“Bỗng dưng” tăng vọt
Thời gian gần đây, đâu đâu cũng nghe doanh nghiệp kêu ca về tiền sử dụng đất. Ngoài thời gian thẩm định kéo dài, các dự án xác định được tiền sử dụng đất thì số tiền phải nộp “bỗng dưng” tăng vọt.
“Chỉ có những người trực tiếp làm dự án, lo thủ tục pháp lý mới thấu hiểu được sự khó khăn của doanh nghiệp làm bất động sản”, tổng giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ câu chuyện đi làm thủ tục cho dự án đang đầu tư ở Bình Dương.
Vị này kể, theo kế hoạch, trong quý III tới sẽ triển khai bán hàng ra thị trường. Hiện tại, hầu hết các hồ sơ, thủ tục đã được thực hiện, dự án cũng đã khởi công xây dựng với tiến độ nhanh, duy chỉ có một bước cuối cùng đóng tiền sử dụng đất là phải chờ đợi vì đây là việc nằm ngoài khả năng của doanh nghiệp.
“Đến thời điểm hiện tại, mọi kế hoạch đã bị đảo lộn, thời điểm bán hàng và giá bán cũng phải thay đổi do công tác thẩm định tiền sử dụng đất gặp vướng mắc.
Giá bán căn hộ dự kiến ban đầu khoảng dưới 30 triệu đồng/m2, mức giá này là căn cứ theo chi phí đầu vào, trong đó có chi phí tiền sử dụng đất của dự án lúc trước được tạm tính khoảng 20 tỷ đồng, nhưng hiện thông tin thăm dò cho thấy có thể tăng lên gấp 4 lần, do vậy giá bán chắc chắn phải cao hơn do phải đưa chi phí phát sinh vào giá thành sản phẩm”, vị tổng giám đốc trên cho hay.
Tương tự, sau nhiều năm chờ đợi đóng tiền sử dụng đất, chủ đầu tư một dự án nhà ở tại TP. Thủ Đức, TP.HCM đã choáng váng khi nhận được thông báo tiền sử dụng đất lên tới hơn 250 tỷ đồng.
Điều khiến doanh nghiệp này “đau đầu” là trước đây dự án được các đơn vị thẩm định tạm tính tiền sử dụng đất vào khoảng 50 tỷ đồng và do thiếu vốn đã tiến hành bán sản phẩm cho khách hàng với giá căn cứ vào chi phí tiền sử dụng đất tạm tính. Theo chia sẻ của chủ đầu tư này, với việc tiền sử dụng đất tăng vọt tới hơn 5 lần, nếu vẫn bán sản phẩm với giá cũ thì sẽ lỗ nặng.
Không chỉ tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, việc thẩm định giá đất đang vướng ở khắp nơi. Mới đây, đại diện một tập đoàn bất động sản đang đầu tư một khu đô thị lớn tại Bình Định cho biết, trước đây, khi tiến hành triển khai dự án, mặc dù chưa có thông báo chính thức về tiền sử dụng đất, nhưng các đơn vị thẩm định đưa ra con số tạm tính trong khoảng từ 1.500-2.000 tỷ đồng và căn cứ vào số tiền tạm tính này để triển khai đầu tư dự án.
Trong 6 nhóm nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án còn vướng, dẫn đầu là tắc quy định giá đất.
“Thế nhưng, gần đây, tiền sử dụng đất của dự án được các đơn vị thẩm định ‘tiết lộ’ ước chừng lên đến gần 6.000 tỷ đồng. Nếu cơ quan quản lý ‘chốt’ con số này, doanh nghiệp không có khả năng để đóng và không thể tiếp tục triển khai dự án là điều chắc chắn”, vị đại diện doanh nghiệp này nói.
Theo các lãnh đạo doanh nghiệp, nguyên nhân của việc định giá đất chậm và tiền sử dụng đất bị “đội” lên cao là do cách tính còn nhiều bất cập.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho hay, tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí, nhưng vấn đề ở đây là cơ quan quản lý luôn muốn doanh thu ở mức lớn nhất và chi phí thấp nhất để ra số tiền sử dụng đất cao nhất.
