Shophouse: lạ mà quen!
Nhắc tới shophouse, có lẽ nhiều người sẽ cảm thấy lạ và cho rằng, đây là một dạng phân khúc BĐS mới xuất hiện, tương tự như condotel hay officetel...
Thực tế, loại hình này đã xuất hiện tại Việt Nam từ những năm 1998, khi Khu đô thị (KĐT) Phú Mỹ Hưng tại TP. HCM được hình thành. Nhiều hộ gia đình đã lấy tầng trệt ở một số tòa nhà chung cư/biệt thự liền kề để làm cửa hàng kinh doanh (shop) như Mỹ An, Mỹ Cảnh… Tương tự, tại khu vực Trung Hòa – Mễ Trì, những dãy phố thương mại cũng xuất hiện từ những năm 2005.
Tuy nhiên, tỷ lệ shophouse ở những KĐT trên là rất hạn chế, thông thường không chiếm quá 10% trong tổng số căn đã bán ra và đa phần hình thành là do tự phát.
Phải đến năm 2015, loại hình này mới được định hình như một phân khúc riêng, khi tại nhiều dự án có quy mô đầu tư bài bản được các chủ đầu tư như chào bán một cách rộng rãi.
Điển hình của xu thế “shophouse thế hệ mới” là Vingroup với hệ thống shophouse tại Vinhomes Times City Park Hill và Vincom Shophouse Hải Phòng. Ngoài ra, có thể kể đến một số chủ đầu tư BĐS khác cũng đang chào bán loại hình shophouse như Tập đoàn GFS với dự án Nhà phố thương mại Five Star Mỹ Đình (KĐT Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), CTCP Lộc Ninh với dự án Khu phố thương mại Ngọc Sơn (huyện Chương Mỹ, Hà Tây), Tập đoàn Gamuda (Malaysia) với hai khu shophouse The Three Central, The One Central đều tọa lạc tại vị trí có tính thương mại chiến lược.
Ngoài 2 dự án trên, một số dự án nhà phố thương mại khác cũng đang nhận được sự quan tâm rất lớn của khách hàng, như dự án Khu nhà phố thương mại thuộc dự án HD Mon City, KĐT Mỹ Đình (chưa chính thức mở bán), hay dự án Pandora trong phố Triều Khúc, quận Thanh Xuân, Hà Nội mới được giới thiệu ra thị trường.
Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, ông Giáp Văn Kiểm, Giám đốc Siêu thị dự án STDA miền Trung cho rằng, sản phẩm nhà phố thương mại chính là điểm khác lạ của thị trường nhà liền kề biệt thự Hà Nội trong năm 2015.
Lý do mà các chủ đầu tư triển khai mở bán là do nhà phố thương mại khắc phục được nhiều nhược điểm của nhà phố kiểu cũ như không được quy hoạch tổng thể, mặt tiền phần lớn chật hẹp, chưa tách bạch giữa chức năng sinh hoạt và chức năng kinh doanh...
Nhà phố thương mại tập trung giải pháp bền vững khi vừa có mặt tiền ở tầng trệt dùng để mở cửa hàng hoặc văn phòng làm việc, trong khi các tầng trên vẫn có thể sử dụng làm không gian sinh hoạt của gia đình, vừa riêng tư biệt lập lại rất thuận lợi để điều hành công việc kinh doanh.
Ngoài ra, các dự án nhà phố thương mại hầu hết đều nằm tại những vị trí trung tâm của khu dân cư phát triển, nên có khả năng kinh doanh và tạo ra các giá trị gia tăng khác.
Phát triển shophouse: cần có hướng đi đúng
Trên thế giới, shophouse đã có lịch sử lâu đời và phổ biến. Ở các quốc gia khác trong khu vực đã có những dãy phố mua sắm nổi tiếng như Geylang của Singapore, các khu shophouse ở Penang, Malacca (Malaysia)…
Tuy nhiên, thực tế, nguồn cung cho phân khúc shophouse hiện nay lại không quá nhiều. Theo ghi nhận của Đầu tư Chứng khoán, tỷ lệ shophouse ở một dự án nhà ở là rất ít, chỉ chiếm vài phần trăm trong tổng sản phẩm bán ra.
Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty tư vấn JLL, để có thể bán được shophouse cần phải có có một quy hoạch thật tốt cho các khu vực này. Về bản chất, shophouse là loại hình nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh, vì vậy, các sản phẩm kinh doanh tại shophouse sẽ phải cạnh tranh với chính các TTTM hoặc siêu thị trong quần thể một dự án.
Nếu không tạo được định vị về thương hiệu chung nhờ quy hoạch cho các dãy phố shophouse, thì sẽ ảnh hưởng đến tiềm năng thương mại sau khi cư dân về đây sinh sống. Điều này giống với việc phải hình thành được như khuôn mẫu 36 phố phường mà Hà Nội cổ ngày xưa đã làm.
Ngoài ra, theo một số chuyên gia, hiện tại hầu hết các căn hộ shophouse thường có giá cao hơn căn hộ thông thường từ trên 20%, thậm chí có dự án lên tới 100% dù căn hộ shophouse chỉ được sở hữu có thời hạn (thường là 50 năm) là một rào cản để người mua cân nhắc khi đầu tư.
Tại Hà Nội, mô hình nhà phố thương mại từng được Tập đoàn Nam Cường triển khai tại Khu phố thương mại Đô Nghĩa, thuộc KĐT Dương Nội. Tuy nhiên, khu shophouse này hiện vẫn ế khách vì lý do cách xa khu dân cư, hạ tầng chưa hoàn thiện.
Nhận định về hướng đi dài hạn, ông Kiểm cho biết, để loại hình này thực sự nở rộ và phát triển một cách ổn định trong dài hạn, các chủ đầu tư cần phải tính toán tới nhiều yếu tố, trong đó, các dự án ít nhất phải đủ lớn, từ 500 căn hộ trở lên nhằm tạo thành một quần thể khu vực kinh doanh, nhờ đó shophouse mới phát huy được thế mạnh.
Ngoài ra, khả năng tiếp cận của shophouse tới các khu vực xung quanh phải thuận tiện, qua đó giá trị thương mại mới cao, từ đó mới có thể gia tăng khả năng lấp đầy của dự án, tạo thành cộng đồng dân cư sầm uất và phát sinh nhu cầu thương mại
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
