Nhận diện cơ hội mới của thị trường địa ốc TP.HCM

Dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản

Thị trường bất động sản TP.HCM sau giai đoạn bị khủng hoảng đã phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng từ cuối năm 2013 cho đến nay. Năm 2015, thị trường bất động sản đạt mức tăng trưởng cao, sau đó sụt giảm nhẹ trong năm 2016, trước khi tăng trưởng trở lại trong năm 2017 với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016.

Thị trường cũng đang trong xu thế tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư để có sự tập trung phát triển mạnh hơn phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng.

Trong đó, phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở bình dân chiếm tỷ trọng khoảng 60-70% thị trường, là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản TP.HCM. Đây cũng là phân khúc có tính thanh khoản cao nhất, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, công nhân lao động, sinh viên và người nhập cư tại TP.HCM.

Sự phát triển trở lại của thị trường bất động sản đóng góp lớn cho đà tăng trưởng của kinh tế, cũng như nguồn thu ngân sách của TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung. Cụ thể, năm 2015, thu tiền sử dụng đất của TP.HCM đạt 10.669 tỷ đồng, năm 2016 đạt khoảng 12.000 tỷ đồng, năm 2017 là hơn 21.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 9,5% tổng nguồn thu của Thành phố. Hơn 5 tháng đầu năm 2018, TP.HCM đã thu 8.811,8 tỷ đồng tiền sử dụng đất, đạt 60,7% tổng dự toán, tăng 0,75%, đã thu 2.013,4 tỷ đồng tiền thuê đất, đạt 36,6% dự toán, giảm 16,9% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản TP.HCM đã tăng từ năm 2015 đến nay. Cụ thể, năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ; năm 2016 đạt khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% tổng dư nợ, năm 2017 đạt khoảng 180.000 tỷ đồng, chiếm 10,7% tổng dư nợ, hơn 5 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 10,8% tổng dư nợ (cao hơn mức bình quân cả nước).

Đặc biệt, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) chảy mạnh vào bất động sản TP.HCM trong những năm gần đây. Cụ thể, năm 2015, vốn FDI chảy vào bất động sản TP.HCM đạt 1,497 tỷ USD (chiếm 53,3% tổng vốn đăng ký), năm 2016 đạt 1 tỷ USD, năm 2017 đạt 1,01 tỷ USD và trong 5 tháng đầu năm 2018 đạt 216,3 triệu USD.

Ông Lê Hoàng Châu 

Các nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản TP.HCM đến chủ yếu từ các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc), Đài Bắc (Trung Hoa), Mỹ và gần đây là Trung Quốc đại lục.

Có thể kể đến các thương vụ điển hình như Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng, Công ty Nam Long hợp tác với Hankyu Hanshin Toho Group và Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản), Công ty Tiến Phước, Công ty Trần Thái hợp tác với Keppel Land (Singapore), Công ty Tiến Phát hợp tác với Sanyo Home (Nhật Bản), Công ty An Gia hợp tác với Creed Group (Nhật Bản); Công ty Phúc Khang hợp tác với Mitsubishi Corporation (Nhật Bản), CII hợp tác với Hongkong Land, Sơn Kim Land hợp tác với Hankyu Hanshin, hay các tên tuổi khác như Capitaland, VinaCapital, Lotte, Dragon Capital...

Một nguồn vốn nữa cũng chảy mạnh vào bất động sản là kiều hối. Theo đó, lượng kiều hối gửi về Việt Nam trên dưới 10 tỷ USD mỗi năm, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 50% và có khoảng 21% đầu tư vào bất động sản.

Ngoài các nguồn vốn trên, các doanh nghiệp bất động sản cũng tìm dòng vốn từ thị trường chứng khoán khi trong năm 2017, có 11 doanh nghiệp bất động sản lên sàn chứng khoán và trong hơn 5 tháng đầu năm 2018, có 4 doanh nghiệp lên sàn là Vinhomes, Netland, Văn Phú Invest, Đạt Phương.

Dự kiến, từ nay đến cuối năm sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp bất động sản lên sàn chứng khoán như Hưng Thịnh Construction, Cenland, MBLand, Hải Phát... Đây là hướng đi phù hợp và hiệu quả nhằm khẳng định uy tín thương hiệu, tính minh bạch và giải trình, tạo điều kiện huy động các nguồn vốn trong và ngoài nước, giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Còn nhiều việc phải làm để thị trường phát triển bền vững

Khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) năm 2007, đã có ý kiến quan ngại nhà đầu tư nước ngoài sẽ thống lĩnh thị trường bất động sản, nhưng thực tế đến nay cho thấy, các doanh nghiệp trong nước mới là người thống lĩnh thị trường bất động sản.

