Bám vào nhu cầu thực
Nhà đầu tư Xuân Trường (TP.HCM) chia sẻ, thời gian gần đây, anh tích cực rao bán 1 căn hộ cao cấp và 2 lô đất nền tại Bình Dương đầu tư từ hơn 2 năm trước để chuyển sang đầu tư vào sản phẩm căn hộ trung cấp tại một dự án đang mở bán ở TP. Thủ Đức.
Theo nhà đầu tư này, dòng tiền trên thị trường đang hướng tới các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có giá còn rẻ bởi vừa đảm bảo tính thanh khoản, vừa có thể tối đa hóa lợi nhuận khi thị trường tích cực trở lại, do đó việc bán bớt các sản phẩm cao cấp lúc này là phù hợp vì giá khó có thể tăng thêm, chưa kể thanh khoản èo uột.
“Dự án tôi định đầu tư vừa cất nóc vào cuối tháng 7/2022, có pháp lý hoàn chỉnh, phương thức thanh toán linh hoạt, đặc biệt là những khách hàng mua từ 2 căn hộ trở lên sẽ được tặng 1.000 m2 đất tại Gia Lai”, anh Trường nói và cho biết thêm, với ưu đãi tốt, cộng với giá sơ cấp vừa phải, khi dự án được bàn giao vào đầu năm 2023 có thể tạo dòng tiền ngay bằng việc cho thuê hoặc bán lại hưởng chênh lệch.
“Những sản phẩm bất động sản có giá hợp lý, vừa để ở, vừa có thể khai thác kinh doanh tại các đô thị lớn luôn có tiềm năng tăng giá tốt bởi nguồn cung khan hiếm, cộng thêm tâm lý giữ tài sản an toàn thay vì giữ tiền mặt trong bối cảnh áp lực lạm phát tăng”, nhà đầu tư này nhấn mạnh.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, việc nguồn cung căn hộ vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu luôn rất cao giúp phân khúc này vẫn “sống khỏe” ngay cả khi thị trường tiêu cực nhất, qua đó thúc đẩy cả nhà đầu tư lẫn nhà phát triển dự án cùng hướng đến.
“Nếu như nguồn cung căn hộ bình dân tại TP.HCM biến mất trong những năm qua, thì các địa phương lân cận như Long An, Bình Dương lại nổi lên như là thị trường thay thế tốt nhất thời điểm này. Thậm chí, tại Long An, mới đây còn xuất hiện dự án căn hộ giá từ 1 tỷ đồng vốn không còn xuất hiện từ rất lâu tại TP.HCM”, ông David Jackson nói, đồng thời cho hay, do nhu cầu ở thực rất lớn nên căn hộ giá 1-2 tỷ đồng có thể xem là “cứu cánh” cho những gia đình trẻ có thu nhập từ 15-25 triệu đồng/tháng ở những đô thị lớn và khu vực xung quanh.
“Tốc độ đô thị hóa nhanh cùng nhu cầu nhà ở không ngừng tăng khiến bất động sản vùng ven trở thành miếng bánh ngon cho cả nhà đầu tư lẫn nhà phát triển dự án khai thác”, ông David Jackson nhấn mạnh.
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Hội đồng quản trị BHS Group cho rằng, nguồn cung bất động sản hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc nghỉ dưỡng và đất đấu giá tại các địa phương, trong khi nguồn cầu có sự phân hóa rõ nét khi nhu cầu ở thực cao, nhu cầu đầu tư bão hoà, nhu cầu đầu cơ hạn chế, qua đó thúc đẩy bất động sản “phòng thủ” lên ngôi.
“Bất động sản phòng thủ là những sản phẩm phục vụ nhu cầu thật như nhà chung cư, bất động sản khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp...”, ông Tuyển giải thích và cho rằng, hiện tại, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc gắt gao để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực, đi đúng hướng và những địa phương có lợi thế bền vững.
Tìm sản phẩm "tạo dòng tiền"
 |
Căn hộ chung cư bình dân đang hút khách. Ảnh: Dũng Minh |
Theo các chuyên gia, khi thị trường giao dịch sôi động, thanh khoản tích cực, nhiều nhà đầu tư lựa chọn chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn để kiếm lời cũng như quay vòng vốn nhanh và ngược lại, khi thị trường kém tích cực, việc mua nhà chung cư hay nhà phố trong khu dân cư để cho thuê lại được ưa thích bởi vừa có thể tạo nguồn thu nhập ổn định từ khai thác cho thuê hoặc kinh doanh mặt bằng, vừa đảm bảo tăng giá theo thời gian. Đây cũng là một cách tích lũy tài sản dài hạn và chống trượt giá hữu hiệu.
Anh Nguyễn Văn Công, chủ căn hộ 2 phòng ngủ tại TP. Thủ Đức cho hay, căn hộ tương tự đang được giao dịch thứ cấp với mức chênh so với giá sơ cấp từ 350-500 triệu đồng, nhưng anh không có ý định bán thời điểm này vì đang khai thác kinh doanh tốt, nếu bán đi chưa chắc đã mua lại được sản phẩm ưng ý và có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định như hiện nay.
Nhà đầu tư này cho biết, căn hộ mua hồi đầu năm 2021 có giá 2,2 tỷ đồng, hiện cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng, đồng thời cho rằng, dòng tiền từ cho thuê căn hộ sẽ tích cực nếu chọn đúng dự án và tùy khu vực mà chọn sản phẩm phù hợp, chứ không phải cứ giá rẻ là sẽ thu hút được khách thuê.
“Trong tầm giá từ 8-12 triệu đồng/tháng, khu vực này không thiếu dự án cho thuê, nhưng dự án tôi đầu tư có quy hoạch bài bản và tiện ích đa dạng nên dễ cho thuê hơn”, anh Tuấn chia sẻ thêm.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn khuyến nghị, trong bối cảnh thị trường còn trầm lắng, nhà đầu tư cần tập trung vào các dòng sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền ổn định như nhà phố làm mặt bằng kinh doanh, căn hộ cho thuê và bất động sản nghỉ dưỡng, bởi những sản phẩm này được hưởng lợi nhờ sự hồi phục kinh tế và hoạt động du lịch.
Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng có tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn nhất. Các dự án mở bán hiện tại sẽ đi vào vận hành trong vòng 2-3 năm tới và khi đó, ngành du lịch có thể phục hồi hoàn toàn, nếu chọn đúng dự án có khả năng đạt tỷ lệ lấp đầy cao ở thị trường có tiềm năng du lịch tốt, nhà đầu tư có thể đạt tỷ suất sinh lời lên đến 10-12%/năm. Tuy nhiên, hạn chế của dòng sản phẩm này là khó bán lại vì nhà đầu tư thứ cấp không còn được hưởng các ưu đãi từ chủ đầu tư, trong khi giá bán đã tăng lên và thời hạn sở hữu bị rút ngắn.
Với sản phẩm nhà phố và chung cư, ông Tuấn ước tính giá bán trung bình tăng tương ứng 8-15%/năm và 4-8%/năm. Tuy nhiên, những sản phẩm này lại không hấp dẫn bằng sản phẩm nghỉ dưỡng vì tỷ suất lợi nhuận không cao, dưới 3,5%/năm, nên nhà đầu tư chủ yếu tranh thủ kiếm thêm thu nhập thụ động trong lúc chờ tăng giá. Do đó, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp thì đây sẽ kênh đầu tư lý tưởng, ít nhất là trong giai đoạn từ nay đến cuối năm 2022.
