Mệt mỏi vì dự án kéo dài
“Công ty đã rót hơn 250 tỷ đồng vào dự án, sau hơn 3 năm vẫn đứng bánh, mỗi tháng phải trả lãi vay ngân hàng khoảng 1 tỷ đồng. Đến nay, riêng tiền lãi phát sinh là 35,518 tỷ đồng. Dự án đình trệ, Công ty đứng trước nguy cơ phá sản, mất vốn nhà nước. Dù đã cầu cứu nhiều lần nhưng các sở, ngành vẫn không giải quyết”, ông Đặng Anh Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Sài Gòn 5 than thở.
Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, gần như toàn bộ các dự án của Công ty hiện đều gặp vướng mắc trong công tác thẩm định giá đất, xác định giá trị doanh nghiệp kéo dài. Dự án duy nhất mà Địa ốc Sài Gòn 5 có thể triển khai để có nguồn thu là dự án tại quận 8 khởi công từ tháng 2/2018 và đã thi công xong tầng trệt. Tuy nhiên, đến tháng 7/2019, dự án phải tạm dừng thi công vì chưa được cấp phép xây dựng phần thân, do khu đất chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường cập nhật biến động tên đơn vị sử dụng đất mới.
Thực tế, việc doanh nghiệp “kêu cứu” về dự án bị treo do những vướng mắc pháp lý không lạ trong thời gian qua. Số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trên địa bàn thành phố hiện có 56 dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa thi công xây dựng. Đơn cử, dự án cao ốc thương mại, dịch vụ kết hợp căn hộ chung cư số 104 Nguyễn Văn Cừ, quận 1 của Tổng công ty Bến Thành TNHH một thành viên; dự án căn hộ và thương mại dịch vụ số 2 Trần Não, TP. Thủ Đức của Công ty TNHH Bất động sản SSG Bình An; dự án khu thương mại và nhà cao tầng Golden Gate, quận 7 của Công ty cổ phần Thương mại và Xây dựng Thành Hiếu…
Theo đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản, áp lực phải có dòng tiền để vận hành, duy trì hoạt động ở mức tối thiểu ngày càng đè nặng. Tình trạng này thách thức rất nhiều doanh nghiệp, đặt họ vào thế co cụm, cơ cấu lại dự án hay nói một cách ví von trong đau xót là “bán con nuôi nợ”.
Chưa kể, muốn bán dự án để giải quyết bài toán dòng tiền cũng không dễ dàng như trường hợp ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn khi ông này than thở với phóng viên rằng, dự án do Công ty làm chủ đầu tư được phê duyệt từ năm 2015, nhưng do vướng pháp lý nên đến nay vẫn chưa triển khai xây dựng được. Doanh nghiệp muốn làm cũng không được, muốn chuyển nhượng lại dự án cũng không xong do không ai dám mua vì tắc pháp lý. Điều này đã đẩy doanh nghiệp vào tình huống vô cùng khó khăn.
“Tại thời điểm dự án được phê duyệt, tổng vốn đầu tư được doanh nghiệp dự tính chỉ khoảng hơn trăm tỷ đồng, nhưng từ đó đến nay đã gần chục năm mà dự án vẫn chưa thể triển khai được. Bây giờ cái gì cũng tăng giá, từ giá đất, nguyên vật liệu đến chi phí nhân công, xây dựng… nên chắc chắn tổng vốn đầu tư sẽ cao hơn nhiều so với thời điểm ban đầu”, ông Tú nói.
Hay như trường hợp của dự án xây dựng nhà máy ứng dụng công nghệ cao tại Tây Ninh, tại thời điểm UBND tỉnh phê duyệt, tổng mức vốn đầu tư của dự án chỉ khoảng 13 tỷ đồng. Thế nhưng, sau khi đầu tư xây dựng xong phần thô thì dự án dừng lại do chưa tìm được nhà thầu cho giai đoạn tiếp theo. Tính đến nay, dự án đã “nằm bất động” được 3 năm, chính quyền địa phương cũng đã có nhiều cuộc họp để tìm cách tiếp tục triển khai dự án. Thế nhưng, yêu cầu đặt ra lúc này là mức vốn đầu tư mới không được vượt so với tổng vốn đã duyệt trước đó.
