Bài 2: Rao bán công khai như ngoài chợ
Nhà ở xã hội tại nhiều dự án vừa được bàn giao chưa lâu, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, đã rao bán công khai, mà chưa có cơ quan nào “để ý” và có chế tài kịp thời.
Chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã rao bán công khai
Dự án Chung cư Đường sắt Nha Trang (còn gọi là Chung cư CT1, Khu đô thị Vĩnh Điềm Trung, TP. Nha Trang, Khánh Hòa) do Công ty cổ phần Đường sắt Phú Khánh làm chủ đầu tư, có quy mô 282 căn hộ (trong đó có 191 căn nhà ở xã hội), được bàn giao và đưa vào sử dụng năm 2018.
Đáng chú ý, dự án này được miễn hơn 31 tỷ đồng tiền sử dụng đất (4.405,2 m2) với lý do đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhằm phục vụ bán cho những người có thu nhập thấp trong tỉnh.
Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa cấp cho các cá nhân sở hữu nhà ở xã hội tại Chung cư CT1 - Đường sắt Nha Trang vào năm 2018 ghi rõ: “Việc chuyển nhượng căn hộ phải tuân thủ các nội dung theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 5, Điều 19, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội”.
Theo đó, người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua. Bên cạnh đó, còn nhiều quy định rất cụ thể liên quan vấn đề này.
Quy định là vậy, nhưng các căn nhà ở xã hội tại Chung cư CT1 - Đường sắt Nha Trang vẫn được nhân viên môi giới rao bán công khai trên các trang quảng cáo, các hội nhóm trên mạng xã hội. Trong khi đó, còn hơn 1 năm nữa, nhà ở xã hội tại đây mới đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định.
Trong vai người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, phóng viên Báo Đầu tư bắt chuyện với một “cò” tên T.T. đang rao bán căn nhà ở xã hội tại tầng 6, Chung cư CT1 - Đường sắt Nha Trang. T. cho hay, căn này có diện tích 63,5 m2, giá hơn 1 tỷ đồng.
Khi phóng viên thắc mắc về hợp đồng mua bán và tính pháp lý, T. liền trấn an: “Căn nhà ở xã hội này vẫn mua công chứng tại văn phòng công chứng được và đến thời hạn quy định (tức đủ 5 năm theo luật định - PV), thì sẽ làm thủ tục sang tên. Chỉ khoảng 1 năm nữa là sang tên trên sổ được rồi”.
Cũng tại TP. Nha Trang, Chung cư XH 1 và XH 2 thuộc Dự án Nhà ở xã hội VCN Phước Long II (phường Phước Long) dù mới bàn giao cho người mua vào năm ngoái, nhưng nhiều căn nhà ở xã hội tại đây đã được rao bán như cá ngoài chợ. Lần theo một mẩu tin rao bán nhà ở xã hội trên Facebook, phóng viên Báo Đầu tư tiếp cận một nhân viên môi giới nhà đất tên H.
H. giới thiệu, mình là bạn của chủ một căn nhà ở xã hội tại Chung cư XH 1. Căn này có diện tích 66 m2, có 2 phòng ngủ, đặc biệt có “view” ban công là đường 28, phường Phước Long. “Căn này anh ấy mới mua hồi năm ngoái, nhà còn mới, chưa có ai ở”, H. thông tin.
Phóng viên Báo Đầu tư hỏi về thủ tục mua bán nhà và phương thức thanh toán, thì được H. tư vấn: “Anh chỉ cần thanh toán trước gần 600 triệu đồng, 600 triệu đồng còn lại anh có thể trả theo gói chính sách mà chủ căn hộ đang được hưởng”.
H. nhấn mạnh, gói vay chính sách dành cho nhà ở xã hội rất hấp dẫn, lãi suất chỉ 4,8%/năm trong vòng 5 năm, người mua sẽ “thay” chủ căn hộ này trả góp cho ngân hàng hàng tháng. “Sau 5 năm, họ sẽ làm hợp đồng sang tên cho anh. Nếu có nhu cầu thực sự, thì anh nên đến xem nhà ngay để ‘chốt’, bởi căn này rất đẹp, đang có nhiều người hỏi”, H. thuyết phục.
Không chỉ Chung cư Đường sắt Nha Trang hay VCN Phước Long, trên các diễn đàn bất động sản, các căn hộ tại Dự án Nhà ở xã hội HQS (Khu đô thị Lê Hồng Phong I), Dự án Chung cư xã hội PH Nha Trang, HUD Phước Long cũng được rao bán rầm rộ.
Đáng chú ý, chủ các căn hộ xã hội không ra mặt rao bán, mà phó thác cho các sàn giao dịch hoặc công ty bất động sản để bán và hưởng hoa hồng. Một nhân viên môi giới bất động sản tên T.V.L khoe với tôi, anh bán cùng lúc 3 căn nhà ở xã hội tại 3 dự án gồm HQS, VCN Phước Long II và HUD Phước Long. Trong đó, 2 căn tại VCN Phước Long II và HUD Phước Long đã được bàn giao cho người mua, còn căn tại Dự án HQS đang chờ bàn giao trong vài tháng tới.
