Nhìn lại bức tranh thị trường
Theo các chuyên gia, diễn biến thị trường bất động sản từ đầu năm 2017 đến nay có sự phân hóa rất lớn giữa các phân khúc thị trường và khu vực. Trong khi thị trường căn hộ thể hiện rõ sự chững lại, thì thị trường đất lên cơn sốt trên diện rộng.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cơn sốt đất nền đã vượt ra khỏi giới hạn cung cầu. Trong đó, giới đầu nậu và cò đất bất chính là nguyên nhân trực tiếp, cũng là bên thủ lợi nhiều nhất trong cơn sốt giá ảo đất nền hiện nay. Cơn sốt giá ảo đất nền này rất nguy hiểm, đã và đang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.
Trước thực tế được cho là bị sốt ảo này, lãnh đạo TP.HCM đã triệu tập cuộc họp với các quận, huyện và các sở ngành liên quan để chỉ đạo xử lý tình trạng giá đất tăng đột biến, phân lô bán nền và “cò” đất có dấu hiệu lừa đảo, thổi giá.
Còn với thị trường căn hộ, khác với năm trước, số lượng dự án căn hộ tung ra thị trường từ đầu năm đến nay giảm mạnh. Qua ghi nhận thực tế, từ đầu năm đến nay, số lượng dự án căn hộ được tung ra thị trường khá hạn chế, có doanh nghiệp hầu như không có dự án nào được chào bán ra thị trường.
Trong số các doanh nghiệp được ghi nhận có dự án chào bán ra thị trường từ đầu năm đến nay, đáng chú ý cũng chỉ đến từ những cái tên quen thuộc như Hưng Thịnh, Him Lam Land, Đất Xanh, Novaland.
Do nguồn cung hạn chế, nên nhiều dự án tốt chỉ vừa cần tung ra thị trường, đã nhanh chóng được bán hết, đơn cử như dự án Him lam Phú An (quận 9) do Him Lam Land làm chủ đầu tư.
Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, thực tế của thị trường căn hộ gần đây cho thấy, sự chững lại của thị trường không phải do nhu cầu sụt giảm, thậm chí, nhu cầu tìm mua căn hộ của người dân vẫn đang rất lớn, nhưng chủ yếu tập trung vào những dự án tốt, mà sự sụt giảm vừa qua chủ yếu do nguồn cung đủ đáp ứng nhu cầu thực này vẫn đang rất khan hiếm.
“Nếu nói thị trường hiện nay đang thiếu hoặc thừa nguồn cung đều đúng. Thiếu là thiếu các dự án được đầu tư bài bản, có vị trí tốt, nhưng lại thừa các dự án dở dang, chủ đầu tư thiếu uy tín, yếu năng lực”, ông Hiền nói.
Cũng theo ông Hiền, trong vài năm trở lại đây, nhất là năm 2014 và 2015, thị trường đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm mua lại các dự án bật động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để khởi động lại và cung ứng ra thị trường. Do vậy, đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm. Vì thế, nguồn cung căn hộ có mức giá tầm trung từ 20 triệu đồng/m2 trở lại, có vị trí tốt, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, chắc chắn sẽ bán tốt.
Căn hộ tầm trung vẫn chiếm ưu thế
Theo phân tích của các chuyên gia, trước hết phải khẳng định, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là với TP.HCM, nhu cầu về nhà ở vẫn vô cùng lớn. Dân số của TP.HCM hiện đã lên đến 13 triệu dân, được xem là dân số vàng để phát triển bất động sản.
Tốc độ đô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ ở hầu hết các quận huyện, thêm vào đó cơ sở hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện..., là những yếu tố để khẳng định, dư địa phát triển của thị trường còn rất lớn. Tuy nhiên, câu chuyện lớn của thị trường hiện nay là làm thế nào kích thích dòng tiền sẵn sàng tham gia, tránh sự lệch pha trong cung cầu.
Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh, với nhu cầu nhà ở đang ngày càng tăng cao như hiện nay, mỗi một phân khúc đều định vị đối tượng khách hàng nhất định, đất nền cũng có nhu cầu của khách hàng đất nên, căn hộ cao cấp cũng có đối tượng khách hàng cao cấp. Tuy nhiên, theo ông Thìn, xu hướng mở rộng và tiềm năng nhất hiện nay vẫn là dòng sản phẩm căn hộ có mức giá tầm trung, đáp ứng đúng vào nhu cầu của đại đa số người tiêu dùng.
“Đây là phân khúc mà Đất Xanh đã định hình trong chiến lược phát triển của mình từ 10 năm trước và 10 năm tới, đây vẫn là chiến lược cốt lõi của Đất Xanh”, ông Thìn nói và cho biết, ngoài yếu tố định vị phân khúc, câu chuyện của thị trường sắp tới là phải có sự phát triển chuyên nghiệp. Sản phẩm tầm trung nhưng phải tốt từ chất lượng xây dựng đến chất lượng dịch vụ chắc chắn sẽ được thị trường đón nhận.
Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản năm 2017 vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân, nhưng sẽ phân hóa mạnh, đi vào sự lựa chọn dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính của nhà đầu tư. Đặc biệt, thị trường sẽ không có xu hướng rõ rệt, cơ hội sẽ đến theo từng dự án cụ thể, dựa trên vị trí, chủ đầu tư và sản phẩm thích hợp. Trong đó, những căn hộ trung - cao cấp có vị trí tốt vẫn là sự lựa chọn hợp lý với những người có năng lực tài chính.
Với thị trường căn hộ, theo ông Hiển, căn hộ giá rẻ vẫn là phân khúc có nhu cầu lớn, nhưng nếu vị trí hạ tầng quá kém, sẽ rất khó sinh lợi cho nhà đầu tư, còn căn hộ cao cấp sẽ gặp khó khăn hơn do thị trường đang có biểu hiện cung lớn hơn cầu.
Trong khi đó, với phân đất nền, nhà phố, mặc dù thời gian qua đã có sự phát triển mạnh và sắp tới, dự báo vẫn tiếp tục phát triển, bởi đây là phân khúc không chỉ thu hút những người có nhu cầu ở thật, mà cả giới đầu tư do ảnh hưởng thói quen tâm lý tiêu dùng.
Tuy nhiên, sự phát triển của phân khúc này sẽ chủ yếu tập trung vào các dự án có nhu cầu thật, gắn kết tốt với hạ tầng, dịch vụ tiện ích. Còn với dòng sản phẩm thiếu các yếu tố trên, bị đẩy giá do giới đầu cơ, chắc chắn sẽ bị vỡ bong bóng.
“Nhìn chung, năm 2017 là một năm thị trường bất động sản chuyển mình theo chất hơn là lượng”, ông Hiển nhấn mạnh.
Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, biến động rõ nét nhất của thị trường từ đầu năm đến nay là giá đất nền đã chứng kiến những sự phục hồi đầu tiên kể từ thời điểm năm 2014. Theo khảo sát của JLL, giá giao dịch của đất nền trong giai đoạn 2014 đến nay tăng liên tục, nhưng mức tăng không đột biến.
Mức tăng giá (giá giao dịch) trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn 2016 đến nay so với năm 2015, được ghi nhận ở mức 30-40%. Do đó, xét về giá giao dịch, JLL không cho rằng, đang xuất hiện một cơn sốt ảo giá đất trên thị trường TP.HCM.
“Mức tăng giá lên đến 1,5-2 lần cần phải được hiểu rằng, đây chỉ là giá chào bán được đưa ra bởi một số môi giới ở một vài khu vực trên địa bàn Thành phố, theo sau các thông tin về quy hoạch hạ tầng hay các dự án bất động sản quy mô lớn. Đây chưa phải là một thông số chung mang tính đại diện của thị trường”, ông Stephen Wyatt nói và cho biết, trong 3 năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã chứng kiến nhiều sự phát triển đáng kể và thay đổi rõ nét về hạ tầng, về hiệu suất của gần như tất cả các mảng thị trường, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, nhà phố/biệt thự xây sẵn và mặt bằng bán lẻ.
Hạ tầng giao thông được cải thiện, kết nối tốt hơn các khu vực ngoại thành và khu trung tâm, kéo theo sự tăng trưởng trong lượng mở bán và lượng bán ở nhiều phân khúc. Số lượng người mua để ở ngày càng nhiều hơn và đồng hành với đó là nhiều trung tâm thương mại được mở ra, nhiều nhãn hàng bán lẻ, cả kinh doanh hàng hóa lẫn dịch vụ ăn uống giải trí, triển khai rầm rộ ở khu vực ngoại thành.
Những cải thiện này, qua thời gian, lại tác động tích cực đến tâm lý mua để ở tại các quận xa trung tâm, kéo theo những tăng trưởng tiếp tục ở các phương diện cung cầu ở các phân khúc thị trường như một vòng tuần hoàn. Hạ tầng kết nối tốt, kết hợp với cung cầu gặp nhau, giá đương nhiên sẽ tăng.
Từ những nhận định trên, ông Stephen Wyatt dự báo, những cải thiện rõ nét về hạ tầng như các dự án cầu đường quan trọng ở phía Đông, đặc biệt là tuyến Metro số 1; các dự án cầu vượt thép trên phạm vị toàn Thành phố, các dự án nâng cấp và cải tạo cầu, đường, kênh ở phía Tây…, đang tạo ra dư địa phát triển cho thị trường còn rất lớn trên tất cả các phân khúc, điều quan trọng còn lại liên quan đến các chủ dự án là phải có sản phẩm
tốt đáp ứng được nhu cầu thật của khách hàng.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
