Nhận diện những đòn bẩy thị trường bất động sản 2019

Nhận diện cơ hội và thách thức

Chia sẻ về những lợi thế của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2019, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, lợi thế hiện nay còn rất nhiều. Đơn cử, hiện Việt Nam đang có khoảng 96 triệu dân, tốc độ đô thị hóa khá nhanh và làn sóng người dân nông thôn di chuyển lên thành phố lập nghiệp ngày càng lớn. Đây là cơ hội cho thị trường nhà ở tại các thành phố lớn, giúp nhà đầu tư có sự định hướng về sản phẩm và phân khúc thị trường để phát triển.

Đối với đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản, theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2017, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký tích lũy trong giai đoạn 10 năm qua đạt xấp xỉ 318 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt 53,2 tỷ USD đạt 16,7%. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản đang là “bánh ngon” của dòng vốn ngoại, tạo ra sự phát triển vững chắc cho thị trường.

Thêm vào đó, ông Nam cho rằng, việc 3 sắc luật sửa đổi là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng được ban hành đã tạo cho thị trường độ mở để phát triển mạnh hơn.

Ngoài ra, doanh nghiệp đã có sự khôn khéo, linh hoạt hơn trong việc phát triển sản phẩm, tránh đi phải vết xe đổ của thị trường giai đoạn 2008 - 2013, còn người dân cũng bắt đầu có kinh nghiệm hơn trong việc mua bán, đầu tư vào bất động sản, giúp thị trường ngày càng phát triển bền vững. Có thể thấy, từ năm 2014 đến nay, các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn khi cơ cấu sản phẩm của doanh nghiệp sát với nhu cầu ở thực của người dân.

Tuy nhiên, theo ông Nam, ngoài những điểm mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những khó khăn nhất định. Đơn cử, đa số doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng.

Trong khi đó, bắt đầu từ năm 2016, Chính phủ đã có biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường địa ốc, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Một yếu tố không an toàn, đó là dư nợ ở các doanh nghiệp nhỏ đang tập trung khoảng 40% và dễ gặp khó nếu như các khoản vay bị hạn chế và dừng lại.

“Việc hạn chế nguồn vay của các doanh nghiệp trong nước sẽ tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp ngoại đổ bộ vào thị trường bất động sản Việt Nam, bởi khi đó doanh nghiệp trong nước sẽ bắt tay với các doanh nghiệp ngoại để cùng phát triển dự án”, ông Nam nhận định.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khó khăn lớn nhất cản trở thị trường hiện nay chính là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản tại thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua.

Sẽ tiếp tục phát triển

Dù còn những điểm nghẽn và khó khăn, nhưng đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản, ông Nam cho rằng, thị trường vẫn còn nhiều dư địa để phát triển trong thời gian dài nữa.

“Cụ thể, 9 tháng đầu năm 2018, tại thị trường Hà Nội và TP.HCM có tổng hàng hóa đưa ra khoảng 60.000 đơn vị nhà ở, lượng giao dịch thành công khoảng 41.000 sản phẩm, trong khi cả năm 2015, con số giao dịch thành công dưới 40.000 sản phẩm. Giao dịch tăng, nhưng giá không tăng mạnh, không có cảnh sốt nóng, trong khi số lượng người mua chuyển về sinh sống tại các dự án chiếm tỷ lệ cao. Đây là những chỉ số để đưa ra nhận định rằng, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển trong những năm tiếp theo”, ông Nam nói.

Cũng theo thông tin từ ông Nam, trung tâm nghiên cứu bất động sản của Thái Lan có làm nghiên cứu tại thị trường Hà Nội và kết quả cho thấy, các dự án bán hết sản phẩm trong 23 tháng. Đặc biệt, với dự án nhà ở có giá dưới 20 triệu đồng/m2, bán hết trong vòng 6 tháng. Đây là con số rất đáng mơ ước của các nước Đông Nam Á.

Về các phân khúc, ông Nam cho biết, 4 năm nay, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng đều đặn 30%/năm. Khách du lịch phát triển mạnh, trong khi số lượng phòng lưu trú lại đang thiếu, nên tiềm năng với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn.

Cụ thể, theo ông Nam, hiện Việt Nam đang thiếu khoảng 200.000 phòng khách sạn và đây là dư địa lớn để các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là sản phẩm condotel (căn hộ du lịch). Dù vậy, pháp lý của loại hình này đang vướng vì luật chưa có, nên thời gian vừa qua, lượng hàng ở phân khúc này đang giảm dần.

