Nhận diện “nguồn cơn” dự án ma phát tác

Nở rộ dự án "ma"

Ngày 17/6, UBND quận Bình Tân đã đưa ra cảnh báo với người dân về 9 khu đất có dấu hiệu phân lô trái phép tại 6 phường trên địa bàn quận này.

Văn bản nêu rõ, qua rà soát, UBND quận Bình Tân phát hiện trên các diễn đàn mua bán nhà đất và mạng xã hội (muaban, batdongsan, facebook, zalo…) có giới thiệu, quảng cáo, rao bán đất nền tại 9 khu đất ở quận Bình Tân. Những người rao bán còn phát tờ rơi, giới thiệu qua các dịch vụ môi giới và qua lực lượng "cò đất".

Theo UBND quận Bình Tân, trên 9 khu đất này không có dự án đất nền như quảng cáo, các dự án trên không có hồ sơ pháp lý, có dấu hiệu phân lô trái phép, không bảo đảm cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không có đường giao thông… Nguy hiểm hơn, các khu đất này đều có quy hoạch là đất trường học, đường giao thông dự phòng, cây xanh, không thể chuyển mục thành đất ở.

Đặc biệt, trong các chủ đầu tư dự án “ma” xuất hiện tại TP.HCM từ đầu năm 2018 tới nay, phải nhắc tới Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư Angel Lina (Công ty Angel Lina) khi doanh nghiệp này đã vẽ nên nhiều dự án bất động sản "ma" nhằm chiêu dụ những người dân có nhu cầu.

Đơn cử như dự án “ma” mang tên "Khu dân cư Đỗ Xuân Hợp" (phường Phước Long B, quận 9) thuộc tờ bản đồ số 70, thửa đất 44. Nhiều khách hàng tố đã ký hợp đồng góp vốn với Công ty Angel Lina ký vào thời điểm tháng 5/2018. Khi đó, công ty này cam kết, trong khoảng thời gian từ 1 - 3 tháng sẽ thi công hạ tầng, 6 tháng giao đất, 12 tháng (sau khi ký hợp đồng) sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. Tuy nhiên đến nay,  cái được gọi là “Dự án Khu dân cư Đỗ Xuân Hợp” vẫn chỉ là khu đất cỏ mọc um tùm.

Hay như "dự án” Khu dân cư Tây Lân (phường Tân Tạo, quận Bình Tân) được Công ty Angel Lina bán từ năm 2018 nhưng tới nay vẫn không có dự án. Nhiều dấu hiệu cho thấy đây cũng chỉ là một dự án “ma” mà doanh nghiệp này vẽ ra để bán cho khách hàng…

Sự việc còn có dấu hiệu căng thẳng hơn khi tháng 6 vừa qua, một số khách hàng lên trụ sở Công ty khiếu nại thì bị hàng chục đối tượng đe dọa. Được biết, các lô đất mà Công ty Angel Lina giới thiệu là dự án bất động sản thực chất là đất công viên, đất quy hoạch của khu làng đại học quốc gia TP.HCM, đất của Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn… Hiện đã có hàng trăm người mua đất ở 10 dự án của công ty này tố cáo Angel Lina lừa đảo, nhưng tới nay chính quyền TP.HCM vẫn chưa thể đưa ra hướng giải quyết.

Điểm mặt 11 “điều kiện” bùng phát dự án "ma"

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, có thể tổng hợp 11 nguyên nhân cơ bản dẫn đến việc các dự án “ma” bùng phát.

Thứ nhất, do sự phát triển công nghệ, sự phổ cập của mạng xã hội khi hầu hết người dân đều có thể sử dụng smartphone có thể vào internet, tham gia các mạng xã hội facebook, zalo, viber… Các môi giới, sàn giao dịch, chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận tệp khách hàng bằng nhiều cách, trong đó có cả những phương thức không chính danh như mua thông tin khách hàng. Khi đó, các đơn vị làm ăn khuất tất sẽ giới thiệu, môi giới các sản phẩm, dự án ma theo kiểu “đi câu”, chỉ cần xác suất thành công nhỏ 1/1.000 thì cũng rất hiệu quả.

