Nhà phố thương mại trước sức ép của thương mại điện tử

Sức hút lớn

Với ưu thế vừa có thể để ở, vừa kết hợp kinh doanh với tỷ suất cho thuê cao hơn lãi suất tiết kiệm, phân khúc shophouse thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Các dự án shophouse mở bán trong thời gian qua thường có thanh khoản lớn, dù mức giá không hề rẻ.

Chính vì sức hút lớn của phân khúc này, nên nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng đầu tư dự án shophouse hoặc triển khai các sản phẩm shophouse tại dự án biệt thự, liền kề, thậm chí là chung cư của mình với tỷ lệ chiếm từ 10 - 40% sản phẩm của dự án.

Chẳng hạn, tại Dự án Viva Riverside, đường Võ Văn Kiệt, quận 6 (TP.HCM) do Vietcomreal làm chủ đầu tư có hơn 400 căn hộ chung cư, thì có tới 78 căn shophouse. Còn tại Dự án Vạn Phúc City, có tới hàng ngàn shophouse và hiện đã có hơn 400 căn được bán ra với mức giá cao hơn gấp 2 lần so với giá của nhà ở thông thường (giá bán căn nhà ở là khoảng 7 tỷ đồng/căn, thì shophouse lên tới gần 15 tỷ đồng/căn).

Tương tự, các dự án của Hưng Thịnh Corp, Novaland, Him Lam Land, Phú Long… được mở bán từ năm 2015 tới nay, đều lượng sản phẩm lớn là shophouse. Đặc biệt, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các chủ đầu tư này đều cho biết, sản phẩm shophouse bán chạy hơn sản phẩm nhà ở.

Không chỉ tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM, dòng sản phẩm shophouse còn có sức hút lớn tại các thị trường tỉnh lẻ. Chẳng hạn, tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, khu vực có vị trí khá xa trung tâm TP.HCM, phần lớn người dân là công nhân tại các khu công nghiệp, nhưng từ năm 2016 tới nay, nhiều dự án bất động sản phát triển tại đây đều có sản phẩm shophouse.

Đơn cử, Dự án Phúc An City của Trần Anh Long An có tới hơn 1.000 sản phẩm shophouse được bán với giá hơn 4 tỷ đồng/căn 1 trệt 2 lầu và lượng hàng này được bán hết chỉ trong vài tháng mở bán.

Bắt đầu gặp lực cản

Với tiềm năng lớn nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đánh giá, shophouse sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong thời gian tới. Tuy nhiên, sự phát triển của dòng sản phẩm này đang gặp phải vật cản lớn đó là sự phát triển của thương mại điện tử.

Theo TS. Phạm Hùng Thắng, giảng viên Khoa Quản trị kinh doanh, Trường đại học Tài chính Maketing TP.HCM, hiện nay, với việc phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, người dân ở nhà cũng có thể mua được bất cứ sản phẩm nào mình muốn, người bán cũng chỉ cần ngồi trong căn nhà ở nhỏ cũng có thể bán được rất nhiều hàng mà mình buôn. Điều này đang tạo ra khó khăn cho các trung tâm thương mại, shophouse…

Theo ông Thắng, Việt Nam có tiềm năng đặc biệt về thương mại điện tử nhờ vào nền tảng sản xuất lâu dài. Ngoài ra, hai yếu tố bổ trợ rất quan trọng khác là độ thâm nhập Internet cao và lực lượng lao động đang phát triển tạo ra 53,86 triệu người sử dụng Internet tại Việt Nam, tính trong năm 2017. Các dự đoán cho biết, con số này sẽ đạt gần 60 triệu người trong vòng 4 năm tới. Sự phát triển của điện thoại di động thông minh, cũng đã đẩy nhanh sự phát triển thương mại điện tử.

 ...Tuy nhiên, phân khúc này có thể kém hấp dẫn trong thời gian tới do bị cạnh tranh bởi thương mại điện tử. Ảnh: Gia Huy

"Người dân tại Việt Nam hiện đang có trình độ học vấn cao, am hiểu về công nghệ và hoàn toàn đáp ứng được kỹ năng kinh doanh cần thiết để thành công trong thị trường thương mại điện tử. Theo dự đoán, thương mại điện tử Việt Nam sẽ phát triển 30 - 50% mỗi năm. Dù dự đoán này có diễn ra hay không, thì sự yêu thích mua sắm trực tuyến vẫn đang gia tăng.

