Cần có cơ chế kiểm soát giá nhà trước việc doanh nghiệp tăng giá thiếu khiểm soát.
Đi tìm nguyên nhân tăng giá nhà
Bước vào quý II/2025, Dự án chung cư The Emerald 68 do Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư và Công ty DKRA Group là đơn vị phân phối sản phẩm, địa chỉ tại Quốc lộ 13, TP. Thuận An (tỉnh Bình Dương), tiếp tục ra mắt đợt bán hàng tiếp theo. Điểm đặc biệt là, trong đợt bán hàng thứ 2 này, giá bán bắt đầu tăng mạnh.
Cụ thể, cuối năm 2024 và quý I/2025, giá bán sản phẩm tại đây có giá từ 50 tới 55 triệu đồng/m2, nhưng mới đây, phía chủ đầu và DKRA công bố giá ở mức 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, với dự án này, chủ đầu tư chiết khấu hoa hồng bán hàng cho phía DKRA là 12% giá trị sản phẩm bán ra, đồng thời, với mỗi giao dịch thành công, nhân viên môi giới được hưởng 1 - 2% giá trị sản phẩm bán thành công (gọi là thưởng nóng cho nhân viên môi giới có giao dịch thành công).
“Số tiền trả cho đơn vị môi giới cũng như nhân viên môi giới được cộng trực tiếp vào giá bán cho khách hàng. Thông thường, phí môi giới cho sản phẩm chung cư ở mức 4,5 - 7%, nhưng tại dự án này, phí môi giới cao đã đẩy giá nhà cao thêm và khách hàng là người gánh chịu”, ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Land cho biết.
Tại Dự án TT AVIO tại TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương), vào cuối năm 2024, chủ đầu tư là Công ty cổ phần TT Capital ra mắt dự án với giá bán 29,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, bước vào tháng 4/2025, dự án này đã lập một bước giá mới, lên 32 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, một nguyên nhân dẫn tới giá tăng hiện nay là sự dẫn dắt bởi người đầu tư. Trên thị trường hiện nay, 60 - 70% người mua nhà là dân đầu tư bất động sản. Chính vì vậy, để khách hàng mua thấy được lợi nhuận, các chủ đầu tư sẽ phải hạ giá bán thời điểm mở bán ban đầu. Tới đợt thứ 2 sẽ tăng 5 - 10% và các đợt mở bán tiếp theo sẽ tiếp tục tăng giá.
“Tăng để cho khách hàng đầu tư thấy rằng, đầu tư tại dự án này sẽ có lợi nhuận bởi dự án liên tục lập mức giá mới. Tuy nhiên, việc tăng giá phục vụ chủ yếu cho giới đầu tư, còn khách hàng mua nhà ở thực sẽ chịu thiệt bởi khi tới tay khách hàng ở thực sẽ phải cộng thêm lợi nhuận của nhà đầu tư đã mua những đợt đầu”, ông Nguyễn Hoàng nói.
Cũng theo ông Hoàng, câu chuyện giá bất động sản liên tục tăng đến từ một số yếu tố nữa, như việc nguồn cung nhà tầm trung thiếu nghiêm trọng trong thời gian qua tại TP.HCM và các tỉnh phụ cận trong khi nhu cầu rất lớn từ phía nhà đầu tư cũng như người ở thực với dòng sản phẩm này đã tạo ra những đợt đẩy giá từ các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, chi phí đầu vào trong đầu tư xây dựng dự án của các chủ đầu tư đang quá lớn, trong khi chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí nhân công tăng… Điều này tạo ra mức giá nhà tăng mạnh.
“Ngoài ra, tăng trưởng kinh tế tốt kéo theo thị trường bất động sản cũng tăng theo. Đây là tín hiệu tích cực của thị trường, song cũng là một vấn đề cần có lời giải, bởi với mức tăng khó kiểm soát và tăng theo nhu cầu của nhà đầu tư và sở thích của doanh nghiệp địa ốc sẽ dẫn tới tình trạng mất cân bằng giá”, ông Hoàng nói.
Ngoài ra, ông Hoàng cho rằng, thị trường đang có hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. Họ lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi. Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường.
Đồng thời, một tác nhân làm giá bất động sản tăng là, biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư… Từ đây, chủ đầu tư và sàn môi giới bất động sản ăn theo, đẩy giá nhà tăng lên.
