Sơ cấp đói cung, thứ cấp bù đắp
Báo cáo mới nhất về thị trường căn hộ quý III/2024 tại Hà Nội của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung mới trong quý chỉ có 1.891 căn thuộc phân khúc hạng B, hạng A và C không có sản phẩm mới, giảm mạnh 47% theo quý và 65% theo năm. Về nguồn cung sơ cấp, thị trường có 19.808 căn, giảm 3% theo quý và 6% theo năm, tình trạng giảm cung tiếp tục diễn ra và chưa có dấu hiệu dừng lại.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra với phân khúc biệt thự, liền kề khi chỉ có thêm 30 căn mới, nguồn cung mới giảm mạnh 76% theo quý và 94% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 724 căn, giảm 9% theo quý và 39% theo năm.
Nguồn cung sơ cấp khan hiếm buộc dòng tiền phải tìm đến các sản phẩm thứ cấp, cả với mục đích để ở và đầu tư. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường nhà ở Thủ đô tiếp tục trải qua một quý III trầm buồn. Từ năm 2022 tới nay, việc tiếp cận vốn vay để mua bất động sản giá trị lớn như biệt thự, liền kề… không thuận tiện, cản trở người mua tham gia vào thị trường, nhất là với các sản phẩm sơ cấp có mặt bằng giá neo ở mức cao (tới từ nhiều yếu tố như chi phí đầu tư tăng, tiền sử dụng đất tăng, sự khan hiếm nguồn cung... – PV). Đây cũng là lý do khiến cho các giao dịch trên thị trường thứ cấp trở nên sôi động, bởi các sản phẩm thứ cấp có mức giá phù hợp hơn, người mua yên tâm về pháp lý và có thể sử dụng ngay.
Ông Tạ Văn Mừng, Trưởng phòng Phát triển lực lượng bán chuyển nhượng, OneHousing cho hay, năm 2022, giá bán căn hộ trên thị trường chuyển nhượng đã tăng 20%, nhiều nơi ghi nhận mức tăng tới 30%. Nguyên nhân do nguồn cung mới căn hộ trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023 tiếp tục nhỏ giọt, trong khi nhu cầu của người dân ngày càng cao khiến giá tăng nhanh.
“Ưu thế của các sản phẩm hoàn thiện là luôn có khả năng tạo ra dòng tiền ngay lập tức cho nhà đầu tư vì đây là tài sản đã hình thành, có đầy đủ pháp lý và có thể giao dịch được ngay. Đặc biệt, yếu tố thanh khoản của bất động sản chuyển nhượng luôn được đánh giá cao vì đáp ứng tốt nhu cầu thực, nên khi chủ sở hữu cần tiền là có thể dễ dàng bán được”, ông Mừng nhấn mạnh.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, khoảng 3-4 năm trước, khi giá bán căn hộ sơ cấp được đẩy lên cao, thậm chí nhiều chủ đầu tư chọn thời điểm gần hoàn thiện dự án mới tung bảng hàng ra thị trường, khiến câu chuyện mua nhà và đóng tiền theo tiến độ dần ít đi, mức lãi suất cho các chủ đầu tư theo đó cũng dần thu hẹp lại. Đây là lý do khiến một thời gian phân khúc căn hộ không còn nhiều hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.
Tuy nhiên, do nguồn cung mới khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng lên, phân khúc căn hộ được săn đón trở lại khi vừa là nơi tích trữ tài sản, vừa có thể mang lại dòng tiền đều đặn từ việc khai thác kinh doanh cho chủ sở hữu và trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn, trong đó chủ yếu là các sản phẩm thứ cấp.
Bình luận về câu chuyện này, ông Mừng cho rằng, trước đây, việc mua một căn hộ sau đó bán lại phần lớn sẽ nghĩ rằng dễ bị lỗ bởi mất giá theo thời gian. Tuy nhiên, thời điểm này, việc đầu tư vào căn hộ chuyển nhượng trở nên hấp dẫn do khan hiếm nguồn cung sơ cấp. Năm 2022, hoạt động chuyển nhượng dự án diễn ra sôi động, đặc biệt là sản phẩm căn hộ chung cư tăng giá rất tốt tới 20-30%, thậm chí từ đầu năm 2023 tới nay, dù thị trường chung trầm lắng nhưng căn hộ chuyển nhượng vẫn tăng từ 3-5%.
