Bài 3: Những giải pháp đột phá và rủi ro “lạnh sống lưng”
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, cần phải “phấn đấu, nỗ lực, đồng bộ” 14 nhóm giải pháp đột phá mới giải quyết được 100/200 hồ sơ ách tắc, thu về ngân sách hơn 80.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sẽ rủi ro nếu sau này, các cơ quan điều tra, thanh tra, kiểm toán đánh giá việc vận dụng pháp luật là không phù hợp…
HoREA kỳ vọng nhiều vào Nghị định 12/2024/NĐ-CP
Đầu năm 2024, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ cho hay, Thành phố còn khoảng 60.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng do vướng công tác định giá đất (Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tính thêm cả nền đất, thì lên con số 80.000 căn hộ, nền đất chưa được cấp sổ hồng).
Vướng mắc chủ yếu là do việc áp dụng “phương pháp thặng dư” (khoảng 80% trường hợp định giá đất cụ thể áp dụng “phương pháp thặng dư”) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo các quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ (quy định về giá đất) và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất).
Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, trong Văn bản 33/2024/CV-HoREA gửi Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, Nghị định 12/2024/NĐ-CP “đã bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất...”.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM: Phải đột phá vì chưa có quy định pháp lý
Cũng nghiên cứu các luật và cả Nghị định 12/2024/NĐ-CP như HoREA, tại văn bản mới đây gửi TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố cho rằng, phải triển khai 14 nhóm giải pháp (theo đề án do Sở Tài nguyên và Môi trường lập) một cách đồng bộ, nỗ lực, thì mới giải quyết được 100/200 hồ sơ dự án ách tắc, cấp giấy chứng nhận cho 80.000 căn hộ, nền đất và ngân sách mới thu về được hơn 80.000 tỷ đồng.
Các giải pháp này, trong một số trường hợp chưa có quy định pháp luật hướng dẫn cụ thể hoặc quy định pháp luật chưa rõ, chưa phù hợp, mà mang tính vận dụng pháp luật, sáng tạo. Cụ thể:
Thứ nhất, với vướng mắc đối với các trường hợp đất đưa vào làm dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, thì có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước hay không, Sở đề xuất: phần diện tích đất ở dự án thương mại có nguồn gốc là đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận, thì không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu đối với Nhà nước.
Thứ hai, việc áp dụng quy hoạch chi tiết xây dựng khi xác định giá đất, thống nhất việc áp dụng thông tin, số liệu về quy hoạch chi tiết xây dựng khi tính toán, xác định giá đất theo văn bản được cơ quan nhà nước phê duyệt tại thời điểm thực hiện việc xác định giá có hiệu lực thi hành, không xem xét thời điểm sau khi thẩm định giá đất.
Thứ ba, dự án có diện tích công trình công cộng phục vụ nội khu không phải bàn giao cho Nhà nước. Nếu phần đất đó thuộc nhóm mà trước đây chưa xác định giá đất cụ thể thì giao Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu xác định giá đất cụ thể để làm cơ sở yêu cầu người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thứ tư, nếu dự án có phần diện tích đất do Nhà nước quản lý như kênh, mương (không còn tác dụng dẫn nước), lối đi xen cài, nằm rải rác trong dự án, không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, thì giao các cơ quan chức năng đánh giá thống nhất làm cơ sở triển khai công tác xác định giá đất theo các quyết định của UBND Thành phố đã ban hành trước đây về giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ năm, về thời điểm xác định giá đất, trường hợp nội dung trong quyết định điều chỉnh không ảnh hưởng đến các yếu tố như mục đích sử dụng đất, diện tích đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng của quyết định ban đầu, thì thời điểm xác định giá đất cụ thể là thời điểm ban hành quyết định ban đầu.
Nếu ảnh hưởng đến các yếu tố trên, thì thời điểm xác định giá đất cụ thể là thời điểm cơ quan nhà nước quyết định ban đầu (trong trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính) và thời điểm có quyết định điều chỉnh để xác định mức chênh giữa quyết định trước và quyết định sau.