Trong khi đó, doanh nghiệp lại muốn các loại chi phí phải được tính đúng, tính đủ. Sự mâu thuẫn này dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn thẩm định giá đất không giải quyết được vấn đề.
Hay ở một trường hợp khác, theo quy định hiện hành, tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm có quyết định giao đất, vậy nếu quyết định giao đất kéo dài 5-7 năm, thậm chí dài hơn, thì giải quyết như thế nào? Chính những vướng mắc này khiến gần 60.000 căn nhà của người dân hiện chưa được cấp sổ hồng.
Ông Nguyễn Như Bình - Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng cho hay, trên thực tế, việc định giá đất còn nhiều vướng mắc, có nhiều chi phí hợp lý của nhà đầu tư đã không được đưa vào hoặc buộc phải bỏ ra, nếu có đưa vào thì cũng với mức độ rất hạn chế.
Chẳng hạn, chi phí tháo dỡ, làm sạch mặt bằng thi công là khoản chi phí bắt buộc, nhưng một số trường hợp không cho đưa vào dự toán chi phí tiền đất.
“Khi các chi phí hợp lý không được ghi nhận thì chủ đầu tư buộc phải tăng giá sản phẩm để bù đắp. Tôi nghĩ đây là điều chủ đầu tư không muốn bởi nó ảnh hưởng tới thanh khoản dự án, làm cho thị trường phát triển không lành mạnh, cụ thể là giá nhà tăng quá cao khiến người có nhu cầu mua sử dụng ngày càng khó tiếp cận, chưa kể các hệ lụy khác có thể xảy ra”, ông Bình nói.
Nguy cơ sổ hồng tiếp tục bị “treo”
Từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu khởi sắc, nhu cầu mua tăng cao. Tuy nhiên, thay vì vui mừng, nhiều chủ đầu tư dự án cũng như đơn vị môi giới lại tỏ ra lo lắng bởi thực tế là khó khăn vẫn chồng chất, doanh nghiệp đầu tư thì dự án bị vướng pháp lý, khó tiếp cận nguồn vốn vay, còn doanh nghiệp môi giới thì không có hàng để bán do nguồn cung ách tắc.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 nhóm nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án còn vướng, dẫn đầu là tắc quy định giá đất.
Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định đã quy định các phương pháp định giá đất, nhưng thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư, dẫn đến một số cán bộ viên chức có liên quan vướng vào vòng lao lý, doanh nghiệp cũng bị vướng.
“Doanh nghiệp đều muốn quy định phải dễ hiểu, dễ làm. Mặc dù Chính phủ rất nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc, gần đây là ban hành Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 nhưng vấn đề then chốt mà Hiệp hội đã góp ý vẫn chưa được đưa vào về việc định giá đất.
‘Định giá đất đúng, đủ, công bằng và không tận thu’, chẳng hạn Nhà nước lẽ ra thu được 10 đồng nhưng chỉ thu 9 đồng, 1 đồng còn lại xem như kích cầu đầu tư, người dân tiêu dùng cũng góp phần phát triển kinh tế, nuôi dưỡng nguồn thu. Hay nói cách khác, quy định cần công bằng cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”, ông Châu nói.
Một vấn đề nổi cộm đang khiến các chủ đầu tư cũng như cư dân tại các dự án lo lắng, đó là việc cấp sổ hồng tại các dự án khả năng tiếp tục bị “treo” do quy định về tiền sử dụng đất bổ sung.
Cụ thể, theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 257 - Luật Đất đai 2024, tất cả mọi trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất và phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền đều phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Liên quan tới vấn đề này, ông Châu cho rằng, các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền, nhất là đối với trường hợp doanh nghiệp tự đi mua đất để làm dự án.
Quy định này chưa thật thỏa đáng đối với trường hợp doanh nghiệp tự mua đất để làm dự án và nếu không có hướng dẫn cụ thể thì sẽ có hàng loạt dự án đứng trước nguy cơ không cấp được sổ hồng.
Bởi dù đã nỗ lực trong việc cấp sổ hồng cho các dự án, nhưng đến nay, ước tính vẫn còn hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp tại hàng trăm dự án nhà ở, khiến người dân không yên tâm, chủ đầu tư không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng, giao dịch trên thị trường không được và thậm chí phát sinh những giao dịch ngầm...