Chính vì vậy, nhiều người tham gia vào các giao dịch với các dự án ma, kể cả những người chưa từng đầu tư bất động sản hay chỉ có ít tiền cũng được tiếp thị và bị lôi kéo vì sản phẩm dự án thường được chào giá rẻ đến bất ngờ, kích thích lòng tham.

Thứ hai, trong môi trường mạng ảo phát triển hiện nay, người dân không biết sàng lọc thông tin dễ bị lôi kéo vào các kiểu tiếp thị chào mời miễn phí hoặc tặng quà và rơi vào bẫy lúc nào không hay. Đa số khách hàng khi tham gia vào các đoàn đi thực tế dự án thường không mang nhiều tiền mặt, nhưng khi bị dụ dỗ thì bị môi giới kèm về nhà lấy tiền, quẹt thẻ để có thể nhận quà mà không biết rằng sau khi nhận quà là phải đóng rất nhiều tiền để mua đất “ma”. Chiến thuật câu nhử, đôi khi kèm với cưỡng ép này tỏ ra rất hiệu quả với người cao tuổi có chút tiền tiết kiệm.

Thứ ba, nhiều người dân, nhất là những người buôn bán nhỏ hoặc ở vùng ven ít có điều kiện tìm hiểu về pháp lý dự án bất động sản là gì, chỉ nghe nhân viên và công ty đó tuyên bố dự án là tin tưởng, đóng tiền. Trong sự kiện mở bán dự án "ảo", các môi giới còn có nhiều mánh để tạo không khí đắt hàng giả tạo khiến người mua nhanh chóng đi đến quyết định vì sợ… hết hàng.

Thứ tư, các chiêu tiếp thị ngày càng tinh vi và có quy mô lớn như công ty có trụ sở to, nhân viên nhiều, nhìn quần áo đồng phục chuyên nghiệp, nhiều xe ô tô, các sự kiện hoành tráng, sang trọng…. Cùng với những  lời hứa hẹn lừa dối như cứ ký hợp đồng khi cần có thể được nhân viên giới thiệu khách khác, công ty thu mua lại…, trong quá trình giao dịch có chim mồi, có thuê người nổi tiếng như các ca sĩ, diễn viên… với vai trò là khách hàng để “con mồi” thêm tin tưởng vào uy tín của công ty. Nhiều đơn vị chuyên lập dự án "ma" để bán còn tạo ra các trang web hoạt động như báo chí, đăng các bài viết ngoài phạm vi kinh doanh của công ty như đưa tin, nhận định thị trường... để tạo niềm tin với người mua.

Trong khi đó, các chủ đầu tư dự án “ma” thường khoán cho nhân viên tự kiếm khách và ăn hoa hồng trên giao dịch thành công. Cùng lắm, với những nhân viên “tiềm năng”, có doanh số cao đã được sàng lọc, công ty mới trả một mức lương tượng trưng. Mặt khác, có công ty còn ép nhân viên môi giới mua sản phẩm để chung hội chung thuyền, hoặc hứa thưởng cổ phần nhưng các cổ phần này chỉ là ảo.

Thứ năm, chủ đầu tư dự án “ma” cho thi công sơ sài hệ thống đường sá, vỉa hè… trên các khu đất phân lô trước khi mời người có nhu cầu đến thăm quan, tạo cảm giác dự án thực, trăm nghe không bằng một thấy. Chẳng hạn, một số dự án "ma" của Công ty Alibaba tại Vũng Tàu, khi chính quyền địa phương đến cưỡng chế, trả lại mặt bằng khu đất, thì toàn bộ mặt đường rải nhựa mỏng tang, máy xúc chỉ cào nhẹ là trơ lớp đất thịt.   

