Sức hấp dẫn của nhà xưởng
JLL Việt Nam cho biết, trong quý III vừa qua, xu hướng chuyển đổi công năng tài sản tiếp tục diễn ra trên thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Nam. Cụ thể, khu vực phía Bắc tỉnh Bình Dương ghi nhận hơn 18.000 m2 tại một dự án nhà kho xây sẵn được chuyển thành nhà xưởng xây sẵn.
Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, việc chuyển đổi kế hoạch phát triển nhà kho xây sẵn nhằm ứng phó với thực tế dư thừa nguồn cung trong khi nhu cầu ảm đạm đã làm giảm đáng kể nguồn cung nhà kho xây sẵn mới. Dự kiến, chỉ có khoảng 100.000 m2 cơ sở mới sẽ được hoàn thành trong nửa cuối năm 2024.
Ông Đinh Hoài Nam - Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc, Công ty SLP Việt Nam cho hay, với làn sóng chuyển dịch sản xuất từ bên ngoài vào Việt Nam được dự báo sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong những năm tới, cơ hội để sản phẩm nhà xưởng cho thuê tiếp tục bùng nổ là rộng mở, còn sản phẩm nhà kho cho thuê sẽ có độ trễ nhất định, khi các nhà sản xuất quốc tế gia nhập nhiều hơn và sự phục hồi tiêu dùng nội địa rõ nét hơn, tốc độ hấp thụ sản phẩm này sẽ tăng trưởng tốt hơn.
Trên thực tế, phân khúc nhà xưởng xây sẵn đang tỏ ra hấp dẫn hơn. Thậm chí, theo đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (Sài Gòn VRG), đây còn là sản phẩm trọng yếu trong chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp này.
Đại diện Sài Gòn VRG cho biết, nhận thấy nhu cầu thuê nhà xưởng tại khu vực ven TP.HCM là rất lớn, doanh nghiệp này đang gia tăng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại Khu công nghiệp Lộc An - Bình Sơn (Đồng Nai), giai đoạn 1 sẽ cung cấp ra thị trường 8 xưởng (quy mô 9,8 ha) và tín hiệu tích cực là 6 xưởng đã có khách thuê.
Trao đổi với các thành viên thị trường, điểm chung phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được đó là sự chuyển đổi công năng cơ bản đến từ nhu cầu tự nhiên của thị trường gắn với các phân khúc.
Theo ông Bùi Lê Anh Hiếu - Giám đốc Tiếp thị kinh doanh, Công ty cổ phần Long Hậu, sự bùng nổ đầu tư vào phân khúc nhà kho logistics cho thuê bắt đầu diễn ra từ khoảng 3 năm trước và kéo dài cho đến nay.
Thời điểm đó, nhiều nhà đầu tư tập trung cho phân khúc này nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc, trong đó có nhiều quỹ đầu tư đã thành công ở thị trường này và tiếp tục hướng ra bên ngoài để đón sóng.
Tuy nhiên, sau đó, khi nền kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm lại, lạm phát gia tăng làm giảm tiêu dùng chung toàn thế giới, nhu cầu sử dụng nhà kho cũng theo đó mà giảm đi. Còn hiện tại, việc chuyển đổi công năng từ nhà kho xây sẵn sang nhà xưởng xây sẵn là sự điều chỉnh của các chủ đầu tư theo nhu cầu thị trường.
Thậm chí, khi đánh giá về triển vọng phân khúc nhà kho, đại diện một đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn đầu tư về bất động sản công nghiệp cho rằng, với số lượng nguồn cung nhà kho cho thuê hiện nay, phải đến giai đoạn 2030-2032 mới có thể lấp đầy, tức là nguồn cung nhà kho đang nhiều hơn nhu cầu.
Những xu hướng mới khác
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, không chỉ ở Bình Dương, một số dự án nhà kho xây sẵn ở Long An, Bắc Ninh cũng đã chuyển đổi công năng thành nhà xưởng xây sẵn, phản ánh nhu cầu thuê nhà xưởng đang tăng nhanh.
“Xét về chức năng, nhà xưởng có lợi thế hơn về hiệu quả sử dụng diện tích thuê, vừa phù hợp làm nơi sản xuất, vừa có thể làm kho lưu trữ.
Do đó, các nhà phát triển khu công nghiệp nhìn thấy nhà xưởng có nhiều cơ hội, tiềm năng để tăng tỷ lệ lấp đầy và thu về giá thuê tốt hơn.