Cũng theo ông Mừng, giá căn hộ sơ cấp 5-7 năm trước trung bình khoảng 27-28 triệu đồng/m2 đã được xem là cao, nhưng hiện tăng lên 47-50 triệu đồng/m2, cá biệt có những dự án đạt tới 60-70 triệu đồng/m2. Như vậy, căn hộ chuyển nhượng tới năm 2022 đã bị “nén” ở một khoảng thời gian khá lâu, những năm trước chưa tăng giá, các bất động sản đó đang được định giá là dưới giá thị trường nên mới tạo ra làn sóng mua bán căn hộ như hiện nay.
Giữ nhịp thị trường
Bức tranh tại 2 thị trường bất động sản lớn nhất cả nước trong tháng 8/2023 cho thấy sự chuyển biến nhất định, đặc biệt là phân khúc căn hộ và nhà liền thổ. Trong đó, khan hiếm nguồn cung đang là trợ lực tốt, “cổ vũ” cho thị trường thứ cấp thêm sôi động.
Chia sẻ thêm, ông Mừng cho biết, sản phẩm nhà đất thổ cư ở thị trường Hà Nội luôn giao dịch khá ổn định và giá đã neo cao, cho nên mức tăng giá ở thời điểm hiện tại sẽ không nhiều, khoảng 5-7%.
“Giao dịch chuyển nhượng có vai trò ‘giữ lửa’ khi thị trường đi xuống, không bùng lên mạnh mẽ, nhưng những đốm lửa này chỉ cần đợi ‘gió Đông’ là sẽ giúp cả thị trường bùng lên”, ông Mừng nói và cho biết thêm, thị trường bất động sản chuyển nhượng chưa bao giờ “đóng băng”, ngay cả trong thời điểm khó khăn nhất. Việc thị trường bất động sản chuyển nhượng ổn định phần nào giúp cho thị trường chung có sự luân chuyển dòng tiền, tạo ra nhiều công ăn việc làm cũng như tác động tích cực lên những ngành nghề liên quan khác.
Thông tin từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 8/2023, tại thị trường Hà Nội, đất nền là loại hình có nhu cầu tìm mua tăng cao nhất - tăng 12% so với tháng 7. Chung cư, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự Hà Nội cũng có mức độ quan tâm tăng từ 7- 9%. Tuy nhiên, lượt tìm kiếm đất dự án lại giảm 7% so với tháng 7 cho thấy loại hình này cần nhiều thời gian hơn để phục hồi.
Còn tại TP.HCM, nhu cầu tìm mua tăng cao nhất đối với nhà mặt phố và biệt thự - tăng 7%. Mức độ quan tâm tới chung cư, nhà riêng và đất dự án duy trì nhịp tăng ổn định, từ 2-4% so với tháng 7.
Nhìn chung, bức tranh tại 2 thị trường bất động sản lớn nhất cả nước trong tháng 8/2023 cho thấy sự chuyển biến nhất định, đặc biệt là phân khúc căn hộ và nhà liền thổ. Trong đó, khan hiếm nguồn cung đang là trợ lực tốt, “cổ vũ” cho thị trường thứ cấp thêm sôi động.
Ông Bùi Văn Lộc, Giám đốc Công ty 666Land cho hay, nhà liền thổ đang rất được quan tâm. Sau thời gian dài “đánh bắt xa bờ” tại các địa phương, khi thị trường khó, nhiều nhà đầu tư Hà Nội đã “đánh trống thu quân”, quay về tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Thủ đô và sản phẩm được săn đón nhất là nhà liền thổ.
“Thị trường nhà liền thổ dù không quá sôi động hay được truyền thông rình rang theo kiểu chiến dịch như các đợt mở bán dự án căn hộ, nhưng đây lại là phân khúc luôn có nhu cầu giao dịch và thời điểm hiện tại càng là lúc nhu cầu chuyển nhượng lên cao do bên bán cần tiền, bên mua có thể mua hàng với giá rẻ. Mặt khác, nhà liền thổ vẫn luôn có một vị trí quan trọng trong mắt các nhà đầu tư với thói quen sở hữu đất đai nên được nhiều người tìm kiếm là điều dễ hiểu”, ông Lộc nói và cho biết thêm, sản phẩm nhà liền thổ không chỉ có tiềm năng tăng giá tốt mà còn có khả năng khai thác cho thuê hiệu quả nên luôn là sản phẩm được yêu thích.