Khách hàng chịu thiệt
Việc hạn chế tăng giá nhà, giữ giá nhà ổn định phụ thuộc rất nhiều vào cái tâm của doanh nghiệp, vào việc họ có sẵn sàng tiết giảm lợi nhuận để tạo ra sản phẩm phù hợp với người mua hay không. Còn nếu đẩy giá nhà chạy theo thị trường, thì dễ rơi vào cảnh Dự án khó bán và hàng tồn kho xuất hiện nhiều, dẫn đến doanh nghiệp khó khăn hơn.
- Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TP.HCM)
Với việc chi phí dành cho môi giới cao, khách hàng không chỉ chịu thiệt về giá nhà cao, mà khi muốn lấy lại tiền do không mua nhà nữa cũng bị thiệt hơn.
Câu chuyện bà P.T.T. A., ngụ quận 12 (TP.HCM) là một ví dụ. Năm 2019, vì cần nhà ở, bà T.A. mua căn hộ chung cư tại Dự án Charm Dimond (hiện đổi tên thành The Infinity) do Công ty cổ phần Charm Group đầu tư, với giá hơn 2 tỷ đồng cho căn hộ 68 m2. Bà T.A. đã đóng 600 triệu đồng, nhưng từ năm 2019 tới năm 2024 chủ đầu tư không xây dựng Dự án và bà quyết định lấy lại tiền đã đóng để mua tại dự án khác.
Sau nhiều lần tới chủ đầu tư đòi lại tiền đã đóng, phía chủ đầu tư cho biết, bà T.A. sẽ mất 200 triệu đồng - gọi là chi phí cho sàn môi giới và thưởng nóng cho nhân viên bán hàng đã bán thành công căn hộ cho bà T.A. Không chấp nhận điều này, sau nhiều lần làm việc, đến đầu tháng 4/2025, công ty này nói sẽ giảm phạt xuống 100 triệu đồng tiền môi giới bán nhà cho bà T.A.
“Chủ đầu tư cam kết, năm 2023 sẽ bàn giao nhà, nhưng không xây dựng. Đáng nhẽ phải trả lãi suất cho tôi, nhưng lại phạt tôi tiền trả phí cho sàn môi giới và thưởng cho nhân viên môi giới. Thật vô lý”, bà T.A. nói.
Nói về giải pháp cho câu chuyên tăng giá bất động sản từ các chủ đầu tư như hiện nay, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch Công ty cổ phần Tập đoàn Trần Anh Group cho rằng, trước hết, cần đẩy mạnh nguồn cung dự án mới. Mặc dù giá bất động sản cao, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn rơi vào khó khăn, do các dự án bất động sản “nghẽn” pháp lý, không triển khai được. Vì vậy, cần nhanh chóng gỡ vướng mắc về pháp lý và thủ tục để các dự án bất động sản đang bị dừng được tiếp tục triển khai, nhiều dự án mới được đưa vào đầu tư phát triển, từ đó gia tăng nguồn cung và giá cả sẽ ổn định.
Ngoài ra, để kiểm soát việc tăng giá bất hợp lý của bất động sản, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Chẳng hạn, để các doanh nghiệp bất động sản không lợi dụng khi thị trường khan hiếm nguồn cung, đưa ra giá bán cao một cách bất thường, cần phải thực hiện ngay Điều 31, Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có sự biến động giá bất thường. Việc kiểm tra các yếu tố hình thành giá sẽ không chỉ phát hiện được sự bất thường của giá bán cao để bảo vệ người tiêu dùng, ổn định thị trường, mà còn là cơ sở để thu thuế, điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá cao bất thường.
Đồng thời, đề nghị Chính phủ quy định hàng hóa bất động sản là nhà đất của các doanh nghiệp bán ra lần đầu trên thị trường thứ cấp, thuộc đối tượng phải kê khai giá. Có kê khai và kiểm tra giá thì Chính phủ mới nắm bắt được kịp thời nguyên nhân biến động giá để có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu.
Ngoài ra, để lành mạnh hóa thị trường, hoạt động môi giới bất động sản phải chuyên nghiệp. Hiện nay chưa có quy định pháp lý để xây dựng cơ chế, quản lý hoạt động của các sàn môi giới bất động sản một cách chuyên nghiệp. Do vậy, cần nghiên cứu thí điểm tại một số thành phố lớn, như TP.HCM, cơ chế quản lý các giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, tạo công cụ thực sự hữu hiệu để nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản.