“Từng ngày mong mỏi dự án được tái khởi động thì nay không thể vui nổi, bởi chi phí đầu tư xây dựng ở thời điểm hiện tại sẽ rất khác so với cách đây 3 năm. Nếu yêu cầu đặt ra là tổng chi phí không được vượt so với mức đã duyệt ban đầu thì rất khó để tiếp tục triển khai dự án”, đại diện chủ đầu tư chia sẻ.
 |
Xác định đúng chu kỳ đầu tư là bài toán “ngoài tầm với” của nhiều doanh nghiệp. Ảnh: Lê Toàn |
Chờ phao cứu sinh
Cuối tuần qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.
Tại đây, lãnh đạo các hiệp hội và doanh nghiệp cho rằng, thị trường bất động sản đã bớt ảm đạm hơn so với thời điểm đầu năm. Nhiều dự án ách tắc đã có hướng giải quyết cụ thể và đang trong tiến trình tháo gỡ. Tuy nhiên, các vướng mắc của các doanh nghiệp bất động sản thì lại muôn hình vạn trạng, từ quy hoạch sử dụng đất, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đến giải phóng mặt bằng, đất công xen kẹt, định giá đất…, nên kiến nghị việc xử lý phải linh hoạt.
Cụ thể, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Novaland kiến nghị Chính phủ đẩy nhanh hơn nữa tiến độ tháo gỡ triệt để các vướng mắc về pháp lý cho toàn bộ các dự án trên cả nước trong thời gian nhất định trên nền tảng pháp luật nhất quán thông suốt từ địa phương, Chính phủ, Quốc hội. Đồng thời, tăng cường xây dựng bảo đảm pháp lý cho kinh tế tư nhân yên tâm phát triển. Không hình sự hóa kinh tế trên cơ sở ban hành các văn bản pháp lý. Bảo vệ quyền tài sản của doanh nghiệp tư nhân và quyền lợi ích của doanh nhân theo quy định của pháp luật.
Đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cần đẩy nhanh quá trình sửa luật để ổn định phát triển dài hạn, bởi Luật Đất đai hiện hành vẫn còn rất nhiều nội dung chưa phù hợp với thực tế phát triển nên rất cần phải lấy ý kiến công khai và rộng rãi. Cần xác định rõ quan điểm, chỉ phê duyệt khi thực sự giải quyết được hết tất cả các vướng mắc, không nên chỉ phê duyệt “cho xong”...
Từ góc nhìn của chuyên gia tài chính, ông Nguyễn Hữu Thanh - Phó tổng giám đốc Đầu tư và Tư vấn chiến lược, Công ty Weland cho rằng, để doanh nghiệp phát triển ổn định, lành mạnh, bên cạnh việc sửa đổi các vướng mắc chính sách tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…, cũng cần nghiên cứu xây dựng các quy định về chỉ tiêu an toàn tài chính, bao gồm các chỉ tiêu về giới hạn huy động vốn khi cấp phép hoạt động kinh doanh bất động sản, cấp phép các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản đảm bảo doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án.
Theo ông Thanh, nhiều doanh nghiệp gặp khó vì không xem trọng hoặc không tính toán đúng yếu tố dòng tiền, bởi mỗi dự án sẽ có dòng tiền chi ra phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, tiến độ xây dựng, khả năng huy động vốn. Thậm chí, có chủ đầu tư đơn thuần chỉ “lắp số” từ dự án này sang dự án khác mà không hiểu rằng suất đầu tư phải đi từ định vị phân khúc sản phẩm, quy hoạch cảnh quan tiện ích.
“Để giải bài toán tổng thể hiệu quả của dự án không phải là công việc của riêng bộ phận tài chính, mà là sự phối hợp chặt chẽ, phản biện của nhiều bộ phận liên quan như phát triển dự án, sản phẩm, thiết kế, kinh tế xây dựng; kinh doanh, marketing… Các bộ phận này cần am hiểu sâu sắc thị trường, đủ trải nghiệm thì mới có thể đưa ra các giả định, các yếu tố đầu vào phù hợp với hiện trạng dự án, định vị phân khúc dự án và nhu cầu thị trường”, ông Thanh chia sẻ.
