Đề xuất lập dự án độc lập để đấu giá với tỷ lệ đất xen cài dưới 5%
Cụm từ “đất công xen cài” - nút thắt làm ách tắc thị trường địa ốc, lần đầu tiên được nhắc đến là vào năm 2019, khi UBND quận 7, TP.HCM đình chỉ thi công dự án Green Star Sky Garden của chủ đầu tư Hưng Lộc Phát. Dự án được triển khai trên diện tích đất 52.648 m2 với 2 công trình nhà ở là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Trong đó, phần khu nhà liền kề thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, vào giữa năm 2019, dự án bất ngờ bị “tuýt còi” với lý do xây “chui” 110 căn biệt thự khi chưa được UBND TP.HCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng. Đáng nói, nguyên nhân chính xuất phát từ việc vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích dự án) là kênh rạch, đường xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất.
Cuối năm 2020, việc Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021), đặc biệt là về vấn đề giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, được xem là “cứu tinh” của 126 dự án bất động sản có đất công xen cài trên địa bàn TP.HCM. Tuy nhiên, đó mới là các quy định chung, còn hiện tại, các sở, ngành vẫn đang chờ thông tư hướng dẫn cụ thể, kéo theo đó là nhiều dự án chưa thể tháo gỡ khó khăn.
Để cụ thể hóa một số chi tiết trong Nghị định 148/2020, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM vừa có tờ trình UBND TP.HCM dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập (Khoản 13, Điều 1). Theo đó, đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án nhưng không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án thì phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập. Đồng thời, diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu, cụ thể:
Một là, đối với các quận nội thành và TP. Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m2 với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu và không nhỏ hơn 500 m2 với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu.
Hai là, đối với các huyện ngoại thành diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m2 với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn và không nhỏ hơn 1.000 m2 với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn...
Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, Sở sẽ phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định nguồn gốc đất, loại đất trình UBND Thành phố chấp thuận chủ trương tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì Sở trình UBND Thành phố căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án; ra quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Chưa phù hợp với thực tiễn
Trên thực tế, nếu cơ quan quản lý áp tỷ lệ diện tích đất xen cài không vượt quá 5% tổng diện tích đất của dự án phải tách ra để đấu giá thì rất ít dự án ở TP.HCM có thể đáp ứng được, bởi phần lớn dự án đều ở các quận ven và huyện ngoại thành, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, chỉ có 25,9% dự án hoàn toàn là đất ở. Trong số dự án có quỹ đất hỗn hợp, có khoảng 10% là đất ở, 80% là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và 10% là đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước trực tiếp quản lý.
Đơn cử, dự án Đức Long Golden Land (phường Tân Thuận Tây, quận 7, TP.HCM) do Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư có tới gần 70% diện tích đất là đất công. Năm 2008, UBND Thành phố đã chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long thực hiện dự án trung tâm thương mại - căn hộ tại khu đất có diện tích 7.530 m2 thuộc phường Tân Thuận Tây, quận 7.
Năm 2014, Công ty Vạn Gia Long có văn bản xin mở rộng quy mô diện tích từ 7.530 m2 lên hơn 11.623 m2 và đã được UBND TP.HCM công nhận là chủ đầu tư dự án. Đến ngày 12/10/2017, UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long được sử dụng khu đất trên với diện tích hơn 10.691m2, trong đó có 6.641,1 m2 đất công. Công ty tiếp tục xin công nhận thêm diện tích hơn 872 m2, nhưng chưa được chấp thuận.
Dự án được cấp phép xây dựng phần ngầm, 02 tầng hầm và sàn tầng trệt, nhưng bất ngờ ngừng thi công từ tháng 2/2018 đến nay. Đại diện Công ty Vạn Gia Long cho biết, dự án bị dừng thi công do có đất thuộc rạch, mặt nước hoang do Nhà nước trực tiếp quản lý xen cài bên trong. Các bước pháp lý tiếp theo của dự án cũng đều yêu cầu giải quyết vấn đề này, nhưng do chưa có cơ chế nên chưa thể giải quyết, ảnh hưởng đến việc triển khai dự án.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc cơ quan quản lý đưa ra tỷ lệ 5% là chưa sát với thực tiễn, bởi đất triển khai dự án nhà ở hầu hết là đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, nên các phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% tổng diện tích đất của dự án, một số trường hợp tỷ lệ này lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó đáp ứng tỷ lệ tại dự thảo.
“Để hợp lý hơn, Thành phố nên quy định tỷ lệ diện tích đất xen cài thuộc Nhà nước quản lý trên tổng diện tích đất thực hiện dự án không vượt quá 15%. Trong trường hợp tỷ lệ này vượt quá 15%, nhất thiết phải báo cáo UBND Thành phố xem xét từng trường hợp một”, ông Châu đề xuất.
Trong 5 năm qua, trên địa bàn TP.HCM có 126 dự án nhà ở không thể triển khai vì vướng đất công xen cài. Nếu tính bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng thì có tới 126.000 tỷ đồng vốn đang bị ách tắc.
Đây là chưa tính đến thiệt hại về chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền của ngân hàng. Không những vậy, dự án không thể triển khai khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành), tiền thuế giá trị gia tăng 10% tương đương khoảng 12.600 tỷ đồng.
Nếu doanh nghiệp đầu tư dự án thành công, đạt lợi nhuận 20%/dự án, tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước thất thu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp 20%, tức khoảng 5.000 tỷ đồng. Trong khi đó, nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư, tương đương số tiền vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm thì lãi vay phải trả trong 5 năm qua lên đến 40.000 tỷ đồng.
Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, người dân cũng bị ảnh hưởng, bởi khi các dự án bị ách tắc kéo dài dẫn đến nguồn cung hạn chế và giá nhà bị đẩy lên cao ngất ngưởng như hiện nay.
