Nhiều bất cập trong sử dụng thương hiệu dự án bất động sản: Ai là chủ thực sự?

Từ câu chuyện của Carina Plaza

Vụ cháy xảy ra tại chung cư Carina Plaza rạng sáng 23/3 khiến 13 người chết, nhiều người bị thương, hàng loạt xe máy, ô tô bị thiêu rụi và rất nhiều căn hộ bị hư hỏng… Vụ cháy đã làm lộ ra nhiều vi phạm về phòng cháy, chữa cháy tại chung cư này.

Tuy nhiên, sau vụ hỏa hoạn với mất mát lớn này, câu chuyện được nhiều người quan tâm đó là, ai là chủ đầu tư thực sự của Chung cư Carina Plaza? Rất nhiều ý kiến cho rằng, chủ đầu tư chung cư này là Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB).

Tuy nhiên, 5 ngày sau vụ cháy, trong công văn gửi UBCK và Sở GDCK TP.HCM (HOSE), NBB đã lên tiếng phủ nhận vai trò chủ đầu tư và cho rằng, chỉ sở hữu góp vốn 95% vào Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại - Dịch vụ - Sản xuất Hùng Thanh (Công ty Hùng Thanh). Còn Công ty Hùng Thanh có pháp nhân độc lập và là chủ đầu tư duy nhất của Chung cư Carina theo Quyết định phê duyệt dự án đầu tư số 59/QĐ-SXD-PTN ngày 25/5/2009.

Văn bản của NBB cũng nêu rõ, với vốn điều lệ 41,2 tỷ đồng, để xử lý và khắc phụ sự cố vừa qua, Công ty Hùng Thanh có khả năng dẫn đến phá sản. Vì vậy, Ban giám đốc NBB đã quyết định hỗ trợ nhân lực, tài lực, vật lực cho Công ty Hùng Thanh để có thể kịp thời khắc phục.

NBB cũng cho biết, trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi của các bên liên quan trong sự cố trên sẽ được các cơ quan bảo vệ pháp luật phán xử và phân định, Ban giám đốc Công ty NBB sẽ tiếp tục trình HĐQT để hỗ trợ cho Công ty Hùng Thanh hoàn thành trách nhiệm và nghĩa vụ (nếu có).

Nhiều khách hàng đang mắc kẹt tại Dự án Tokyo Tower (Hà Đông, Hà Nội). Ảnh: Đức Thành  

Về mặt pháp lý, đúng là Công ty NBB không phải chủ đầu tư Chung cư Carina. Bởi trên thực tế, các hồ sơ pháp lý của dự án này, từ khi bắt đầu triển khai đến khi đưa vào hoạt động, đều thể hiện Công ty Hùng Thanh là chủ đầu tư. Theo luật định, NBB là cổ đông góp 95% vốn vào Công ty Hùng Thanh, nên việc bồi thường thiệt hại do sự cố sẽ nằm trong phạm vi vốn góp này.

Dù Công ty Hùng Thanh lên tiếng nhận trách nhiệm, nhưng nhiều cư dân không khỏi bức xúc, bởi họ xuống tiền mua chung cư này không phải vì cái tên Hùng Thanh, mà là Năm Bảy Bảy.

Thực tế, Công ty NBB cũng đưa thông tin dự án Carina vào trang thông tin của mình, các buổi họp công bố về dự án cũng đều có người của NBB... Đặc biệt, báo cáo tài chính của NBB cũng ghi rõ, đơn vị này đang quản lý số tiền 2% phí bảo trì của cư dân Chung cư Carina (gần 20 tỷ đồng tính đến cuối năm 2017).

Dư luận đặt câu hỏi, NBB lấy tư cách gì để quản lý quỹ bảo trì gần 20 tỷ đồng của Chung cư Carina nếu không phải là chủ đầu tư?

Và nỗi lo "cha chung không ai khóc"

Những dự án nhập nhằng về chủ đầu tư và thương hiệu như Carina trên thực tế không phải là hiếm. Tuy nhiên, sau vụ cháy tại Carina Plaza và Năm Bảy Bảy từ chối nhận trách nhiệm chủ đầu tư, nhiều cư dân sống ở các chung cư kiểu này mới bắt đầu cảm thấy lo lắng mình cũng sẽ rơi vào tình trạng “cha chung không ai khóc".

Theo đánh giá của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, rất nhiều dự án hiện nay không rõ ràng về vai trò chủ đầu tư thực sự. Bởi trên giấy tờ mua bán với người mua nhà là một cái tên, nhưng thực tế, người nắm quyền quyết, người triển khai dự án, đến marketing, bán hàng lại là cái tên khác.