Thứ sáu, việc xử lý của các cơ quan nhà nước không kịp thời và không nghiêm, một số địa phương có tình trạng bỏ mặc cho vi phạm hoành hành. Việc thi công xây dựng đường giao thông, vỉa hè… không có giấy phép xây dựng, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất… không được xử lý kịp thời. Các vi phạm về việc tổ chức sự kiện mở bán, quảng cáo sai… cũng chậm được xử lý khiến số lượng người dân bị lừa mua đất dự án "ma" tăng lên rất nhanh.

Thứ bảy, khi thị trường bất động sản trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn, nhiều người giàu lên khiến những người khác dù không nhiều tiền, không hiểu biết về pháp lý bất động sản cũng chọn kênh đầu tư này với tâm lý “mèo nhỏ bắt chuột bé”. Trên thực tế, với kênh đầu tư bất động sản, nếu không là chuyên gia đầu tư thì cần coi đó là của để dành, hạn chế mua bằng tiền vay. Đồng thời, nếu thấy lô đất có giá rẻ bất thường thì cần cảnh giác bởi người bán sẽ có kinh nghiệm hơn nhiều so với người mua về việc “cân đong” thị giá lô đất.

Thứ tám, do coi việc đầu tư chỉ để lướt sóng rồi bán ra thật nhanh cho người khác, nên người tham gia không quan tâm đến công năng sử dụng của lô đất, chỉ mong muốn là ký hợp đồng mua rồi lại nhờ môi giới bán cho người khác để kiếm lời. Sản phẩm trên thực tế chỉ là bánh vẽ để dễ dàng giao dịch, là cớ để giao dịch, họ nhận thức rõ sản phẩm ảo nhưng luôn tâm lý là sẽ bán cho người khác ôm. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến nhiều khách hàng không quan tâm dự án "ma" hay dự án thật.

Thứ chín, hiện việc phân lô đất nền của cá nhân chưa có chính sách, thủ tục cụ thể, chi tiết, chỉ biết là chuyển mục đích sử dụng đất và xin phép xây dựng. Do đó, việc tạo ra các dự án "ma" dễ dàng hơn, thậm chí chỉ cần bỏ ra ít tiền làm quảng cáo và bán hàng mà không cần đầu tư hay thủ tục phức tạp như đối với nhà chung cư. Đây là nguyên nhân khiến gần như tất cả các dự án "ma" đều là đất cá nhân phân lô.

Thứ mười, với các dự án "ma", nếu khách hàng đã mua mà muốn trả lại, chủ đầu tư vẫn có thể đáp ứng khi khách hàng chấp nhận “chịu phạt” khoảng 20 - 30%. Do mô hình bán hàng theo kiểu đa cấp, nhiều người chấp nhận chịu phạt để lấy lại tiền nên số tiền phạt này nhiều khi là nguồn  sống chính của công ty. Chẳng hạn, một nền đất 500 triệu đồng, khách hàng chịu phạt 30% là 150 triệu đồng, mô con số quá lớn, nhất là một lô đất được bán cho nhiều người.

Cuối cùng, các hình thức rao bán dự án "ma" thực chất là lừa dối khách hàng, nhưng cơ quan chức năng ở nhiều địa phương lại cho rằng, do có văn bản giao dịch nên đó chỉ là tranh chấp trong giao dịch dân sự. Chính vì vậy, việc xử lý khá chậm trễ, kéo dài.

Chẳng hạn, vụ rao bán hơn 20 dự án của Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba tại một số địa phương như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu…, cơ quan điều tra đã nắm thông tin và tiếp cận vụ việc từ năm 2018. Tuy nhiên, đến những tháng vừa qua, đơn vị này vẫn ngang nhiên tổ chức mở bán các lô đất được quảng cáo là dự án.

Ngày 13/8/2019 vừa qua, Văn phòng Chính phủ đã có công văn gửi Bộ Công an truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình. Theo đó, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Công an chỉ đạo các đơn vị chức năng xác minh, làm rõ thông tin phản ánh của báo chí liên quan đến vi phạm của Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba và có biện pháp xử lý nghiêm các vi phạm theo đúng quy định pháp luật. Bộ Công an cần báo cáo Thủ tướng kết quả xử lý trong tháng 9/2019.