Nhà ở xã hội và bài học từ nước Mỹ

Nhiều nút thắt

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, mặc dù điều kiện kinh tế đất nước còn nhiều khó khăn, nhưng Nhà nước đã có nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội, từ đó đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Tuy vậy, tính đến hết năm 2018, kết quả thực hiện mới đạt 56% so với mục tiêu đến năm 2015 và đạt 40% so với mục tiêu đến năm 2020 do còn một số khó khăn, vướng mắc.

Đởn cử, về nguồn vốn hỗ trợ, mặc dù theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngân sách nhà nước sẽ cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng và Ngân hàng Chính sách xã hội khi thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, việc cân đối nguồn vốn ngân sách cho phát triển nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn.

Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã giải ngân hết từ tháng 6/2016, đến nay, ngân sách nhà nước mới bố trí được cho Ngân hàng Chính sách xã hội khoảng gần 1.300 tỷ đồng cho cả giai đoạn 2018-2020, chỉ bằng 13% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội. Riêng năm 2018, Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được giao 500 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, một số địa phương chưa quan tâm chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội, mà chỉ quan tâm thực hiện các dự án phát triển nhà ở thương mại, khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp. Một số địa phương chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, hoặc có bố trí nhưng ở các vị trí không thuận lợi, chưa giải phóng xong mặt bằng…, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, một số cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền của các địa phương nhưng chưa được quan tâm đúng mức để thu hút các doanh nghiệp tham gia.

Thạc sĩ Hoàng Vũ Linh Chi, Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội phân tích, hiện nay ở Việt Nam, Nhà nước thực hiện mô hình phát triển nhà ở xã hội chủ yếu thông qua các dự án của doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách. Doanh nghiệp chịu trách nhiệm từ khâu xây dựng, phân phối với sự hỗ trợ (miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất, lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường) và giám sát của Nhà nước.

Tuy nhiên, những rào cản trong các thủ tục hành chính, nguồn vốn, công nghệ xây dựng chưa phát triển, lợi nhuận thấp không đủ để khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội.

Bài học từ Mỹ

Theo phân tích của TS. Nguyễn Thị Quỳnh Anh, Đại học Tài nguyên và Môi trường, chính sách nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội Mỹ. Vì vậy, chính phủ nước này đặc biệt quan tâm và hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở xã hội.

Về sở hữu nhà ở, nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở Mỹ được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các quỹ tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay đa dạng. Bên cạnh nguồn vốn tư nhân, Chính phủ Mỹ đã dành một phần vốn ngân sách (khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế quốc gia và khoảng 20 - 25% từ các nguồn vốn khác) cho tái tạo quỹ nhà ở.

Chính phủ Mỹ cũng xây dựng chương trình nhà ở quốc gia, trong đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 nội dung chính: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ.

Ảnh: Chí Cường

Người mua nhà ở Mỹ được vay tới 80%, thậm chí là 90 - 95% giá trị căn hộ với thời gian vay phổ biến là trên 30 năm, lãi suất từ 5 - 6%/năm. Mỗi hộ gia đình phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng 6.800 USD/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, PGS. TS. Nguyễn Thị Mai, Đại học North Carolina at Chapel Hill (Mỹ) cho biết, nhà ở xã hội tại Mỹ được xây dựng đầu tiên vào những năm 1930, đây là kết quả của mối quan hệ hợp tác bền chặt giữa chính phủ liên bang và chính quyền địa phương.

Chính quyền liên bang cấp vốn đầu tư xây dựng, còn chính quyền địa phương sở hữu, vận hành và quản lý nhà ở xã hội với sứ mệnh cung cấp môi trường sống an toàn, hợp pháp và đảm bảo vệ sinh cho một số gia đình được lựa chọn. Ngoại trừ việc ký hợp đồng thiết kế và xây dựng với các kiến trúc sư và các nhà phát triển tư nhân, việc cung cấp nhà ở xã hội hoàn toàn là nỗ lực của cộng đồng.