Nhiều thương hiệu bất động sản Việt Nam đã được khẳng định như Vingroup, Him Lam, Bitexco, Đại Quang Minh, Novaland, Nam Long, Thủ Đức House, Sơn Kim Land, SSG, Khang Điền, Kiến Á, An Gia, SunGroup, Phú Long, Hưng Thịnh, Phúc Khang...

Tuy nhiên, dòng vốn đầu tư nước ngoài rót vào lĩnh vực bất động sản đã giúp thị trường ngày càng sôi động và chuyên nghiệp hơn. Dù vậy, để thị trường có sự phát triển bền vững, đáp ứng yêu cầu hội nhập giai đoạn từ đây đến năm 2020, cần phải khắc phục được những hạn chế và phát huy được những thế mạnh.

Theo đó, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng... theo hướng kiến tạo môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, lành mạnh, bình đẳng.

Trong đó, trọng tâm là sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách về thu tiền sử dụng đất vừa đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường, vừa phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân, hộ gia đình và không để tiền sử dụng đất trở thành gánh nặng của doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách về quy trình công tác thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng các công trình xây dựng cấp 1 (từ 25 tầng trở lên).

Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách để quản lý các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel, hometel, shophouse, đảm bảo phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững.

HoREA cũng kiến nghị Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương tạo điều kiện cho doanh nghiệp, nhà đầu tư được tiếp cận bình đẳng, minh bạch các nguồn lực đất đai, các dự án đầu tư theo hình thức hợp tác công - tư (PPP) dưới hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), cũng như trong quá trình thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, thoái vốn nhà nước tại công ty cổ phần; trong bán tài sản đảm bảo các khoản nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội; trong quá trình sắp xếp lại mặt bằng thuộc cơ quan nhà nước, di dời các cơ sở sản xuất ô nhiễm vào khu công nghiệp... thông qua phương thức đấu giá, đấu thầu rộng rãi, công khai.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cần sớm triển khai thực hiện quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài sau khi mua nhà.

Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư tại Việt Nam, trong đó đề nghị xem xét miễn visa. Đồng thời, kiến nghị Nhà nước và chính quyền các địa phương có biện pháp ngăn chặn tình trạng người nước ngoài đầu tư chui, hoặc mua bán chui bất động sản tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương thực hiện hiệu quả cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thực hiện chính quyền điện tử để phục vụ người dân và doanh nghiệp tốt hơn nữa.

Với TP.HCM, HoREA kiến nghị Thành phố sớm triển khai Đề án xây dựng đô thị thông minh, Đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông (gồm quận 2, quận 9, quận Thủ Đức), Đề án chuyển đổi 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị và xem xét ý tưởng xây dựng đại lộ ven sông Sài Gòn để định hướng phát triển Thành phố về khu vực có địa hình cao phía Tây Bắc (quận 12, Hóc Môn, Củ Chi), trên cơ sở điều chỉnh Quy hoạch chung TP.HCM trong năm 2018, để các doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội đầu tư, đồng hành cùng Thành phố.

Ngoài ra, Thành phố cũng cần quyết liệt triển khai các dự án hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông (đang là một điểm nghẽn của nền kinh tế thành phố) thông qua xã hội hóa đầu tư theo hình thức PPP. Đây cũng là tiền đề để phát triển thị trường bất động sản theo quy hoạch phát triển đô thị của Thành phố theo mô hình "chùm đô thị", bao gồm đô thị trung tâm và các đô thị vệ tinh, kể cả tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh Thành phố.

Với các doanh nghiệp bất động sản, cần nâng cao tầm nhìn, tiếp tục tăng cường năng lực về vốn, về quản trị doanh nghiệp, coi trọng tinh thần khởi nghiệp và tái khởi nghiệp, tái cấu trúc doanh nghiệp, xây dựng mô hình quản lý phù hợp, khai phá hướng mới phát triển bất động sản xanh, thân thiện môi trường, phát triển dự án nhà ở thông minh, căn hộ thông minh, căn hộ vừa túi tiền, tích cực tham gia các dự án di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng trên địa bàn Thành phố và coi trọng việc hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài để đáp ứng yêu cầu hội nhập.