Những điểm sáng hiếm hoi
Đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ tư đã kéo dài hơn 3 tháng qua khiến thanh khoản của thị trường bất động sản ở nhiều tỉnh, thành phố khu vực phía Nam ảnh hưởng nghiêm trọng, bao gồm cả nhà phố - vốn là phân khúc được xem là ổn định nhất.
Báo cáo mới đây về thị trường nhà phố của Propzy - một công ty công nghệ bất động sản cho thấy, thanh khoản trên thị trường giảm tới 44%, cao nhất kể từ khi dịch bệnh Covid-19 xuất hiện. Mức suy giảm tương ứng được ghi nhận của 3 đợt bùng dịch trước đó lần lượt là 29%, 2% và 25%.
Trong tình hình sụt giảm chung của toàn thị trường nhà phố, thanh khoản của phân khúc giá dưới 10 tỷ đồng trong tháng 8/2021 có mức giảm trong khoảng 40-50% so với thời điểm tháng 5/2021, phân khúc giá từ 10 tỷ đồng trở lên tuy có mức giảm thấp nhất nhưng cũng xấp xỉ 30%.
Theo ước tính của Propzy, tỷ suất sinh lời nhà phố mặt tiền và nhà trong hẻm dao động trong khoảng 2,5-3,5%, dẫn đầu là 3 quận gồm quận 3, quận 4 và quận Bình Thạnh. Trong 6 tháng đầu năm 2021, đa số các quận/huyện tại TP.HCM có tỷ suất sinh lời giảm so với năm 2020, trong đó quận 1 giảm nhiều nhất.
Không chỉ thị trường sơ cấp, sức mua trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) cũng rất trì trệ, tâm lý chung hiện nay là quan sát, chờ đợi, giao dịch chỉ diễn ra ở những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, họ có thể lựa chọn những sản phẩm dự án thuộc phân khúc phù hợp để đầu tư lâu dài.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và phát triển DKRA Việt Nam cho rằng, nếu tình hình dịch bệnh còn phức tạp kéo dài thì sức mua của thị trường còn chịu ảnh hưởng khi nguồn thu nhập bị giảm sút, thậm chí là đứt gãy, cho dù mua để ở hay để đầu tư.
Hiện tại, các nhà hoạch định chính sách hoặc các ngân hàng hay chủ đầu tư cũng chưa có chính sách hỗ trợ các khoản lãi phải trả cho những nhà đầu tư bất động sản sử dụng vốn vay ngân hàng. Bởi vậy, ngay cả những người có nguồn tài chính vững vàng cũng rất thận trọng trong việc quyết định mua bất động sản lúc này.
Mặc dù khá ảm đạm, bức tranh thị trường nhà phố không phải không có điểm sáng. Ông Võ Khắc Điệp, Phó tổng giám đốc Propzy cho biết, xét trong chu kỳ 18 tháng qua, giá nhà phố một số khu vực vẫn tăng và nơi chứng kiến mức tăng giá nhiều nhất là nhóm các quận trung tâm của TP.HCM, khi giá giao dịch tại thời điểm tháng 6/2021 tăng 39% so với tháng 1/2020. Nguyên nhân có thể là do bất động sản tại các quận trung tâm vẫn được xem là tài sản có giá trị cất giữ tốt, số lượng giỏ hàng cũng khan hiếm hơn các quận khác. Ngoài ra, người mua bất động sản có kỳ vọng thị trường cho thuê tại các quận trung tâm sẽ phục hồi nhanh hơn so với các quận xa hơn khi dịch Covid-19 được khống chế.
Cùng quan điểm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam cho hay, thời gian qua, nguồn cung nhà phố ghi nhận sự sụt giảm khá mạnh, lượng hàng chào bán ra thị trường cũng không quá nhiều và khi cả nguồn cung mới lẫn lượng hàng tồn kho thấp thì lượng giao dịch cũng sẽ thấp. Tuy nhiên, điểm tích cực là giá bán nhà phố có xu hướng tăng.
Cũng theo bà Trang, đối với phân khúc biệt thự, nhà phố, do lượng tồn kho ít nên giá không tăng nhiều ở thị trường sơ cấp, nhưng giá bán tại thị trường thứ cấp lại có mức tăng khá ấn tượng, khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước.
