Nhà ven đô hút khách

Nội đô: Khan hiếm và đắt đỏ

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trước quý I/2025, thị trường căn hộ tại Hà Nội chứng kiến 8 quý liên tiếp giá tăng mạnh, mức giá sơ cấp hiện tại dao động quanh mức 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT, phí bảo trì).

Dù tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể trong quý đầu năm nay, chỉ còn khoảng hơn 3% so với quý liền trước (trong khi năm 2024, tốc độ tăng giá đạt khoảng 36% so với năm 2023), nhưng việc giá nhà neo ở mức rất cao cùng với nguồn cung mới khu vực nội đô tiếp tục khan hiếm càng hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người.

Lấy ví dụ, một số dự án hiện hữu cũng như chuẩn bị mở bán ở khu vực Láng Hạ đều có giá bán trên 130 triệu đồng/m2. Tương tự, một dự án ở khu vực Ngoại Giao đoàn mở bán từ giữa năm ngoái có giá dao động từ 110-170 triệu đồng/m2, hay một dự án sắp mở bán tại khu vực Mỹ Đình cũng có giá rumo trên 100 triệu đồng/m2…

Trên thực tế, nguồn cung mới trong quý I/2025 chủ yếu tập trung ở các dự án tại các huyện ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất. Trong khi đó, kể từ năm 2022, khu vực nội đô chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới thuộc phân khúc tầm trung.

Đáng chú ý, các dự án thuộc các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Bắc Thành phố với ưu thế về quy hoạch, pháp lý đầy đủ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, vượt mức 70% ngay trong quý đầu mở bán, cho dù quy mô mở bán mới của mỗi dự án là tương đối lớn.

Từ phía người mua, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, chị Mai Hường (quận Bắc Từ Liêm) cho hay, dù rất thích dự án nằm gần công ty nơi chị làm việc bởi vị trí đẹp, có nhiều công viên cây xanh, hồ nước bao quanh…, nhưng vì mức giá quá cao, lên đến cả trăm triệu đồng mỗi mét vuông, nên gia đình chị phải chấp nhận đi xa để mua nhà với mức giá rẻ hơn. Dự án chị chọn nằm gần cầu Đông Trù (huyện Đông Anh) có giá chưa bằng phân nửa dự án tại Bắc Từ Liêm.

“Giá nhà mềm hơn nhiều nên áp lực tài chính bớt căng thẳng, từ tiền gốc cho đến số tiền vay vốn tại ngân hàng cũng nhẹ đi đáng kể. Với mức giá nhà ở nội đô và thu nhập hiện tại, chúng tôi chấp nhận đi xa để được giá rẻ”, chị Hường nói.

Còn anh Lê Công - một môi giới chuyên mảng căn hộ ven đô cho hay, giá nhà nội đô quá cao và khan hàng khiến người mua nhà lần đầu gần như không thể tiếp cận, buộc phải tìm đến nhà tập thể cũ hay căn hộ ven đô.

Dù vậy, người mua nhà lần đầu thường là người trẻ tuổi, nhóm khách hàng này vốn đề cao tiện ích nội ngoại khu, cùng với đó là tâm lý thích nhà mới nên nhiều người sẵn sàng chấp nhận đi xa để có nhà. Đây là một trong những lý do chính khiến thanh khoản các dự án ven đô được cải thiện mạnh thời gian qua.

Ven đô: “Lên chân kính”

Hiện tại, ở Hà Nội, dù giá căn hộ tại nhiều dự án ven đô không còn rẻ, nhưng các đơn vị bán hàng cho biết, đây vẫn là sản phẩm được nhiều người hướng tới bởi khả năng kết nối ngày càng tốt với trung tâm và hạ tầng, tiện ích đầy đủ.

Cùng với đó, việc nhiều dự án đang trong thời gian xây dựng và có thể cần thêm 1-2 năm nữa mới bàn giao nhà, có hỗ trợ vay vốn…, giúp người mua có thêm thời gian chuẩn bị tài chính.