Rất nhiệt tình, T.V.L tư vấn cho tôi về hợp đồng “giao kèo”. Theo đó, người mua và người bán chỉ cần làm hợp đồng ủy quyền (tại văn phòng công chứng). Sau thời hạn 5 năm, khi đủ điều kiện giao dịch, thì hai bên tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng căn hộ và sang tên trên sổ. “Hợp đồng ủy quyền thì mình được định đoạt tài sản đó, chỉ bị giới hạn là không mua bán được và sổ vẫn đứng tên chủ cũ”, T.V.L tư vấn.
Khi phóng viên Báo Đầu tư tỏ vẻ không yên tâm vì một số văn phòng công chứng từ chối công chứng việc mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm, thì T.V.L khẳng định: “Vấn đề này bên mình lo được”.
Đối chiếu với giá gốc của các căn nhà ở xã hội tại Dự án HQS, mức giá mà môi giới đưa ra chênh hơn 100 triệu đồng. Lợi nhuận hấp dẫn, nên dễ hiểu vì sao các “cò” nhà đất tư vấn nhiệt tình với khách hàng như vậy.
Phóng viên Báo Đầu tư liên hệ với giám đốc một văn phòng công chứng ở Nha Trang (Khánh Hòa) để hỏi rõ hơn về tính pháp lý của việc mua bán nhà ở xã hội. Khẳng định, mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm theo luật định thì không thể làm hợp đồng công chứng, vị này khuyên phóng viên không nên mua lại nhà ở xã hội, vì về sau sẽ rất phức tạp. “Nhà ở xã hội giờ ế ẩm lắm, nếu muốn mua thì mua trực tiếp từ chủ đầu tư để được giá gốc. Nếu mua lại, sau này cơ quan chức năng kiểm tra, phát hiện người ở trong căn hộ xã hội không phải người mua ban đầu, thì sẽ xử lý, thu lại căn nhà đó”, vị giám đốc văn phòng công chứng cảnh báo.
Cơ quan quản lý “chưa nắm được”?
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, khi được hỏi về tình trạng nhiều dự án nhà ở xã hội trên địa bàn chưa đủ 5 năm theo quy định đã được rao bán công khai, ông Trần Nam Bình, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cho biết, các quảng cáo bán nhà đó diễn ra trên các trang mạng, nên “chưa nắm được”. Cùng với đó, ông Bình đề nghị phóng viên Báo Đầu tư cung cấp thông tin về việc rao bán để cử bộ phận chuyên môn kiểm tra, xử lý.
Theo luật sư Trần Bá Học (Đoàn Luật sư TP.HCM), nhà ở xã hội đã bị pháp luật hạn chế về việc chuyển nhượng, cụ thể là sau 5 năm mới được mua bán, thì mọi giao dịch trong thời gian này là vô hiệu. Nếu mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện, cả người bán và người mua đều có lỗi.
“Nếu cơ quan nhà nước phát hiện bên A (chủ sở hữu căn hộ xã hội chưa đủ 5 năm) vi phạm các quy định về quản lý nhà ở xã hội, xử lý thu hồi căn hộ, thì bên B (người mua lại căn hộ xã hội chưa đủ 5 năm) và bên A sẽ xảy ra tranh chấp. Lúc này, giao dịch mua bán căn hộ không có giá trị pháp lý và hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Còn các văn phòng công chứng nếu biết rõ loại hình nhà ở xã hội đang bị hạn chế chuyển nhượng bởi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nhưng vẫn công chứng hợp đồng mua bán căn hộ xã hội cũng không đảm bảo thủ tục theo quy định của pháp luật”, luật sư Trần Bá Học phân tích.
Vị luật sư này cũng chỉ ra, các hình thức giao dịch nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm giữa bên bán và bên mua như giấy tờ viết tay hoặc hợp đồng công chứng nhưng không đăng ký sang tên người mua… nhằm hạn chế rủi ro cho người mua, thực chất là chiêu “lách luật”.
Nhà ở xã hội hay “chợ đen”? - Bài 1: “Phát minh” đủ kiểu mua bán nhà ở xã hội
Về công tác quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội, luật sư Trần Bá Học cho rằng, sở tư pháp địa phương cần phải có ý kiến phổ biến đến các văn phòng công chứng nhà nước và văn phòng công chứng tư nhân không được công chứng chuyển nhượng tài sản là nhà ở xã hội dưới 5 năm để tránh phát sinh tranh chấp không đáng có và khó xử lý về sau.
Khoản 4, Điều 19, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định: “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua;
chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu, thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở”.
Khoản 5, Điều 19, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định: “Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội, thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân”.
(Còn tiếp)
