Nhà băng tố chủ đầu tư gian dối
Theo quy định, việc thế chấp dự án bất động sản tại ngân hàng để vay vốn là điều bình thường, nhưng khi chủ đầu tư muốn bán lại các tài sản này cho khách hàng mà không giải chấp tài sản hoặc được sự đồng ý của ngân hàng sẽ dẫn đến những tranh chấp phức tạp.
Đó là câu chuyện xảy ra tại chung cư Ocean View Manor (Bà Rịa - Vũng Tàu), do Công ty TNHH Dịch vụ - Thương mại Kim Tơ (Công ty Kim Tơ) làm chủ đầu tư. Năm 2011, Ngân hàng V. và Công ty Kim Tơ cùng ký kết các hợp đồng tín dụng, khế ước nhận nợ và hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty Kim Tơ tại ngân hàng này.
Theo đó, Ngân hàng V. đã ký với Công ty Kim Tơ Hợp đồng tín dụng số VT.D01.090311/TH ngày 9/3/2011 để giải ngân cho vay số tiền 20 tỷ đồng, mục đích sử dụng tiền vay là thực hiện dự án chung cư Ocean View Manor. Tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng chính là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án này.
Theo quy định của Hợp đồng thế chấp số VT.01030311/DN ký ngày 4/3/2011, toàn bộ căn hộ của dự án Ocean View Manor đều là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty Kim Tơ tại Ngân hàng V. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng và triển khai dự án, Công ty Kim Tơ đã chuyển nhượng 108 căn hộ trong tổng số 132 căn của dự án cho bên thứ ba (khách hàng) mà không thông báo cho Ngân hàng V.
Đại diện Công ty Kim Tơ cũng thừa nhận có việc chuyển nhượng các căn hộ trên cho khách hàng. Số tiền thu được khi chuyển nhượng 108 căn hộ tương đương khoảng 75 tỷ đồng, chủ đầu tư không trả nợ cho Ngân hàng V., mà lại dùng để thanh toán tiền mua vật liệu xây dựng cho dự án này.
Phía ngân hàng cho rằng, nếu Công ty Kim Tơ dùng số tiền này để trả nợ thì hoàn toàn đủ khả năng để tất toán nợ vay hoặc ít nhất là khắc phục được các sai phạm về thanh toán, nhưng chủ đầu tư chung cư Ocean View Manor dùng tiền bán căn hộ đã thế chấp để thanh toán tiền mua vật liệu xây dựng là hành vi gian dối, không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng đã ký. Hành vi này dẫn đến hậu quả nợ xấu của Công ty Kim Tơ tại Ngân hàng V. ngày càng tăng cao.
Liên quan đến vấn đề này, Ngân hàng V. đã không ít lần gửi đơn tố cáo tới cơ quan công an, thậm chí gửi cả tới Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về hành vi của Công ty Kim Tơ, nhưng đến nay mọi việc vẫn chưa được giải quyết.
Về vụ việc này, theo phân tích của Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, giữa Ngân hàng V. và Công ty Kim Tơ đã có các thỏa thuận về việc bán đấu giá 21 căn hộ còn lại tại dự án Ocean View Manor để thanh toán nợ. Vì vậy, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng đây chỉ là tranh chấp hợp đồng tín dụng, quan hệ dân sự, không có dấu hiệu tội phạm, không thuộc thẩm quyền giải quyết của Cơ quan Cảnh sát điều tra.
Khách hàng ngồi trên đống lửa
Theo ghi nhận của phóng viên, mới đây, Ngân hàng V. đã ban hành thông báo về việc chấm dứt toàn bộ các thỏa thuận xử lý tài sản bảo đảm theo đề nghị của Công ty Kim Tơ. Như vậy, kết quả giải quyết những khúc mắc giữa ngân hàng và chủ đầu tư như thế nào sẽ do Tòa án và cơ quan chức năng phân định. Điều này đồng nghĩa với việc, quyền lợi của hàng trăm khách hàng đã mua nhà tại đây cũng bị treo theo tiến độ giải quyết sự vụ của tòa án.
