Vì sao nên nỗi?
Đại diện chủ đầu tư một dự án nhà ở xã hội tại phía Tây Hà Nội cho hay, nhiều năm nay không thể triển khai do gặp vướng mắc về thủ tục đầu tư. Ngoài ra, chủ trương ưu đãi đối với dự án nhà ở xã hội là được miễn tiền sử dụng đất, nhưng cơ quan chức năng vẫn yêu cầu phải xác định tiền thuê đất, doanh nghiệp phải nộp trước rồi mới làm thủ tục khấu trừ sau này. Trong khi đó, theo Luật Nhà ở 2014, các địa phương sẽ hỗ trợ 50% tiền thu hồi đất làm nhà ở xã hội, nhưng đến nay chưa địa phương nào thực hiện.
Chưa kể, khi thực hiện giao đất thủ tục còn rườm rà và xuất hiện tình trạng một số cơ quan, ban ngành sợ trách nhiệm, không dám làm. Chẳng hạn, Hà Nội được giao phê duyệt quy hoạch cho 1 dự án, thẩm quyền được giao xuống cho quận, nhưng trước khi ký phê duyệt, quận vẫn báo cáo Thành phố, xin ý kiến liên ngành, rồi Thành phố lại gửi các sở, các sở lại gửi các phòng, ban…, “vòng luẩn quẩn” này vừa kéo dài thời gian triển khai dự án, vừa gây tốn kém cho doanh nghiệp.
Còn theo chia sẻ từ Him Lam Group, 1 trong 2 liên danh chủ đầu tư dự án Him Lam Thượng Thanh (cùng với BIC Group), dự án này được phê duyệt chủ trương đầu tư từ năm 2018, dự kiến thời gian thi công xây dựng và hoàn thành toàn bộ từ quý III/2018 đến quý II/2021, nhưng tới nay vẫn chưa được giao đất để triển khai.
Tại Quyết định số 1186/QĐ-UBND ngày 23/2/2023 của UBND TP. Hà Nội về việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn giai đoạn 2021-2025, Hà Nội dự kiến triển khai 50 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với diện tích sàn hơn 3,23 triệu m2, trong đó 22 dự án với khoảng 1,215 triệu m2 sàn nhà ở có khả năng hoàn thành trong giai đoạn này.
Tuy nhiên, trên thực tế, gần 1 năm nay, ngoài duy nhất dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn được triển khai và mở bán chính thức, toàn Thành phố cũng chỉ có thêm dự án nhà ở xã hội cao tầng Vĩnh Hưng của Tập đoàn Hòa Bình được chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 6/2023, song việc giao đất cũng chưa được triển khai.
Tương tự, tại dự án nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị mới Hạ Đình nằm trên địa bàn xã Tân Triều của Công ty cổ phần Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội (Haweico) với tên thương mại UDIC Eco Tower Hạ Đình, dù đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, nhưng theo Kết luận Thanh tra của Sở Xây dựng Hà Nội, do chưa bố trí được quỹ đất tái định cư để đáp ứng tiến độ giải phóng mặt bằng dự án nên tới nay vẫn chưa thể khởi công.
Trong báo cáo gần đây gửi Chính phủ liên quan đến công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn, lãnh đạo UBND TP. Hà Nội thừa nhận rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến các chỉ tiêu về nhà ở xã hội không đạt mục tiêu đề ra là do Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên triển khai xây dựng, ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Đây là nhiệm vụ mới và khó, do đó đề xuất nhu cầu phát triển nhà ở của Thành phố chưa sát với thực tế, chưa lường hết được các khó khăn, thách thức phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện. Thêm vào đó, các chính sách, văn bản pháp luật còn chưa theo kịp thực tiễn; các khu nhà ở xã hội tập trung triển khai chậm do vướng cơ chế; việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện...
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Luật Nhà ở hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành yêu cầu tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, quy định này dẫn đến việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, mà chưa bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội.
Chưa kể, khi bắt buộc tất cả các dự án phải dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương... cũng có thể dẫn đến việc quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở.
Bên cạnh đó, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (dưới 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được một khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án...
Trong khi đó, một số dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10 ha, tuy đã xác định được quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội nhưng chủ đầu tư vẫn chậm triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại đã được Bộ Tài chính hướng dẫn, nhưng nguồn tiền này chưa được tách thành mục riêng dùng để phát triển nhà ở xã hội khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án.
Gỡ vướng cần triệt để
Phát triển nhà ở xã hội không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở đang rất bức thiết hiện nay, mà còn lan tỏa “sức nóng” tới các phân khúc bất động sản khác, giúp thị trường hồi phục nhanh hơn.
Thực tế cho thấy, phát triển nhà ở xã hội không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở đang rất bức thiết hiện nay, mà còn lan tỏa “sức nóng” tới các phân khúc bất động sản khác, giúp thị trường hồi phục nhanh hơn.
Trong đó, Luật Nhà ở 2023 quy định việc đưa 20% quỹ đất nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương vừa giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay cho chủ đầu tư, vừa có lợi cho người mua nhà bởi thông qua việc nắm rõ nhu cầu của người dân, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất phù hợp.
Dù vậy, vấn đề là thời điểm áp dụng các quy định này còn phụ thuộc vào thời gian ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, mà như chia sẻ gần đây của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, vẫn đang trong quá trình soạn thảo và lấy ý kiến của các bộ/ban/ngành có liên quan, đồng thời cũng cần thời gian để các địa phương nắm bắt và thực thi.
Tại cuộc đối thoại giữa các doanh nghiệp với lãnh đạo Chính phủ mới đây, ông Dương Đức Tuấn - Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho hay, việc phát triển nhà ở xã hội rất quan trọng nên UBND Thành phố đã thống nhất báo cáo với Thành ủy Hà Nội để ban hành một nghị quyết và có một chương trình tổ chức triển khai cho toàn hệ thống chính trị.
Mặt khác, hiện nay, việc phát triển một dự án đầu tư còn phức tạp, lãnh đạo UBND TP. Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu báo cáo Chính phủ quy định riêng để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội theo hướng đơn giản hóa, rút ngắn trình tự, thủ tục, thời gian so với quy định của pháp luật về đấu thầu hiện hành, đồng thời kiến nghị các địa phương, đặc biệt là Hà Nội, phải chuẩn bị một quỹ đất đầy đủ. Quỹ đất này được xác định theo Luật Nhà ở 2023, được xác định trong quỹ đất 20% của các khu nhà ở thương mại, khu đô thị mới.
Cũng theo ông Tuấn, hiện tại, Thành phố đã bố trí quỹ đất trên 400 ha, nhưng với chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội hiện hành, Hà Nội tiếp cận 5 dự án và nhận thấy các điều kiện vay còn rất cao. Do đó, hệ thống ngân hàng thương mại cần đồng hành với Chính phủ, với chính quyền địa phương và các chủ đầu tư, bám sát chương trình, linh hoạt xử lý, tránh trường hợp lãi suất cho vay ưu đãi không theo kịp đà giảm lãi suất thực tế.
