Đồng bộ văn bản luật, mở đường cho nhà ở xã hội
Ngay khi 3 luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cùng việc Nghị định 100/2024/NĐ-CP được ban hành, nhiều địa phương bắt đầu triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Đơn cử, Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, Thành phố dự kiến có thêm 6 dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú với quy mô hơn 4.000 căn hộ ở các quận 6, 10, huyện Bình Chánh và TP. Thủ Đức. Trong đó, dự án nhà ở xã hội phục vụ công nhân thuê thuộc cụm công nghiệp tại phường Thạnh Mỹ Lợi do Công ty cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm trở thành dự án đầu tiên trên địa bàn được cấp giải ngân kể từ khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng triển khai.
Cổng thông tin của UBND tỉnh Bình Dương cũng công bố, địa phương này đã cho phép Doanh nghiệp tư nhân Dịch vụ và Thương mại Hải Long chuyển mục đích sử dụng 10.000 m2 đất tại thửa đất số 7, tờ bản đồ số 25, phường Tân Định, TP. Bến Cát để thực hiện dự án nhà ở xã hội Thăng Long.
Tại Hà Nội, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho biết, Sở đã đề xuất UBND Thành phố xem xét 9 khu đất để phát triển nhà ở xã hội tập trung với quy mô hơn 600 ha tại các quận, huyện gồm Hà Đông, Chương Mỹ, Quốc Oai, Thanh Trì, Thường Tín, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh và được thống nhất về chủ trương tại Thông báo số 246/TB-VP ngày 13/6/2024.
Hiện tại, Sở đang phối hợp với các đơn vị có trách nhiệm khác để rà soát, củng cố thông tin về 9 khu đất này và sẽ bổ sung thêm 5-6 khu đất mới với quy mô nghiên cứu sử dụng khoảng 1.000-1.500 ha.
“Các quỹ đất phát triển nhà ở xã hội được giới thiệu là cơ sở vững chắc cho Thành phố hoàn thành chỉ tiêu đã được Thủ tướng Chính phủ giao, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân thuộc 12 đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở, góp phần bình ổn thị trường bất động sản và kinh tế địa phương”, lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội nhấn mạnh.
Ở khu vực phía Bắc, Hải Phòng và Bắc Ninh cũng là những điểm sáng trong việc thực hiện triển khai kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội, bên cạnh Hà Nội. Trong đó, Bắc Ninh đã hoàn thành và đang tiếp tục thực hiện 31 dự án với tổng số 22.000 căn hộ. Địa phương này đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 21.000 căn hộ từ nay đến năm 2025.
Giá bán nhà ở xã hội tại đây bình quân đạt khoảng 11 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT), theo số liệu của Sở Xây dựng Bắc Ninh. Trong chuyến thăm dự án nhà ở cho công nhân tại huyện Yên Phong năm 2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã đề nghị lấy Bắc Ninh làm hình mẫu, từ đó nhân rộng ra các địa phương khác về phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Tuấn Dũng - Phó giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh, nhu cầu về nhà xã hội và nhà ở công nhận tại tỉnh hiện nay rất lớn khi có 12 khu công nghiệp tập trung với gần 400.000 công nhân, trong đó khoảng một nửa đến từ các địa phương khác.
Vì vậy, UBND tỉnh Bắc Ninh đã chỉ đạo, xây dựng nhiều cơ chế, chính sách để thu hút phát triển nhà ở xã hội như hỗ trợ 50% chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào của dự án. Ngoài việc dành quỹ đất 20% trong đồ án quy hoạch chi tiết với các khu nhà ở thuộc khu vực đô thị cấp I, II, III, Sở Xây dựng tỉnh cũng bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội với các quy hoạch khác.
Về biên lợi nhuận, dù theo quy định chỉ ở mức 10% mỗi dự án nhưng có tính ổn định, bền vững bởi nhu cầu nhà ở xã hội luôn ở mức cao. Nếu doanh nghiệp thực hiện được nhiều dự án nhà ở xã hội thì tổng thể sẽ đạt lợi nhuận tốt.
Tương tự, Hải Phòng dự kiến đưa ra thị trường 80% trong tổng số 15.400 căn hộ nhà ở xã hội theo nhiệm vụ được giao đến năm 2025. Để cụ thể hóa những con số này, Phó chủ tịch Hải Phòng Nguyễn Đức Thọ nói rằng, Thành phố ưu tiên khai thác tối đa khu đất sử dụng kém hiệu quả trong đô thị, các cơ sở sản xuất ô nhiễm cần di chuyển, khu nhà ở kém chất lượng.