Hàng điện tử và thời trang là những lĩnh vực mang lại doanh thu chính. Đặc biệt, ví điện tử cũng đóng vai trò quan trọng, đặc biệt trong các thị trường đang phát triển, nơi có một lượng lớn dân số không có tài khoản ngân hàng”, ông Thắng nói.

Đồng quan điểm, theo ông Phan Đức Hiếu, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), với việc thương mại điện tử phát triển mạnh như hiện nay, chỉ khoảng 3 năm nữa, phân khúc shophouse sẽ khó phát triển như hiện nay và thặng dư lợi nhuận ở phân khúc này cũng sẽ thay đổi.

“Tâm lý mua sắm của người Việt dần thay đổi, sẽ không còn cảnh người dân cầm túi đi tới từng cửa hàng chọn sản phẩm mua rồi chạy xe vật vã chở sản phẩm mua về. Thay vào đó, chỉ cần ngồi nhà cùng chiếc điện thoại là tất cả những thứ cần mua sẽ được chuyển tới tận nhà, mà không phải vất vả đội nắng mưa đi mua sản phẩm ở các cửa hàng, siêu thị, hay trung tâm thương mại”, ông Hiếu nói.

Cũng theo các chuyên gia, chính sự phát triển mạnh của thương mại điện tử đã ảnh hưởng đến sự phát triển của các trung tâm thương mại khi tỷ lệ trống tại nhiều trung tâm thương mại liên tục tăng.

Chẳng hạn, tại Trung tâm thương mại Pearl Plaza trên đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh (TP.HCM) khai trương cuối năm 2015, hiện lượng trống vẫn còn khá nhiều, Trung tâm thương mại Vạn Hạnh Mall tại quận 10 thì còn cả lầu 5 chưa sử dụng, hay Trung tâm trương mại Lotte trên đường Cộng Hòa, quận Tân Bình, tại khu mua sắm, ăn uống của lầu 4 hiện vắng bóng các cửa hàng vì kinh doanh ế ẩm.

Chính điều này khiến giới phân tích lo lắng, phân khúc shophouse cũng có thể chung cảnh ngộ như các trung tâm thương mại, khiến sự hấp dẫn của phân khúc này với nhà đầu tư giảm xuống. Chẳng hạn, tại Dự án Phúc An City, những căn shophouse có giá 4 tỷ đồng cũng chỉ được sử dụng là địa điểm bán đồ ăn sáng, hay bán cà phê mang đi…

Thị trường sẽ biến động lớn

Theo ông Phan Đức Hiếu, ở góc độ người nghiên cứu kinh tế, ông cho rằng, phân khúc shophouse sẽ có sự thay đổi lớn ở các chủ đầu tư trong thời gian tới để theo kịp với nhu cầu của khách hàng, bởi khách hàng quyết định sự sống còn của sản phẩm, khi nhu cầu của khác hàng đã thay đổi, thì các chủ đầu tư cũng sẽ thay đổi theo để có thể bán được hàng.

Hiện nay, ở các dự án biệt thự, nhà phố thường được các chủ đầu tư xây dựng sản phẩm shophouse tập trung, nhưng các dự án này lại có điểm yếu, đó là an ninh nghiêm ngặt, ra vào khó khăn, lại thường nằm ở vị trí xa trung tâm thành phố, nên việc hút khách hàng ngoài khu đô thị tới mua sắm là điều khó khăn cho các chủ kinh doanh tại đây.

Thêm vào nữa, việc tập trung quá đông các sản phẩm, mà ở các dự án đưa vào hoạt động, thì chỉ có cà phê, quán ăn nhanh, siêu thị mini hoạt động, còn những thương hiệu lớn không xuất hiện đang cho thấy, đây không hoàn toàn là kênh đầu tư tốt và cộng thêm sự phát triển của thương mại điện tử, thì phân khúc này sẽ phải thay đổi trong thời gian tới.

“Sự thay đổi sẽ đến từ nhu cầu của khách hàng, có thể sẽ không còn những căn shophouse, thay vào đó là một trung tâm mua sắm ở dự án”, ông Hiếu cho biết thêm.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Phú Đông cho rằng, việc shophouse đang bị cạnh tranh bởi thương mại điện tử là có thực. Các chủ đầu tư như công ty ông và các doanh nghiệp khác đều nhận thấy thấy điều này và thấy cần thay đổi.

Ông Phúc cho biết, hiện dự án của Phú Đông bắt đầu hạn chế các căn shophouse, thay vào đó là phát triển các tiện ích sống như phòng tập gym, yoga…