Các nhà phát triển khu công nghiệp đang chuyển dịch từ “may sẵn” sang “may đo” để đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách hàng.
Ngoài ra, với chính quyền địa phương, nhà xưởng xây sẵn cũng được ưa chuộng hơn nhà kho vì giúp thu hút sản xuất, từ đó tạo ra nhiều giá trị gia tăng cho địa phương như tạo việc làm hay đóng thuế”, ông David Jackson phân tích.
Trên thực tế, diễn biến thị trường nhà kho, nhà xưởng xây sẵn quý III/2024 tại miền Bắc phần nào cho thấy sức hấp dẫn của sản phẩm nhà xưởng xây sẵn.
Cụ thể, theo CBRE Việt Nam, đối với thị trường kho xưởng xây sẵn tại miền Bắc, nguồn cung mới đi vào hoạt động trong quý vừa qua đạt hơn 100.000 m2, nâng tổng diện tích kho xưởng mới hoàn thiện trong 9 tháng đầu năm 2024 lên hơn 347.000 m2, tương đương 47% cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung mới ở ngưỡng vừa phải hơn giúp hoạt động thị trường trở nên cân bằng hơn, đặc biệt ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn.
Đến hết quý III/2024, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn tại các địa phương cấp 1 đạt 91%, tăng 9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, dù nhu cầu tích trữ hàng hóa phục vụ dịp lễ tết cuối năm giúp tỷ lệ hấp thụ của nhà kho xây sẵn cải thiện, tăng 2 lần so với quý trước đó, đạt 67.000 m2, nhưng tỷ lệ lấp đầy tới hết quý III/2024 cũng chỉ đạt 80%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Về diễn biến giá thuê, CBRE Việt Nam cho hay, mức tăng giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng rõ rệt hơn so với nhà kho xây sẵn. Giá thuê trung bình của nhà xưởng xây sẵn tới hết quý III/2024 đạt 4,87 USD/m2/tháng, tăng 1,9% so với cùng kỳ , trong khi giá thuê kho xây sẵn ở mức 4,62 USD/m2/tháng, tăng 0,2%.
CBRE Việt Nam dự báo, trong 3 năm tới, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn sẽ tăng nhẹ từ 1- 4%/năm, trong đó phân khúc nhà xưởng xây sẵn có tốc độ tăng giá cao hơn. Nhu cầu khả quan tới từ nhóm ngành điện tử, công nghiệp bán dẫn cũng như ô tô và phụ tùng sẽ là động lực quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc nói chung, phân khúc nhà xưởng xây sẵn nói riêng.
Không chỉ có sự dịch chuyển về mặt công năng tài sản, một xu hướng đáng chú ý khác là sự xuất hiện của các dự án đa chức năng.
Những cơ sở này cung cấp không gian phù hợp cho cả mục đích sử dụng nhà kho và nhà máy nhằm thu hút đa dạng đối tượng khách thuê và đẩy nhanh tốc độ lấp đầy. Cùng với đó, thị trường cũng xuất hiện nhiều hơn các dự án nhà kho, nhà xưởng cao tầng.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho biết, trong thời gian gần đây, CBRE quan sát thấy nhiều dự án kho xưởng cao tầng bắt đầu được triển khai tại khu vực phía Bắc, nằm ở các vị trí kết nối thuận tiện với Hà Nội và giá thuê đất công nghiệp cao - điều từng xuất hiện trong một vài năm trước ở khu vực phía Nam. Đây là giải pháp giúp chủ đầu tư tối ưu hóa hệ số sử dụng đất, tăng nguồn cung ở các khu vực kết nối thuận tiện tới Hà Nội và giúp thị trường đa dạng hóa sản phẩm.
Theo các chuyên gia, trong tương lai gần, nhà xưởng xây sẵn theo yêu cầu sẽ là một sản phẩm được chú ý.
Ông Đinh Hoài Nam cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang dần tiến hóa từ nhà xưởng xây sẵn sang nhà xưởng xây sẵn theo yêu cầu từ phía khách thuê. Nói cách khác, các nhà phát triển khu công nghiệp đang chuyển dịch từ “may sẵn” sang “may đo” để đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách hàng.
Các khách thuê sẽ có yêu cầu ngày càng cao hơn, từ thời gian triển khai dự án cho đến công năng sản phẩm, đặc biệt trong các điều kiện cần di chuyển và thiết lập nhà máy mới một cách nhanh chóng. Do đó, đây có thể sẽ là xu hướng trong thời gian tới.