Phản ánh tới Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Nguyên Minh cùng nhiều khách hàng khác mua nhà tại dự án này cho biết, vì dự án đang bị thế chấp ở ngân hàng nên không thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) được. Mặc dù cư dân đã gửi đơn “kêu cứu” nhiều nơi, “gõ cửa” nhiều cơ quan liên quan, nhưng sau thời gian dài nhận nhà về ở, họ vẫn chưa biết mặt mũi cuốn sổ hồng xác nhận tài sản hợp pháp của mình.
“Chúng tôi cần cam kết của Công ty Kim Tơ về vấn đề sổ hồng, bởi ước nguyện lớn nhất của cư dân ở đây là chủ quyền nhà, mong chủ đầu tư và ngân hàng cùng tìm phương án để giải quyết công nợ và hoàn tất thủ tục ra sổ, đồng thời quyết toán công nợ từng căn hộ”, ông Minh, chủ căn hộ B2-6 tại dự án nói.
Về vấn đề này, trao đổi với phóng viên, bà Trần Thị Mỹ Linh, Phó giám đốc Công ty Kim Tơ thừa nhận, đúng là chủ đầu tư có thế chấp sổ đỏ của khu đất xây dựng dự án tại Ngân hàng V. Tuy nhiên, Công ty có để lại 21 căn hộ chưa bán và để khắc phục những sai phạm trong quá trình vay vốn và sử dụng vốn vay, Công ty và phía ngân hàng có ký hợp đồng ủy quyền trên 21 căn hộ này để tất toán.
Cụ thể, chủ đầu tư và phía Ngân hàng V. đã tổ chức bán đấu giá công khai 21 căn hộ này với giá khởi điểm là 34,8 tỷ đồng, tương đương 14 triệu đồng/m2. Qua quá trình thực hiện, Công ty Đấu giá Bến Thành đã tổ chức bán đấu giá 4 lần và giảm giá 3 lần, nhưng vẫn chưa có người mua khối tài sản này.
“Công ty và ngân hàng cũng đã thực hiện việc đấu giá tài sản để sớm tất toán khoản nợ này. Song trong đợt đấu giá đầu năm 2020, thị trường gặp khó khăn do ảnh hưởng bởi Covid-19 nên đấu giá chưa thành công. Công ty sẽ cố gắng tìm nguồn khác hoặc tiếp tục đấu giá 21 căn hộ đó để tất toán công nợ cho ngân hàng”, bà Linh nói.
Đại diện Công ty Kim Tơ cũng cho biết thêm, chủ đầu tư đang cố gắng làm việc với Ngân hàng V. để tìm hướng tháo gỡ công nợ, Công ty mong nhận được sự thông cảm của khách hàng đối với những khó khăn gặp phải thời gian qua.
“Sau khi thống nhất với phía ngân hàng, Công ty sẽ làm việc với từng khách hàng để chốt công nợ”, bà Linh cho biết.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, vấn đề liên quan đến thế chấp bất động sản của chủ đầu tư dự án nhà ở là tương đối phức tạp và còn nhiều khoảng trống. Sự phức tạp đó xuất phát từ nhiều yếu tố như quá trình hình thành dự án, đặc điểm của các tài sản được hình thành trong tương lai, giao dịch bảo đảm, sự đa dạng các hình thức tài sản (tài sản, quyền tài sản) dùng làm tài sản thế chấp, sự chuyển tiếp các loại hình thức là tài sản bảo đảm, việc giải chấp và đưa ra giao dịch bán cho bên thứ ba…, cho đến việc xử lý tài sản.
“Dù thế chấp và giải chấp dự án là một nghiệp vụ bình thường, nhưng các quy định pháp luật hiện nay còn chồng chéo và còn lỗ hổng, nên đang tạo ra những rủi ro cho các bên giao dịch có liên quan (chủ đầu tư, ngân hàng, người mua nhà)”, luật sư Trần Đức Phượng chia sẻ.
