như vậy, nếu sử dụng dữ liệu của thị trường khu vực này để làm tham chiếu, chắc chắn số tiền sử dụng đất mà Công ty Thuận Việt phải nộp bổ sung tại dự án New City Thủ Thiêm sẽ vượt mức tạm đóng 26 triệu đồng/m2 hàng chục lần.
Không chỉ Thuận Việt, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng đang như “ngồi trên lửa” trước động thái truy thu thuế nói trên. Đại diện một doanh nghiệp có dự án nhà ở chung cư tại phường Bình Thuận (quận 7) với tổng số 482 căn hộ cho biết, năm 2017, khi UBND TP.HCM có quyết định phương án giá đất, một tháng sau doanh nghiệp đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
Đến năm 2018, doanh nghiệp này đã bàn giao nhà cho khách hàng sử dụng, nhưng đến giờ vẫn chưa cấp được sổ hồng vì những vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất bổ sung. Đáng nói, tại thời điểm năm 2017, giá thành phẩm mỗi căn hộ được doanh nghiệp này tính theo số tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước và nếu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung thì sẽ tác động tiêu cực tới lợi nhuận.
Hệ lụy khó lường
Cùng với nỗi lo bị truy thu tiền sử dụng đất bổ sung với mức cao hơn nhiều so với dự tính, một số chuyên gia cũng khuyến cáo cơ quan nhà nước nên thận trọng trong việc lấy mức giá của “một số dự án cá biệt” làm tham chiếu để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho các doanh nghiệp khác.
Hiện nay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nằm trong nhóm chi phí lớn nhất cấu thành nên giá bán sản phẩm đầu ra và nếu chi phí này bị đẩy lên cao sẽ buộc các doanh nghiệp phải phân bổ vào giá bán, khiến giá bất động sản càng bị đội lên cao.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho hay, về nguyên tắc, để ra quyết định chủ trương đầu tư, doanh nghiệp phải đưa ra được tổng mức đầu tư dự kiến. Con số này được hình thành từ nhiều yếu tố, trong đó có tiền sử dụng đất.
Thời điểm đầu dự toán, tiền sử dụng đất chỉ là tạm tính. Sau khi có được quyết định chủ trương đầu tư, Nhà nước hoặc doanh nghiệp sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng, tới khi có đất sạch thì Nhà nước sẽ đưa ra chi phí sử dụng đất cụ thể. Tuy nhiên, trên thực tế, có những dự án từ khi có quyết định chủ trương đầu tư đến khi được giao đất, thời gian kéo dài vài năm, giá thị trường thay đổi khiến chi phí sử dụng đất cũng đội lên.
Chẳng hạn, số tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng lúc tạm tính là 10 đồng, đến khi giải phóng xong mặt bằng và được bàn giao, số tiền thực đóng có thể cao hơn 2-3 lần. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc xác định chính xác chi phí tiền sử dụng đất để đưa ra giá bán phù hợp. Không ít doanh nghiệp không kham nổi chi phí này nên phải buông dự án, dẫn đến việc dự án bị “đắp chiếu” kéo dài.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất hiện nay có nhiều vướng mắc, việc thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực tế theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư trên thị trường rất khó khăn. Việc không tìm được các thửa đất có vị trí tương đồng, mà phải sử dụng các thửa đất có vị trí cách xa hơn dẫn đến kết quả so sánh không chính xác, bởi chỉ cần cách nhau một vài trăm mét là giá trị khu đất đã khác hoàn toàn.
“Tắc tiền sử dụng đất đã trở thành điểm nghẽn cốt yếu trong quá trình đầu tư dự án, ẩn số tiền sử dụng đất phải thời gian dài mới có thể xác định được khiến nhà đầu tư bị động, không thể ước tính tổng mức đầu tư và đánh giá mức độ khả thi của dự án, từ đó làm tăng gánh nặng chi phí lãi vay và quản lý, mất cơ hội kinh doanh, Nhà nước thì chậm thu ngân sách”, ông Dũng nói, đồng thời đưa ra đề xuất rằng, cơ quan quản lý nên áp dụng một phương pháp tính duy nhất là hệ số điều chỉnh khi định giá tất cả các khu đất, thửa đất.
“Việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ giúp doanh nghiệp chủ động trong việc lên kế hoạch kinh doanh, từ đó đưa ra giá thành phù hợp, khuyến khích nâng cao hiệu quả sử dụng đất, Nhà nước cũng kiểm soát được nguồn giao dịch, minh bạch về thuế, từ đó hạn chế tối đa các giao dịch ảo trên thị trường, còn cán bộ chuyên trách có cơ sở pháp lý rõ ràng trong việc áp dụng tính tiền đất, từ đó loại bỏ tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, tránh cơ chế xin cho, đi đêm…”, ông Dũng nhấn mạnh.