“Tuy nhiên, tôi được biết, Chính phủ đã ban hành chỉ đạo tháo gỡ cho loại hình căn hộ du lịch, vẫn ủng hộ loại hình condotel bằng việc cấp phép giấy xây dựng, mở bán, sổ đỏ để đưa loại hình căn hộ này được vào sử dụng và coi như một sản phẩm chính của thị trường”, ông Nam nói và đánh giá, cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đều có đà phát triển rất tốt, thậm chí còn phát triển tốt từ 30 - 50 năm nữa.

Theo ông Nam, nguồn cầu và cung vẫn rất lớn và thanh quản vẫn tốt nếu doanh nghiệp chọn được đúng vị trí, cơ cấu hàng hóa và thời điểm để phát triển dự án, cũng như tận dụng tốt nguồn vốn ngoại.

Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam đang rất lớn 

Đồng quan điểm, ông Châu cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm 2018 đến Tết Kỷ Hợi (2019). Đây cũng là giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản trong năm. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Trong khi, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường.

Theo ông Châu, sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Trong đó, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm TP.HCM được hưởng lợi thế "độc quyền", vì thành phố này đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020.

Ngoài ra, xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.

Về phân khúc nhà ở xã hội, theo ông Châu, thiết chế Công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển kể từ quý IV/2018 trở đi. Dự kiến, Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy chuẩn xây dựng Việt Nam (mới) cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45 m2 với tỷ lệ nhất định ở những khu vực phù hợp sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ, trong đó có loại căn hộ cho thuê giá rẻ.

Trong khi đó, phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật.

“Trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của TP.HCM và việc bán đấu giá các dự án từ thu giữ để xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội”, ông Châu nói.

Những đòn bẩy cho năm 2019

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường sẽ có những phát triển mới trong năm 2019 ở tất cả các phân khúc nhờ vào nhiều đòn bẩy.

Cụ thể, ông Nguyễn Trọng Thức, Quản lý cấp cao Công ty CBRE Việt Nam cho biết, Việt Nam đang là nước dẫn đầu về phát triển cơ sở hạ tầng. Không chỉ là hạ tầng về giao thông, mà còn ở đầu tư, nâng cấp các sân bay quốc tế ở các địa phương trọng điểm du lịch như Bà Rịa - Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Vân Đồn… Điều này sẽ giúp Việt Nam có thêm cơ hội đón nhiều khách du lịch quốc tế hơn, tạo đòn bẩy cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Trong khi đó, về phân khúc bất động sản công nghiệp, ông Nguyễn Chí Toàn, Giám đốc Marketing cao cấp của VSIP khu vực miền Bắc và miền Trung cho rằng, thị trường đang đón nhận những thông tin khá tốt khi Hiệp định Đối tác Toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) đang được các thành viên thông qua để chính thức có hiệu lực từ cuối năm 2018. Điều này sẽ tạo cơ hội cho phân khúc bất động sản công nghiệp, khi nhiều doanh nghiệp đa quốc gia sẽ chuyển nhà máy sản xuất sang Việt Nam để được hưởng lợi ở thuế quan khi xuất hàng sang những nước thành viên CPTPP. Làn sóng dịch chuyển này đã bắt đầu từ đầu năm 2018 và hướng chủ yếu vào các khu công nghiệp phía Nam.

Ngoài ra, cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc cũng sẽ khiến làn sóng di tản của các doanh nghiệp từ Trung Quốc sang các nước khác, trong đó đặc biệt là Việt Nam để đặt nhà máy nhằm tránh những ảnh hưởng không tích cực từ cuộc chiến thương mại này.

“Đây là cơ hội khá lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp. Một lợi thế nữa cho ngành này là lĩnh vực logistic đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam, thu hút các doanh nghiệp nước ngoài đặt nhà máy sản xuất tại Việt Nam, tạo đòn bẩy cho bất động sản công nghiệp”, ông Toàn nói.

Còn ông Adam Bury, Giám đốc Bộ phận Tư vấn đầu tư khách sạn tại châu Á - Thái Bình Dương của JLL cho rằng, hiện nay, đang có một làn sóng đổ bộ của các doanh nghiệp vận hành khách sạn chuyên nghiệp quốc tế vào Việt Nam. Những doanh nghiệp này hội tụ đủ những điều mà thị trường Việt Nam đang thiếu, đó là tính chuyên nghiệp trong vận hàng, cách quản lý, cách lấy khách hàng và ngay cả việc phục vụ cũng là một điểm lợi thế mà những doanh nghiệp quản lý vận hành khách sạn quốc tế vốn đang rất mạnh. Đây sẽ là tiền đề giúp thị trường bất động sản khách sạn phát triển mạnh trong năm 2019 và những năm tiếp theo.