Thứ sáu, trường hợp có khác biệt về thời hạn sử dụng đất so với thời hạn của dự án đầu tư, đối với các dự án đầu tư mà việc sử dụng đất theo từng mục đích cụ thể, thì chấp thuận việc xác định giá đất cụ thể cho dự án với thời hạn sử dụng của từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án kết thúc trước thời hạn sử dụng đất, thì chủ đầu tư có trách nhiệm gia hạn thời gian hoạt động của dự án tương đương với thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Thứ bảy, quyết định giao đất, cho thuê đất ghi nhận thời điểm sử dụng đất trước thời điểm ban hành quyết định, thì tùy trường hợp cụ thể mà áp dụng theo các quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
Thứ tám, với việc đính chính các thuật ngữ chưa phù hợp trong các quyết định giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, giao sở, ngành chuyên môn rà soát và có văn bản đính chính cho phù hợp.
Thứ chín, trường hợp chậm nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, thì giao cơ quan thuế tiếp tục tính thu tiền sử dụng đất khi có phiếu chuyển thông tin địa chính kèm hồ sơ liên quan công tác xác định giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chuyển sang.
Thứ mười, về các trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án kéo dài, nhưng được gia hạn tiến độ thực hiện dự án, thì ngoài việc nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quyết định phê duyệt giá đất của UBND Thành phố, người sử dụng đất còn phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với khoảng thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án theo quy định.
Thứ mười một, đối với vướng mắc thời điểm xác định số tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% để hoàn thành nghĩa vụ nhà ở xã hội, giải pháp là cho áp dụng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất theo khoản 3, Điều 108, Luật Đất đai 2013 và khoản 3, Điều 155, Luật Đất đai 2024 để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương 20% giá trị quỹ đất tại thời điểm xác định giá đất.
Thứ mười hai, đối với các hồ sơ không phát sinh nghĩa vụ tài chính, giải pháp là rà soát và nếu không phát sinh nghĩa vụ tài chính thì áp dụng theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính. Nếu có phát sinh nghĩa vụ tài chính, thì thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư định giá đất làm căn cứ xây dựng phương án giá đất.
Thứ mười ba, với trường hợp dự án đang bị các cơ quan kiểm tra, thanh tra, điều tra, kiểm toán yêu cầu cung cấp hồ sơ, yêu cầu giải trình, thì tùy từng trường hợp cụ thể, UBND Thành phố có văn bản gửi cơ quan liên quan xin ý kiến về việc tiến hành xác định giá đất cụ thể có ảnh hưởng đến hoạt động kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, điều tra hay không. Nếu có hồi đáp là không ảnh hưởng, thì sẽ tiếp tục công tác tham mưu xác định giá đất.
Thứ mười bốn, với các hồ sơ ách tắc cần thực hiện xác định lại giá đất theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình triển khai thực hiện kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, giải pháp là giao các cơ quan chức năng xác định lại giá đất theo nội dung kết luận của các cơ quan trên, tương tự như trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể theo các quy định của Chính phủ.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, 14 nhóm giải pháp trên sẽ tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp, thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước; hạn chế khiếu kiện đông người, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư; tạo môi trường đầu tư lành mạnh, hạn chế lãng phí, tăng ngân sách cho Thành phố; cởi bỏ tư tưởng e ngại, tâm lý hoang mang, sợ trách nhiệm pháp lý của cán bộ, công chức.
Các giải pháp này - có trường hợp phải đột phá, vận dụng pháp luật và sáng tạo - đang chờ quyết định cuối cùng của lãnh đạo TP.HCM.
Những rủi ro “lạnh sống lưng”
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc thực hiện 14 nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất sẽ liên quan nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, phức tạp, đối tượng tác động lớn (nhà đầu tư trong và ngoài nước, người dân...). Do đó, nếu sau này, các cơ quan điều tra, thanh tra, kiểm toán đánh giá việc vận dụng pháp luật là không phù hợp, thì sẽ quy kết trách nhiệm tất cả các cá nhân, cơ quan tham gia.
Bên cạnh đó, do vận dụng và sáng tạo, nên nếu công tác kiểm soát không hiệu quả sẽ có thể dẫn đến việc hợp pháp hóa sai phạm trước đây hoặc làm phát sinh khả năng lợi dụng các giải pháp tháo gỡ vướng mắc để nhũng nhiễu doanh nghiệp, cố ý làm trái...
