Nhận diện 11 điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi)

Lần đầu tiên Luật Đất đai sửa đổi Luật Đất đai 2013 được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV.

"Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước; giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ và ảnh hưởng lớn đến việc thực thi quy định của nhiều luật khác", Phó thủ tướng nhận định.

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế, trong đó có nguyên nhân do hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, yêu cầu phát triển của đất nước.

Lãnh đạo Chính phủ nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới, xử lý hài hòa quyền, lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo tờ trình, Dự thảo Luật gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, bổ sung 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều.

Sau đây là 11 chính sách mới, quan trọng của dự thảo luật đã được Phó thủ tướng báo cáo Quốc hội:

Phó thủ tướng Lê Văn Thành trình bày tờ trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 1/11.

Quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của Nhà nước; quyền, nghĩa vụ của công dân đối với đất đai.

Dự thảo Luật đã hoàn thiện các chế định về quyền của Nhà nước, trách nhiệm của từng cơ quan trong quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; hạn mức sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; thu hồi đất, trưng dụng đất; giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất; điều tiết thị trường, điều tiết nguồn thu từ đất theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Phân cấp mạnh về thẩm quyền gắn với kiểm tra, giám sát đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương.

Hoàn thiện các quy định về các quyền của người sử dụng đất.

Bên cạnh các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định hiện hành, dự thảo Luật đã bổ sung quy định quyền được thế chấp, cho thuê lại quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; quyền và nghĩa vụ sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, trên không; quyền tự đầu tư trên đất và các quy định về góp quyền sử dụng đất để xây dựng, chỉnh trang đô thị phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.

Bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để nâng cao hiệu quả sử dụng.

Giải quyết vướng mắc liên quan đến công nhận quyền đối với hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Dự thảo Luật đã bổ sung hoàn thiện các quy định về nguyên tắc bảo đảm tính đặc thù, liên kết vùng; đồng bộ, thống nhất với các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và phù hợp với tiềm năng đất đai nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả...

Hoàn thiện các quy định về sự tham gia của nhân dân trong lập, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyền của người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch; trách nhiệm công khai thông tin, rà soát điều chỉnh hoặc hủy bỏ dự án không có khả năng thực hiện trong kế hoạch sử dụng đất.

Về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

Dự thảo Luật đã quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 86) và trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát.

Đa dạng các hình thức bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi; cụ thể hóa nguyên tắc “có chỗ ở, thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” thông qua quy định tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, địa điểm tái định cư theo thứ tự ưu tiên (tại chỗ, trên cùng địa bàn xã, phường; địa bàn tương đồng)...;

Mở rộng thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, người có đất bị thu hồi; quy định trách nhiệm, cách thức lấy ý kiến người có đất, tài sản trên đất bị thu hồi để đảm bảo khách quan, minh bạch; tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án riêng thực hiện trước, nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

Dự thảo Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; các trường hợp, điều kiện, tiêu chí đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để công khai minh bạch trong tổ chức thực hiện và giám sát. Quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần, trả tiền thuê đất hàng năm. Phân cấp cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, đặc dụng. Hoàn thiện quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo. Bổ sung quy định để doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp cận đất đai.

Về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; điều tiết quan hệ giữa Nhà nước - thị trường - xã hội:

Dự thảo Luật bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan; bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm.

Dự thảo Luật bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan; bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm.

Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì bảng giá đất được xây dựng theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất, trong đó áp dụng bảng giá để để tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất.

Mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức tư vấn, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập, khách quan. Phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể phù hợp với thẩm quyền của cấp huyện trong giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích...

Hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách... Bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất về ngân sách trung ương để hỗ trợ cho các địa phương bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng, nguồn sinh thủy, hỗ trợ phát triển.

Về phát triển quỹ đất, thị trường quyền sử dụng đất:

Dự thảo Luật bổ sung 01 chương về phát triển quỹ đất với các cơ chế công khai, minh bạch, hiệu quả để Nhà nước tạo quỹ đất chủ động điều tiết cung - cầu của thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất phát huy nguồn lực đất đai.

Phát triển thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh, ổn định thông qua các công cụ tài chính, chính sách thuế tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng; quy định các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch; bắt buộc đăng ký giá đất, tài sản gắn liền với đất; quy định về Ngân hàng đất nông nghiệp.

Về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp; giải quyết những tồn tại hạn chế trong quản lý đất có nguồn gốc nông, lâm trường:

Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp; đồng thời giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể trên cơ sở điều kiện, khả năng đất đai của địa phương. Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Quy định về tập trung, tích tụ đất đai, cơ chế góp quyền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp tập trung, quy mô lớn.

Quy định về quản lý, sử dụng đất đa mục đích:

Dự thảo Luật đã bổ sung các quy định về quản lý, sử dụng đất ở, đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển; quy định về quản lý đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế trên cơ sở tổng kết Nghị quyết số32/2021/QH15 nhằm phát huy nguồn lực, tiềm năng đất đai, phù hợp với thể chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Về chuyển đổi số và cải cách hành chính:

Dự thảo Luật đã quy định hành lang pháp lý cho xây dựng, cập nhật, quản lý vận hành hệ thống thông tin, dữ liệu đất đai quốc gia tập trung, thống nhất, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước. Cải cách hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền trong việc lập quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, quyết định giá đất cụ thể... Nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai, cắt giảm khâu trung gian, thực hiện các thủ tục hành chính trên môi trường điện tử.

Về thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai:

Dự thảo Luật đã bổ sung quy định về kiểm toán đất đai; theo dõi, đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai; kiểm tra chuyên ngành đất đai; bổ sung hình thức đối thoại, hòa giải tại Tòa án; quy định thẩm quyền cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai; quy định trách nhiệm của Chủ tịch UBND các cấp trong chỉ đạo, phát hiện, ngăn chặn, xử lý các vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn. Hoàn thiện các cơ chế giám sát trong tổ chức thực thi chính sách, pháp luật ở từng cấp.

Ngoài các nội dung cơ bản nêu trên, để khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các luật có liên quan đến đất đai, dự thảo Luật đã bổ sung một điều (Điều 4) để làm rõ phạm vi quy định của Luật Đất đai với các Luật khác có liên quan.