Cũng theo ông Adam Bury, ngoài thị trường bất động sản khách sạn, nghỉ dưỡng, thì ngay cả thị trường bất động sản văn phòng cho thuê cũng đang đứng trước cơ hội phát triển khi mới đây, công ty văn phòng chia sẻ hàng đầu thế giới và là startup lớn thứ 3 của Mỹ - WeWork "chào sân" Việt Nam bằng tòa nhà 4 tầng ở TP.HCM. Văn phòng chia sẻ đầu tiên của công ty là một tòa nhà 4 tầng tại E-Town Central quận 4, TP.HCM. Tòa nhà có sức chứa 1.000 người làm việc và dự kiến mở cửa vào đầu tháng 12/2018.

Thông tin trên cho thấy, thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh theo xu hướng khởi nghiệp. Ngoài ra, làn sóng dịch chuyển văn phòng làm việc, giao dịch của các doanh nghiệp ngoại ở Việt Nam đang tăng nhanh, tạo cơ hội cho lĩnh vực này phát triển.

Ông Turochas "T" Fuad, Giám đốc điều hành WeWork khu vực Đông Nam Á nhận định, Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trên thế giới và khu vực Đông Nam Á hiện nay, đây thật sự là thời điểm thích hợp nhất cho sự ra mắt của WeWork tại thị trường này.

Ngoài ra, nhiều ý kiến từ các chuyên gia còn cho rằng, dòng vốn đầu tư nước ngoài liên tục chảy mạnh, cùng hành lang pháp lý được hoàn thiện, kinh tế vĩ mô phát triển ổn định cũng chính là những đòn bẩy cho thị trường bất động sản phát triển tốt trở lại trong năm 2019 và các năm tiếp theo.

Thị trường sẽ khởi sắc hơn trong thời gian tới

 Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm 2018 đến Tết Kỷ Hợi (2019). Đây cũng là giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản trong năm. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường. Trong khi, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường.

Ngoài ra, xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.

Nếu không kích cung, giá nhà sẽ còn tăng

 Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group

Thời gian qua, thị trường bất động sản tại TP.HCM không ngừng tăng giá, đặc biệt là với phân khúc đất nền đáp ứng nhu cầu thật và dòng sản phẩm căn hộ tầm trung đáp ứng nhu cầu ở thật. Tuy nhiên, đây là quy luật cung cầu của thị trường, chứ không hề có dấu hiệu “bong bóng”.

Nếu không có giải pháp kích nguồn cung các dự án nhà ở, nguy cơ giá nhà đất sẽ còn tiếp tục tăng cao, dù không phải với tất cả các phân khúc, song phân khúc nhu cầu nhà ở thật sẽ tăng, bởi đây là quy luật cung cầu của thị trường.

Một trong những giải pháp tăng nguồn cung trên thị trường hiện nay, theo tôi, là Nhà nước cần có quy hoạch các khu đất lớn để phát triển các dự án nhà ở, sau đó kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đấu giá các quỹ đất sạch này.

Thị trường sẽ tiếp tục phát triển từ 30 - 50 năm nữa

 Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn tiềm năng phát triển và sẽ tiếp tục phát triển cho đến 30 - 50 năm nữa. Hiện nay, quá nửa người dân Việt Nam vẫn đang ở trong nhà thiếu kiên cố và đơn sơ, nên có thể thấy dư địa phát triển còn rất lớn.

Sau khoảng 20 năm có Luật Nhà ở, nước ta đã phát triển khoảng 70 triệu m2 nhà ở mỗi năm. Trong khi đó, theo Chiến lược Phát triển nhà ở được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, thì mục tiêu là mỗi năm sẽ tăng trung bình 1 m2/người. Như vậy, giai đoạn từ nay về sau, chúng ta sẽ phải cố gắng phát triển 100 triệu m2 nhà ở/năm, chưa kể các công trình văn phòng dịch vụ, văn hóa thể thao khác.

Đây là cơ hội và mảnh đất màu mỡ để các doanh nghiệp nước ngoài quan tâm. Bởi trên thực tế, các doanh nghiệp Việt Nam đa số vẫn ở quy mô nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu dựa vào tiền vay ngân hàng và huy động của khách hàng, trong khi nguồn vốn tín dụng ngân hàng đang bị siết dần. Vì vậy, việc bắt tay với các doanh nghiệp ngoại có tiềm lực tài chính là bước đi sẽ được nhiều doanh nghiệp trong nước tính tới.

Theo tôi, về ngắn hạn, trung và cả dài, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhu cầu rất lớn, thanh khoản tốt, nhưng để phát triển bền vững, các nhà đầu tư phải chọn đúng vị trí, đúng dự án, đúng phân khúc mà thị trường đang cần...