Tìm “điểm rơi” hồi phục
Việc TP.HCM và nhiều địa phương lân cận thực hiện giãn cách xã hội kéo dài khiến thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh. Song, đây cũng là thời gian để nhiều chủ đầu tư hoàn thiện một lượng không nhỏ sản phẩm đã chuẩn bị từ trước đó, chờ khi dịch bệnh được kiểm soát để đưa ra thị trường.
Đơn cử, Phúc Điền Land đang triển khai một dự án nhà phố tại Bà Rịa - Vũng Tàu, hiện đã hoàn thiện thủ tục và trong giai đoạn đầu tư xây dựng hạ tầng, dự kiến sớm đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian tới.
Tại Đồng Nai, dự án Aqua City do Novaland làm chủ đầu tư, quy mô lên đến hơn 1.000 ha với hàng ngàn sản phẩm nhà phố, biệt thự cũng chuẩn bị cho ra mắt thị trường các giai đoạn tiếp theo sau một thời gian gián đoạn vì dịch bệnh.
Ở Long An, nguồn cung mới trong các tháng cuối năm khá đa dạng. Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi cho biết, giai đoạn 2 dự án The Sol City đang gấp rút triển khai để kịp ra mắt thị trường khi dịch được kiểm soát.
“Do tác động từ dịch bệnh nên mấy tháng qua, kế hoạch bán hàng buộc phải điều chỉnh, chủ đầu tư chuyển sang hình thức bán hàng online, áp dụng công nghệ thực tế ảo để khách hàng trải nghiệm, tìm hiểu về sản phẩm trên môi trường trực tuyến và sẽ sớm tổ chức bán hàng trở lại khi tình hình dịch bệnh ổn định hơn”, ông Quyền nói.
Một doanh nghiệp khác là Trần Anh Group cũng có kế hoạch đưa vào khai thác dự án mới tại TP. Vũng Tàu trong những tháng cuối năm nay. Bên cạnh đó, Công ty còn tập trung hoàn thiện các dự án nhà phố, biệt thự chủ lực như La Villa Green City, West Lakes Golf & Villas đã triển khai trước đó tại tỉnh Long An.
Tại Bình Dương, dự án nhà phố liền kề Cité D’amour của Asia New Time ngay sau khi công bố giá bán chỉ từ 4,5-5 tỷ đồng/căn đã gây sự chú ý lớn. Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Asia New Time cho biết, dự án chỉ có 77 căn nhà phố xây sẵn, nhưng có đến hàng trăm người đăng ký mua, nên khả năng sẽ phải tổ chức bốc thăm để đảm bảo tính công bằng.
Chia sẻ nguyên nhân nhà phố vẫn có sức hút lớn trên thị trường trong mùa dịch, ông Tiến cho rằng, cùng với hàng loạt khu công nghệ cao, khu công nghiệp đang được hình thành thu hút hàng vạn người lao động và các chuyên gia mỗi năm, nhu cầu nhà phố cũng tăng đột biến. “Nhu cầu thì không ngừng tăng, trong khi nhà liền thổ khan cung nên giá nhà khó giảm”, ông Tiến chia sẻ thêm.
Một nguyên nhân nữa khiến giá tăng thời gian qua, theo các chuyên gia, là bởi các sản phẩm như nhà phố xây sẵn, nhà lẻ… vốn có tính tích lũy và an toàn cao nên được ưa chuộng hơn so với những sản phẩm khác. Các sản phẩm đất nền, đất rẫy tuy mang lại nhiều cơ hội, nhưng rủi ro cũng cao không kém do đặc thù thường không xuất phát từ nhu cầu thực.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực TP.HCM cho biết, nhà liền thổ là loại hình sản phẩm có giá bán khá cao và liên tục tăng trong những năm qua. Hiện nay, không chỉ giá bán cao hơn 2-3 lần, mà tốc độ tăng giá của nhà liền thổ cũng cao hơn từ 1-4 lần so với mức tăng giá chung cư.
“Dù để ở hay đầu tư, nhà phố luôn là loại hình bất động sản được ưa chuộng nhất. Tuy nhiên, việc giá nhà liên tục tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận khách hàng khiến giao dịch loại hình này khó bùng nổ như những năm trước. Nhu cầu tìm mua sản phẩm này đang có xu hướng chuyển dịch về khu vực vùng ven, trong đó hưởng lợi nhiều nhất là các thị trường Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá nhà đất còn mềm và nhiều tiềm năng phát triển”, ông Tuấn nhận định.