Về quy hoạch, Hải Phòng cũng chuẩn bị trước các định hướng cho hệ thống nhà ở xã hội trên toàn Thành phố với quan điểm phải là một khu đô thị, khu nhà ở với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ. Từ năm 2023 đến nay, Hải Phòng khởi công 7 dự án và đều đang được thi công với tiến độ rất khẩn trương để đảm bảo hoàn thành trong thời hạn 24 tháng.
“Cứu cánh” cho thị trường
Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 7/2024, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng cho biết, mục tiêu theo đề án 1 triệu căn hộ đến năm 2030 được giao tại Nghị quyết 01 của Chính phủ ngày 5/1/2024, phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ với 8 dự án quy mô khoảng 3.100 căn hộ đã hoàn thành trong 6 tháng đầu năm 2024, tức còn gần 100.000 căn hộ cần hoàn thành trong năm 2024, là một áp lực rất lớn.
Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước đang xin ý kiến với các bộ, ban, ngành liên quan đến hồ sơ dự thảo Tờ trình, Nghị quyết điều chỉnh nội dung chương trình 120.000 tỷ đồng tại Nghị quyết số 33/NQ-CP theo hướng giảm lãi suất cho vay đối với người mua từ 3-5%/năm (đối với chủ đầu tư vẫn giữ nguyên mức hỗ trợ 1,5-2%/năm).
Cùng với đó, việc Nghị định 100/2024 đã chính thức nới điều kiện cho các đối tượng được tiếp cận gói vay (có diện tích nhà ở thực dưới 15 m2/người vẫn được vay, thu nhập thực tế tăng lên 15 triệu đồng/tháng đối với cá nhân và 30 triệu đồng/tháng với hộ gia đình…) sẽ tạo “cú huých” cho đầu ra của các dự án nhà ở xã hội.
Theo lãnh đạo Hưng Thịnh Incons, nhà ở xã hội là nhu cầu của hàng triệu người dân, nhưng nguồn cung lại quá khan hiếm. Bởi vậy, khi hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, phân khúc nhà ở xã hội sẽ có thuận lợi lớn với các ưu đãi rõ ràng và hợp lý hơn.
Về biên lợi nhuận, dù theo quy định chỉ ở mức 10% mỗi dự án nhưng có tính ổn định, bền vững bởi nhu cầu nhà ở xã hội luôn ở mức cao. Nếu doanh nghiệp thực hiện được nhiều dự án nhà ở xã hội thì tổng thể sẽ đạt lợi nhuận tốt. Vừa qua, Hưng Thịnh Incon đã hợp tác với đối tác thực hiện dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hải Phòng, quy mô 7,4 ha, tổng vốn đầu tư 1.900 tỷ đồng.
Còn ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Nam Long nhìn nhận, năm 2024 mở ra nhiều cơ hội cho các phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp, các luật mới liên quan tới bất động sản có hiệu lực sớm… là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản.
Với những diễn biến mới của thị trường, Ban lãnh đạo Nam Long định hướng sẽ cơ cấu lại quỹ đất cho sản phẩm vừa túi tiền từ năm 2024 và tăng dần quỹ đất dài hạn cho sản phẩm tầm trung từ năm 2025.
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group cho rằng, khi “điểm nghẽn” pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh trong thời gian tới và đóng vai trò quan trọng trong việc giải bài toán nhà ở thu nhập thấp của người dân, đặc biệt là người dân tại các đô thị lớn. Nhờ đó, giá căn hộ chung cư sẽ “hạ nhiệt”, thị trường bất động sản sẽ trở nên lành mạnh hơn.
Theo lãnh đạo G6 Group, tại Hà Nội, dự kiến có khoảng 200 dự án nhà ở xã hội được thực hiện, trong đó 14 dự án tập trung ở các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Quốc Oai… với hơn 300.000 căn hộ. Bên cạnh đó, 3 loại quỹ đất hình thành nhà ở xã hội cũng mở ra nhiều cơ hội cho phân khúc này: Một là đến từ các chủ đầu tư gom đất ruộng để xây nhà ở xã hội và đang có khoảng vài chục dự án đã được chấp thuận chủ đầu tư; hai là đến từ quỹ đất trước đây phải dùng 20% quỹ đất trả cho thành phố để tạo nhà ở tái định cư và từ năm 2019 chuyển sang nhà ở xã hội; ba là đến từ 20% quỹ đất trong dự án phát triển nhà ở thương mại, hiện Hà Nội cũng có hàng chục dự án dạng này.
“Từ cuối năm 2025, quỹ nhà ở xã hội bắt đầu tăng với khoảng 4.000 căn ở các quận. Giai đoạn 2027-2029, quỹ căn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại sẽ đạt hơn 300.000 căn. Khi nguồn cung tăng mạnh, giá nhà chung cư sẽ hạ nhiệt”, lãnh đạo G6 Group dự báo.