Theo luật sư Phượng, các dự án này thường là sản phẩm của hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), hay hợp tác kinh doanh giữa các doanh nghiệp dưới tên gọi nhà phát triển dự án.

Sau giai đoạn khủng hoảng, có hàng trăm, hàng nghìn dự án đắp chiếu. Đây thường là những dự án nằm ở vị trí đắc địa, đã đầy đủ toàn bộ hoặc một phần pháp lý, nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực để triển khai tiếp. Khi thị trường hồi phục trở lại, đây chính là “mỏ vàng” cho các công ty có tiềm lực, kinh nghiệp nhảy vào thâu tóm.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản thường phức tạp và mất thời gian, nên các bên chọn hình thức "Hợp đồng hợp tác", trong đó doanh nghiệp tiềm lực sẽ đại diện chủ đầu tư phát triển dự án, từ việc giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát quá trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án.

"Mô hình này đã giúp nhiều dự án chết được hồi sinh, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường bất động sản thời gian qua. Mô hình này sau đó được nhân rộng, áp dụng với các cơ quan, xí nghiệp, doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa có quỹ đất, hợp tác với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Tuy nhiên, mô hình này cũng đem tới nhiều rủi ro cho người mua nhà", ông Phượng nói.

Tương tự, một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, mô hình dự án sử dụng thương hiệu của người khác, thì không có sự chuyển nhượng pháp lý nào về dự án. Vì vậy, nếu không xem xét cẩn thận trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua nhà sẽ đối diện với rủi ro khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với đơn vị phát triển dự án, vì hiểu nhầm đây là chủ đầu tư mới của dự án. Trong khi theo luật, chủ đầu tư mới là bên có vai trò pháp lý tại dự án. Trong một số trường hợp, khi tranh chấp xảy ra với khách hàng do dự án chậm tiến độ, sai thiết kế, diện tích…, đơn vị phát triển dự án có thể dễ dàng rũ bỏ trách nhiệm, đẩy nó qua chủ đầu tư.

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư chỉ còn tồn tại cái tên và trên thực tế không có thực quyền tại dự án, nên khách hàng khó đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình, dù có kiện ra tòa. Câu chuyện cũng đã diễn ra tại Hà Nội cách đây không lâu với dự án Hanoi Landmark 51 do Vinafor làm chủ đầu tư.

Qua hình thức hợp tác đầu tư, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 (SJC) trở thành bên đi huy động vốn cho dự án Vinafor Hà Đông (Hanoi Landmark 51, sau này tiếp tục đổi tên thành Tokyo Tower) và phát triển dự án, nhưng ngay từ khi ra mắt thị trường, dự án đã gặp nhiều vấn đề, từ việc mập mờ liên doanh chủ đầu tư Vinafor, Sông Đà 1.01, đến việc Sông Đà 1.01 đang nợ đầm đìa nhưng vẫn có thể tham gia vào dự án và thế chấp chính dự án khi chưa thành hình để lấy tiền triển khai.

Không những vậy, trong hợp đồng mua bán do đơn vị phân phối là Sàn Hoàng Vương đưa ra, còn có nhiều điều khoản bất lợi cho người mua, như "bên Bán được quyền cho phép chủ đầu tư thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng công trình nhà chung cư có giá trị tương đương"; "được quyền cho phép chủ đầu tư thực hiện các quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập ban quản trị nhà chung cư…”; hay "cho phép chủ đầu tư ngừng hoặc yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các các dịch vụ tiện ích khác nếu bên Mua không đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí...".

Đây là hợp đồng vô hiệu, bởi việc ký hợp đồng mua bán không đúng chủ thể chủ đầu tư, dự án lại đang bị thế chấp ngân hàng, không có bảo lãnh ngân hàng khi mở bán. Do đó, nếu không tìm hiểu kỹ, mà người mua nhà vẫn ký hợp đồng mua nhà tại dự án này, thì rất dễ có nguy cơ mất trắng nếu dự án bị đổ bể.

Thực tế, mới đây, khách hàng tố chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế căn hộ nhưng lại bắt khách hàng muốn giữ nguyên thiết kế như trong hợp đồng thì phải làm đơn kiến nghị. Ngoài ra, màu sơn dự án không như bản vẽ thiết kế, đặc biệt, khách còn tố chú đầu tư lừa đảo, bán một căn hộ bán cho nhiều người…

Tuy nhiên, về việc thay đổi thiết kế căn hộ, đại diện Sông Đà 1.01 đổ trách nhiệm cho Sàn Hoàng Vương (đơn vị phân phối dự án) là không làm tròn trách nhiệm với khách hàng. Còn về các vấn đề khác, đơn vị này giữ phương châm: không phản hồi, không giải thích.