Theo thời gian, chương trình nhà ở xã hội chuyển dịch sang mối quan hệ đối tác đa phương, gồm cả Nhà nước, tư nhân, các tổ chức phi lợi nhuận với sự phức tạp gia tăng cả ở liên tổ chức và nội bộ tổ chức.

Quá trình phát triển những mối quan hệ đối tác này được thúc đẩy mạnh mẽ đầu những năm 1990 do hai sự chuyển đổi cơ bản. Đầu tiên là liên quan đến việc tăng phân cấp quyền lực đối với việc cung cấp nhà ở xã hội, dẫn đến các cơ quan nhà ở xã hội địa phương có sự linh hoạt hơn trong việc tài trợ, xây dựng và quản lý nhà ở công cộng.

Mặt khác, chính sách nhà ở liên bang đối với người thuê nhà được điều phối bởi Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị thông qua việc cung cấp hỗ trợ cho khoảng 1/3 các hộ gia đình thu nhập thấp. Chương trình này phát triển từ chương trình nhà ở xã hội mà ở đó, Nhà nước bỏ tiền xây dựng các công trình nhà giá rẻ. Còn chi phí quản lý và bảo dưỡng nhà ở xã hội được chi trả bằng tiền thuê nhà của các hộ gia đình sống tại đó.

Sự sáng tạo mang tính cách mạng trong chính sách nhà ở là việc hỗ trợ trực tiếp cho người có nhu cầu nhà ở giá rẻ hơn là tập trung vào đơn vị xây dựng và các nhà cung cấp nhà ở giá rẻ. Sau thời gian dài thử nghiệm, chương trình Phiếu Lựa Chọn Nhà ở (Housing Choice Voucher Program) chính thức được áp dụng trên toàn quốc.

Chương trình này phân bổ phiếu lựa chọn và các giấy tờ liên quan cho chính quyền địa phương nhằm phân phối cho các hộ gia đình thu nhập thấp. Thông qua chương trình, các hộ gia đình thu nhập thấp đạt tiêu chuẩn sẽ nhận được một tờ phiếu để chi trả cho mức chênh lệch giữa 30% thu nhập của họ và giá thuê trung bình của thị trường nơi họ thuê nhà.

Chương trình này được quản lý và điều phối bởi cơ quan phụ trách nhà ở của chính quyền địa phương. Đây là nơi nhận, phân loại, đánh giá các hồ sơ và lựa chọn hộ gia đình đạt tiêu chuẩn phù hợp nhận phiếu hỗ trợ.

Về nguyên tắc, phiếu lựa chọn nhà ở hoàn toàn linh động trong việc sử dụng bởi hộ gia đình thu nhập thấp có thể dùng nó ở bất cứ dự án nhà ở nào miễn là chủ đầu tư chấp nhận ký hợp đồng thuê nhà trong vòng 90 ngày kể từ ngày được ban hành. Phiếu này còn mang lại hàng loạt ưu điểm so với các chương trình cung cấp hỗ trợ nhà ở khác.

Thứ nhất, nó được coi như một giải pháp rẻ tiền nếu so sánh với việc hỗ trợ cho chi phí xây dựng các khu nhà ở giá rẻ. Thứ hai, người nhận Phiếu hỗ trợ được quyền tự do lựa chọn địa điểm nhà ở. Thứ ba, nó giúp giảm sự tập trung về mặt không gian của nhóm dân cư có thu nhập thấp ở các đơn vị ở. Thứ tư, nó giúp cân đối sự vận hành của thị trường lao động bằng cách khuyến khích người nhận Phiếu hỗ trợ sống ở gần nơi họ đang hoặc sẽ làm việc.

Chính sách nhà ở và đặc biệt là chính sách hỗ trợ nhà ở dành cho người thu nhập thấp được Chính phủ Hoa Kỳ xem xét định kỳ nhằm thay đổi cho phù hợp với điều kiện mới về kinh tế, thị trường, môi trường và xã hội.