Xu hướng mua nhà tại Hà Nội đang có sự dịch chuyển rõ rệt ra các khu đô thị vệ tinh nhờ sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng kết nối. Ảnh: Dũng Minh.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, xu hướng mua nhà tại Hà Nội đang có sự dịch chuyển rõ rệt ra các khu đô thị vệ tinh nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng kết nối.

Đặc biệt, những khu vực nằm dọc theo các tuyến đường huyết mạch sắp được triển khai trong năm 2025 như Vành đai 3,5 (kết nối Hà Nội với huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên) và Vành đai 4 (đi qua Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh) đang trở thành điểm đến hấp dẫn đối với người mua nhà.

Việc hạ tầng giao thông ngày một hoàn thiện không chỉ giúp gia tăng tính kết nối liên vùng, mà còn thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh, tạo ra những cơ hội mới cho thị trường địa ốc khu vực.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cũng cho rằng, tâm lý người mua nhà đang có sự dịch chuyển rõ nét.

Theo khảo sát của đơn vị này, trong nhóm khách hàng chưa giao dịch bất động sản ở quý IV/2024, lý do chính vẫn là “chưa đủ tiềm lực tài chính”. Ngoài ra, mức giá bán đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả trung bình cũng là yếu tố ảnh hưởng tới quyết định của nhiều người.

Tuy nhiên, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, thay vì là rào cản, đây đang là động lực thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận hoặc xa hơn, nơi có mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và kết nối hạ tầng.

One Mount Group dự báo, khu Đông sẽ thay thế khu Tây dẫn dắt nguồn cung căn hộ phía Bắc trong giai đoạn 2025-2026, với Văn Giang (Hưng Yên) chiếm tới 29% tổng nguồn cung thị trường. Mức giá chung cư tại đây hiện vào khoảng 61 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) - thấp hơn đáng kể so với mức phổ biến ở khu vực nội đô Hà Nội.

“Sự gia tăng nhanh chóng về nguồn cung và sức tiêu thụ ở các khu vực lân cận cho thấy một bước chuyển rõ rệt trong hành vi tiêu dùng, từ tập trung ở khu vực nội đô sang chấp nhận ‘ly tâm’, miễn là đảm bảo chất lượng sống, tiện ích và mức giá hợp lý”, ông Tiến nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, xu hướng dịch chuyển ra các thành phố vệ tinh được dẫn dắt bởi quy hoạch Thủ đô tập trung phát triển liên kết vùng với các địa phương lân cận.

Việc hạ tầng được đầu tư đồng bộ với các tuyến đường Vành đai 2, 3, các tuyến cao tốc và metro… đã giúp kết nối liên vùng trở nên thuận tiện hơn. Ngoài ra, mật độ dân số cao và tình trạng ô nhiễm không khí tại khu vực nội đô cũng là lý do khiến nhiều người quan tâm hơn đến các khu vực ngoại vi, nơi không khí trong lành và dân cư ít tập trung hơn.

Theo đó, các địa phương như Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam… đang trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và chính sách phát triển đô thị bền vững.

Cùng với đó, giá bất động sản ở những địa phương này cũng tăng ổn định, cho thấy tiềm năng trong dài hạn. Đơn cử, giá bất động sản Vĩnh Phúc tăng 33%, Bắc Ninh tăng 45%... trong giai đoạn 2022-2024.

Ông Dương cũng nhấn mạnh, việc Thủ đô chuyển mình theo xu hướng “Hà Nội mở rộng” và nhiều chủ đầu tư lớn đã phát triển các dự án trọng điểm, bổ sung nguồn cung bất động sản tại các thành phố vệ tinh với sự ra đời của hàng loạt khu đô thị mới. Hầu hết các dự án này đã thu hút lượng lớn cư dân đến sinh sống, vui chơi và làm việc.