Nhu cầu tăng, giá thuê tăng
Dòng vốn tỷ USD từ các “đại bàng” Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc… đang giúp phân khúc bất động sản khu công nghiệp duy trì sức nóng, với nhiều dự án có tổng vốn đầu tư lên tới hàng trăm triệu USD.
Thống kê cho thấy, tính đến ngày 20/12/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 36,61 tỷ USD, tăng 32,1% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó, vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt 23,18 tỷ USD, tăng 3,5% so với năm 2022. Đây là mức giải ngân cao kỷ lục từ trước tới nay.
Lượng vốn FDI chảy mạnh khiến nhu cầu thuê khu công nghiệp bật tăng. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong bối cảnh trầm lắng chung của năm 2023, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng.
“Xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam ngày một rõ nét, thúc đẩy nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng tích cực”, cơ quan này nhìn nhận.
Báo cáo mới nhất từ Knight Frank cho hay, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện rất khả quan, tại khu vực ngoại thành Hà Nội là 78% và TP.HCM là 92%. Giá thuê đất khu công nghiệp tại 2 thành phố lớn nhất cả nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2022-2023, cụ thể là tăng 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành TP.HCM.
Ông John Campbell - Phó giám đốc Bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, trong năm 2023, khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 12.000 ha; giá đất cho thuê tăng 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, ghi nhận 122 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 24.883 ha; giá cho thuê đất tăng 15% theo năm và đạt trung bình 174 USD/m2/chu kỳ thuê.
 |
Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tăng nhanh. Ảnh: Dũng Minh |
“Nhóm khách thuê chính tại khu vực phía Bắc tập trung ở lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, bao gồm điện tử và máy vi tính, ô tô, máy móc và thiết bị, năng lượng tái tạo… với các nhà sản xuất hàng đầu như Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda... Còn tại khu vực phía Nam, khách thuê chủ yếu là các doanh nghiệp chế biến sản phẩm, từ cao su và nhựa, thực phẩm và nước giải khát, tới vật liệu xây dựng, may mặc…, là những ngành nghề được đánh giá có giá trị gia tăng thấp hơn”, ông John Campbell nói.
Nhà xưởng xây sẵn tiếp tục “chiếm sóng”
Sự tăng dần của chỉ số sản xuất công nghiệp cho thấy nhiều hứa hẹn đối với thị trường bất động sản khu công nghiệp. Ngoài ra, các đơn vị tư vấn như Savills Việt Nam cũng ghi nhận ngày càng có nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát địa điểm từ các doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia, phản ánh nhu cầu tăng trưởng đối với các sản phẩm công nghiệp.
Do đó, bất chấp những khó khăn toàn cầu, Việt Nam được dự báo duy trì đà tăng trưởng kinh tế nhanh chóng trong trung hạn khi xuất khẩu phục hồi; đồng thời, tiếp tục được hưởng lợi từ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu sang các trung tâm sản xuất cạnh tranh ở Đông Nam Á.
“Kinh tế Việt Nam đang cho thấy sự ổn định tới từ các động lực như lực lượng lao động trẻ và năng động, chi phí lao động cạnh tranh, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý thuận lợi…, đặc biệt là sự tham gia tích cực của Việt Nam vào 15 hiệp định thương mại tự do và đang trong thời gian đàm phán 3 hiệp định khác, cho thấy sự hội nhập toàn cầu ấn tượng của Việt Nam nói riêng và khu vực Đông Nam Á nói chung”, ông John Campbell đánh giá.
Cũng theo chuyên gia Savills Việt Nam, bối cảnh thị trường công nghiệp đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn. Khi lĩnh vực sản xuất và hậu cần phát triển, các sản phẩm công nghiệp trở nên ngày càng đa dạng, bao gồm nhà máy xây sẵn, nhà kho, cơ sở đa tầng, cơ sở kết hợp, tòa nhà được kiểm soát nhiệt độ và xây dựng phù hợp nhu cầu. Chỉ trong 5 năm, người thuê đất có nhiều lựa chọn hơn và không còn bị ràng buộc với thời hạn thuê đất 50 năm như thông lệ.
Còn ông Alex Crane - Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam cho hay, thị trường nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đã và đang thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài từ năm 2018 và đến nay, số lượng nhà đầu tư đã tăng 5 lần. Sự bùng nổ này, đặc biệt tại khu vực ngoại thành TP.HCM - nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt 2,1 triệu m2, đã góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê, với giá thuê trung bình khoảng 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc.
“Xu hướng trên đã được dự báo trước và giúp duy trì giá thuê cạnh tranh trong tương lai gần, song song với việc thị trường đạt độ trưởng thành và mở rộng quy mô để cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực, nhất là Thái Lan - nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) giai đoạn 2021-2024 đạt 6,6%/năm so với mức 15%/năm của Việt Nam”, ông Alex Crane chia sẻ thêm.
Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, mảng nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục diễn biến sôi động với khoảng 2,5 triệu m2 được đưa vào sử dụng từ nay đến năm 2026 với sự tham gia của cả chủ đầu tư trong nước và nước ngoài. Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục tăng trong các quý tiếp theo nhờ hưởng lợi từ việc dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.
Để tạo sức hút với khách thuê, chuyên gia Savills Việt Nam đưa ra khuyến nghị, các nhà phát triển khu công nghiệp cần mang tới các dịch vụ có giá trị gia tăng cao đi kèm các ưu đãi như dịch vụ gia nhập thị trường, hỗ trợ nhân sự và pháp lý, dịch vụ quản lý, sáng kiến bền vững...
Còn đại diện Knight Frank Việt Nam lưu ý, phí logistics cao sẽ là trở ngại trong thu hút đầu tư vào Việt Nam. Mặc dù đã ký kết nhiều thỏa thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao sẽ phần nào ảnh hưởng đến lợi thế của Việt Nam.
Có thể thấy rõ điều này qua giá đất, chẳng hạn giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2, thấp hơn đáng kể so với ngoại thành Hà Nội hiện ở mức 80-250 USD/m2 và ngoại thành TP.HCM là 95-280 USD/m2. Đây là thách thức trong việc thu hút đầu tư, lấp đầy mặt bằng nhà xưởng xây sẵn của các nhà phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam trong năm 2024.
Ngoài ra, triển vọng lợi nhuận của lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp được dự báo giảm. Tỷ lệ giá trị vốn hóa tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại và cạnh tranh gia tăng từ những thị trường có giá thuê rẻ hơn trong khu vực.
“Tỷ suất vốn hóa tại Việt Nam đã tăng từ 9-12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên khắp cả nước”, ông Alex Crane cho hay.
